Вопросы по приобретению и пользованию земельным участком 2 часть

Вопросы по приобретению и пользованию земельным участком 2 часть

 

Вопрос: ?

Ответ: Для того чтобы совершать какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, необходимо, чтобы данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в территориальном отделе УФРС (Росрегистрация) в соответствии с действующим законодательством.
Если земельный участок оформлен в соответствии с действующим законодательством, то для того чтобы совершить сделку (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, вам необходимо обратиться к нотариусу того муниципального района, на территории которого находится земельный участок, для составления и удостоверения соответствующего договора (соглашения). После составления и удостоверения соответствующего договора (соглашения), лицо, которому по этому договору (соглашению) перешло право собственности на этот земельный участок, обращается в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности с продавца (дарителя, и т.д.) на покупателя (одаряемого и т.д.), где ему через месяц выдают свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.

 

Вопрос: У нас есть общий земельный участок и хотели бы его разделить, как это сделать?

Ответ: Для ответа на данный вопрос необходимо учесть определенные нюансы, а именно на каком виде права данный земельный участок был предоставлен. Тут могут быть несколько возможных вариантов, соответственно столько же путей разрешения данного вопроса.
Один из вариантов это когда данный земельный участок находится в общей долевой собственности. В данном случае чтобы разделить земельный участок необходимо провести его межевание, то есть установление фактических границ на местности, и достигнуть соглашения между участниками общей долевой собственности по границам разделяемого земельного участка. Так в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Данное соглашение о разделе земельного участка составляется в письменной форме между участниками общей долевой собственности и подписывается ими. При наличии сложностей в самостоятельном составлении указанного соглашения, можно обратиться к нотариусу того муниципального района, на территории которого находится данный земельный участок, для составления и удостоверения данного соглашения.
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ), данные разногласия необходимо будет разрешать в суде.
Другой вариант это когда на общий земельный участок, фактически находящемся в общем пользовании, было выдано два или более правоустанавливающих документа (у одного совладельца - постановление, а у другого - свидетельство и т.д.). В данном случае, когда уже сложился порядок пользования земельным участком, то необходимо лишь сделать межевание данного земельного участка и согласовать границы со всеми смежными землепользователями для постановки каждого отдельно выделенного участка на кадастровый учет для последующей государственной регистрации права собственности. В случае возникновения спора по границам земельных участков, данные разногласия следует урегулировать в соответствии со ст. 64 Земельного кодекса РФ в третейском суде или в судебном порядке.

 

Вопрос: Существует ли ограничение по отчуждению земельного участка принадлежащего на праве собственности?

Ответ: Предусматривая для лиц, имеющих на праве собственности земельный участок, его продажу, дарение, залог, аренду и т.п., п. 3 ст. 129 Гражданского кодека РФ все же содержит существенную оговорку - отчуждение или переход от одного лица к другому земельного участка возможен в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Можно отметить целый ряд норм земельного законодательства, регулирующих отношения по распоряжению земельными участками, которые содержат те или иные оговорки. К примеру, в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи не могут быть земельные участки, не прошедшие кадастровый учет, а согласно ст. 35 ЗК допускается только одновременное отчуждение здания и земельного участка, принадлежащих одному лицу, за исключением случаев, когда часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и когда земельный участок изъят из оборота.

 

Вопрос: Какие документы надо прилагать к заявлению в исполнительные органы власти о переводе земельного участка в иную категорию?

Ответ: К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются: выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений этого земельного участка; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить; заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

 

Вопрос: Какие существуют основания для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Ответ: Согласно ст. 4 Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
- установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

 

Вопрос: Что такое нормативная цена земли?

Ответ: В соответствии со ст. 25 Закона Российской Федерации № 1738 от 11.10.1991г. (в ред. от 07.03.2005 г.) нормативная цена земли определяется как показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, залоге и т.д.
Федеральным законом от 25.10.2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что нормативная цена земли применяется для целей налогообложения, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

Вопрос: Имеет ли право гражданин - собственник жилого дома на бесплатную передачу в собственность земельного участка, расположенного в прибрежной защитной полосе водного объекта, если правомерное пользование земельным участком и находящимся на нем строении возникло у него до введения в действие Водного кодекса?

Ответ: п. 9.1. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Таким образом, каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном пользовании земельный участок.
Рассматриваемая категория земельных участков не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота. Действующее законодательство не устанавливает ограничений для передачи в собственность земельных участков только на том основании, что они расположены в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта.
Следовательно, во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке строением, у собственника возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей.
Однако ст. 112 Водного кодекса РФ в качестве обязательного условия для предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в водоохранных зонах водных объектов предусматривает согласование с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.
Отказ федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда в предоставлении в собственность указанных земельных участков должен быть мотивирован, и в каждом конкретном случае может быть оспорен гражданином в судебном порядке.

 

Вопрос: Если гражданин пользуется неприватизированным земельным участком после смерти родственника, но при этом никакие документы не оформлялись, то каким образом следует оформить свои права собственности на этот земельный участок?

