Оценка квартиры. методы оценки.

Цены на квартиры в нашей стране так быстро меняются, что большинство россиян даже не ориентируются в стоимости собственного имущества. Многие так и живут в неведении, до тех пор, пока не возникает необходимости продажи жилья… Определить стоимость недвижимости не так просто, как может показаться на первый взгляд, ведь усредненная стоимость квадратного метра не всегда выступает адекватным мерилом ценности имущества. Так каковы же методы оценки квартир, и можно ли определить стоимость жилья самостоятельно?

Народные методы оценки квартир
Как правило, большинство россиян при продаже квартиры определяют ее стоимость самостоятельно, пользуясь при этом, так называемыми «народными» методами. Так, например, наиболее распространенным методом является анализ частных объявлений в соответствующем печатном издательстве, на основе которых и делаются выводы о ценности собственного имущества. К примеру, если в соседнем доме квартира стоит $70 тыс., а ваш дом расположен ближе к метро, смело ставьте  $75 тыс, и совсем не важно, что ваш дом старше соседнего на 25 лет.
Еще одним нелепым методом оценки квартир является ориентация на соседей - если соседка по лестничной клетке всего два месяца назад продала свой квартиру за $200 тыс., значит, и вы сможете. Действительно сможете, ведь за два месяца цены на недвижимость поднялись на несколько процентов.
Тем не менее, существуют и более действенные методы оценки квартир. Самым простым является анализ всех преимуществ и недостатков вашей квартиры. Для этого необходимо узнать среднерыночную стоимость квадратного метра в вашем городе (а лучше в вашем районе), а затем увеличивать ее или уменьшать в соответствии с достоинствами квартиры и недостатками. К дополнительным преимуществам можно отнести: дом новой постройки, прекрасный вид из окна, уютный двор, близость автостоянки, магазинов, общественного транспорта и т.п. А к недостаткам - старые коммуникации,  плохое состояние дома и подъезда,  отсутствие стоянки и т.д.
Оценку стоимости квартиры можно произвести также посредством интернет-ресурсов. Так сегодня в сети оперирует несколько тысяч сайтов, посвященных недвижимости, и многие из них предлагают услугу  on-line оценки.  Технология оценки недвижимости очень проста – необходимо заполнить представленную таблицу информацией о вашей квартире и загрузить результат. Как правило, требуются данные о месторасположении квартиры (город, район, удаленность от станции метро), типе дома (панельный, кирпичный и пр.) и площади квартиры (количество комнат, размер жилой площадь). Получить результат можно в любой валюте, будь то рубли, доллары или евро.
Часто при продаже недвижимости вообще не используют никакие методы оценки квартир, а просто приглашают частных риэлтеров, которые и определяют примерную стоимость жилья. Однако стоит учитывать, что если этот же риэлтер-«одиночка» занимается поисками покупателя для вашей квартиры, то он может, намерено занизить ее цену только для того, чтобы скорее реализовать объект и получить свою законную прибыль.


Оценка квартир профессионалами
Все вышеперечисленные методы оценки квартир позволяют выявить лишь приблизительную стоимость жилья, которая от реальной ее стоимости может сильно отличаться. Для некоторых продавцов и такой оценки достаточно, однако стоит иметь в виду, что если стоимость жилья будет завышена, продажа квартиры может затянуться на долгие месяцы, а если же, наоборот, занижена, вы лишитесь законной прибыли. Получить четкое представление о стоимости имущества можно посредством профессиональных оценщиков, затраты на которых впрочем легко компенсировать благодаря выгодной продаже. 
Профессиональные оценщики используют различные методы оценки квартир, добиваясь тем самым максимально точного результата. Как правило, при определении рыночной стоимости квартиры оцениваются следующие показатели:
- тип дома и год его постройки;
- внешний вид фасада дома, а также лестничной клетки и вида входной двери квартиры;
- качество двора и вид из окна квартиры;
- материал наружных стен:
- характеристика перекрытий;
- состояние коммуникаций;
- размер общей и жилой площади квартиры, а также площадь кухни;
- наличие балкона или лоджии;
Кроме того, при оценке квартиры учитывается и прилегающая территория: близость транспортных магистралей, наличие общественного транспорта, магазинов, парковочных мест и т.д.
Что касается непосредственных методов оценки квартир, то их существует несколько. Рассмотрим некоторые из них:
  Метод сравнимых продаж. Данный метод оценки квартир основывается на сравнении объекта с несколькими схожими по характеристикам квартирам, реализованным за последние несколько месяцев. При этом объект необходимо сравнивать как минимум с тремя различными квартирами. Далее анализируя состояние оцениваемой квартиры и проданных объектов, вычисляется ориентировочная рыночная стоимость жилья.
Затратный метод оценки недвижимости. Данный метод как правило используется для оценки стоимости частного дома или дачи, поскольку здесь сравниваются затраты на строительство аналогичного объекта по сравнению с текущей его стоимостью.
Доходный метод оценки квартир. Оценщиком выявляется возможность получения доходов от эксплуатации объекта или возможной продажи в будущем. Высокий потенциал дохода присутствует у квартир в новых домах, а также расположенных в центральных или перспективных районах города.

Параметрический метод оценки квартир. Данный метод основывается на  проведении регрессионного анализа всех объектов, продаваемых в городе.
При проведении оценки стоимости квартиры могут использоваться как все указанные методы, так и отдельные из них. При этом стоит иметь в виду, что чем больше методов используется, тем более точным окажется результат.
Оценка стоимости квартиры требуется не только при продаже квартиры, но и при получении ипотеки или страховании недвижимости. При получении ипотеки, проведение независимой экспертизы ценности жилья обязательно. Для этого покупатель обращается к специализированным оценщикам, имеющим сертификацию и разрешение на проведение подобного рода мероприятий. По окончанию процедуры оценщик предоставляет отчет о проделанной работе где на основе всех указанных выше методов рассчитывается рыночная стоимость. Кроме того, при оценке квартиры купленной по ипотечному кредиту рассчитывается не только рыночная, но и ликвидационная стоимость. Данный метод оценки квартир позволяет вычислить стоимость объекта в случае срочной его продажи, то есть в течение месяца. Как правило, стоимость объекта при этом занижена.
Что касается страхования недвижимости, то в данном случае оценка квартиры позволяет объективно оплачивать стоимость страховых услуг, поскольку в случае если квартира недооценена, компенсация ущерба не покроет все расходы на восстановление собственности. Если же недвижимость переоценена тариф по страховому полюсу будет выше, а при ущербе вы, в любом случае не сможете получить компенсацию выше, чем реальная стоимость ущерба.
             В заключение хотелось бы отметить, что большинство частных методов оценки квартир не дают точного результата, а формируют лишь примерный диапазон стоимости. Если вам необходима оценка квартиры для ее дальнейшей продажи, гораздо выгоднее обратиться к профессиональным оценщикам.