Ответ: Неприватизированный участок может находиться у гражданина на праве бессрочного (постоянного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды. Если участок у умершего родственника находился на праве пожизненного наследуемого владения, то наследник может оформить свои права на указанный участок, обратившись к нотариусу с заявлениями о принятии наследства и выдаче ему свидетельства о праве на наследство. Если участок находился у умершего родственника на праве бессрочного (постоянного) пользования или праве аренды, то земельный участок можно оформить в собственность только путем заключения договора купли-продажи с собственником (муниципальных образований и т.д.) такого участка. Исключением являются случаи безвозмездного приобретения прав на земельные участки лицами, приобретшими до 06 марта 1990 года (до вступления в силу Закона «О собственности») объекты недвижимого имущества, расположенные на указанных земельных участках.
Если на земельном участке у «наследника» имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности, а участок находится в муниципальной собственности, то цена продажи такого участка в соответствии с п.2 ст.12 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» будет равна десятикратному размеру земельного налога.
Если объектов недвижимого имущества на указанном земельном участке в собственности «наследника» нет, то участок придется покупать по рыночной стоимости.
Вместе с тем, некоторые суды удовлетворяют исковые требования наследников недвижимого имущества, пользующихся земельным участком при доме длительное время, исходя из того, что право постоянного (бессрочного) пользования переходят к новому собственнику строения в том же объеме и на тех же условиях, какими обладал наследодатель.

 

Вопрос: У меня есть Свидетельство на право собственности на землю и план земельного участка, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района, нужно ли мне переоформлять документы на землю?

Ответ: Если нет намерения совершать какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.) с данным земельным участком, то необходимости в переоформлении документов выданных до 31.01.1998 года нет. В п. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (в ред. от 4.12.2006 г.) указано, что право на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными, при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

 

Вопрос: У меня есть Свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как мне оформить право собственности на этот участок?

Ответ: Если имеется документ, свидетельствующий о предоставлении земельного участка до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30.10.2001 года) на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (например, если в документе говорится просто, что данный земельный участок вам предоставлен, выделен, отведен и т.д.), право собственности оформляется путем государственной регистрации в территориальном отделе УФРС (Росрегистрация).
В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года № 137-ФЗ (в ред. от 30.06.2006 года) если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.
В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленном ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Оформление вышеуказанных земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, для этого в территориальный отдел УФРС подается заявление о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.
Так в соответствии с пунктом 2 указанной статьи, основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок являются следующие документы:
- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к этому документу является кадастровый план земельного участка (п. 3 указанной статьи).
В соответствии с п. 6 указанной статьи, истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок не допускается.

 

Вопрос: Мне достался жилой дом от родителей по наследству еще в советское время, но земельный участок при нем не был оформлен в собственность. Как мне его оформить в данный момент?

Ответ: Если получен по наследству жилой дом, а также имело место приобретение недвижимости по любой другой сделке (дарение, купля-продажа и т.д.) до 06.03.1990 года, то в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года № 137-ФЗ (в ред. от 30.06.2006 года) граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки, с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.
Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением на имя Главы муниципального района Московской области, на территории которого находится данный земельный участок.

 

Вопрос: Был построен дом на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, как его оформить в собственность?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года (в ред. Федерального закона № 232-ФЗ от 18.12.2006 года) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества являются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При этом представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (п. 2 ст. 25.3 указанного закона).
Что же касается документа подтверждающего факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащего его описание, то в соответствии с п.3 ст. 25.3 указанного закона, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п. 4 ст. 25.3 указанного закона).
С данными документами и заявлением (бланк можно получить на месте) о государственной регистрации права собственности на возведенное строение, приложив к ним квитанцию об уплате государственной пошлины и паспортные данные, следует обратиться в территориальный отдел Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация).
Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимого имущества не допускается.

 

Вопрос: Что должно быть отражено в документе (выписке), выданном Управлением Федерального агентства по кадастру объектов недвижимого имущества?

Ответ: Выписка Управлением Федерального агентства по кадастру объектов недвижимого имущества по Московской области (сокращенно УФАКОН по МО) выдается в течение месяца в двух экземплярах. Следует обратить внимание, чтобы в выписке обязательно были указаны:
- кадастровый номер земельного участка;
- наименование земельного участка, то есть вид землепользования. В том случае, когда часть земельного надела находится при доме, а часть - за пределами застройки, то запись делается: «единое землепользование»;
- местоположение. Как правило, указывается положение участка в пределах квартала, либо производится привязка на местности к иному объекту или применяется иное общепринятое описание;
- категория земель. В этой строке указывается следующее: «разрешенное использование»;
- площадь. Указывается площадь, обозначенная в постановлении о внесении уточнений и вычисленная в процессе межевания;
- особые отметки. В этой строке указывается, что площадь надела уточнена по материалам межевания и вид владения земельным участком (собственность, наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании);
- цель предоставления. Здесь запись такова: «для государственной регистрации прав (уточнение сведений)». Все страницы кадастрового плана должны быть удостоверены подписью должностного лица и заверены печатью.

 

Вопрос: Кто занимается проведением землеустроительных работ?

Ответ: Работы, связанные с проведением межевания земельных участков, в настоящее время осуществляются специализированными коммерческими организациями при наличии у них соответствующей лицензии на производство подобной деятельности.
Для проведения межевых работ между указанной организацией и заявителем соответственно должен быть заключен договор, где четко должны быть отражены предмет договора, срок исполнения, ответственность и сумма оплаты за предоставленные услуги, начисленная в соответствии с имеющимися прейскурантами либо тарифами, установленными данными организациями.