Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости является одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости . При заключении договоров купли-продажи есть много тонкостей . Кроме того , заключение такого договора требует большого количества разнообразных справок и документов . Поэтому важно иметь представление о процессе его заключения .

Документы при оформлении купли-продажи жилья .

Регистрационное удостоверение .

Этот документ подразумевает , что квартира была приватизирована именно продавцами . Здесь могут быть указаны как доли , так и несколько совладельцев . Указывается характер собственности: личная или совместная . На данном документе должна стоять гербовая (а не для справок) печать муниципального предприятия технической инвентаризации (МПТИ) , а также - подпись начальника МПТИ (БТИ) .

Нотариальные договора .

Показывают , каким путем квартира перешла в собственность . Они определяют как настоящих , так и предыдущих собственников . Также , можно определить , соответствует ли жилая площадь , указанная в договоре , реальной площади квартиры (иногда владельцы квартир завышают размеры жилой площади) . Из такого договора можно узнать инвентаризационную оценку МПТИ , сумму сделки , либо доплаты . Особое внимание нужно обратить на печати . В конце каждого договора должна стоять личная печать нотариуса (для частного) или гербовая печать государственной нотариальной конторы . Затем , должны стоять круглая гербовая печать МПТИ и прямоугольный штамп , подтверждающий регистрацию .

Также необходимы: справка из МПТИ на продажу квартиры , подтверждающей , что она не находится под арестом и действительно принадлежит собственнику ,

 

справка из налоговой инспекции района , в котором находится жилое помещение о том , что за ее владельцем недоимок по налогам перед государством не числится .

 

В полный перечень документов , необходимых для оформления купли-продажи квартир , входят:

Паспорт .

Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: В зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее это могут быть:

 

договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру;

 

договор купли-продажи;

 

договор мены;

 

договор дарения;

 

договор ренты;

 

свидетельство о праве на наследство;

 

справка о выплате пая ЖСК;

 

зарегистрированное , вступившее в законную силу решение суда , если квартира досталась по суду .

 

3 . Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире) .
4 . Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг .
5 . Копия финансово-лицевого счета .
6 . Справка формы 11-а . Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) . В этой справке указывается:

точный адрес квартиры ,

 

общая и жилая площадь ,

 

остаточная балансовая стоимость (сумма , в которую квартира оценивается государством , и с которой взимаются пошлина и налоги) ,

 

подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру .

 

К справке прилагается экспликация - план квартиры .

7 . Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок , совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство) . Выдается в государственной налоговой инспекции .
8 . Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры , если в ней проживают граждане "группы риска" (нетрудоспособные инвалиды I и II групп , граждане , состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах , лица , признанные недееспособными или ограниченно дееспособными) .
9 . Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры , если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети .
10 . Справка из ОВД о выдаче нового паспорта , если он был получен из-за ветхости прежнего .
11 . Свидетельство о браке , если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию .
12 . Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры , если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке .

Договор купли-продажи .
Договор купли-продажи жилого является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений . По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) , в собственность другой стороне (покупателю) , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) . Для того , чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение , требуется соблюдение ряда условий:

Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности:

 

достижение сторонами 18-летнего возраста , (в случае , когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет , гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак) .

 

если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние , то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение .

 

2 . Отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности , что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом .

3 . Необходима регистрация сделки в органе местной администрации . Прежде чем произвести какое-либо действие , связанное с оформлением жилого помещения , нужно определить , кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает . Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение , либо один из видов договоров: купли-продажи , мены , дарения или о праве наследования .

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в МПТИ . Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора , суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности . Сторона , необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки , должна возместить другой стороне убытки , вызванные задержкой регистрации (ст .551 ГК) .

Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности , она может предшествовать регистрации или следовать за ней . Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи , но не могут изменить юридического значения самой регистрации .

Существует несколько видов договоров купли-продажи жилого помещения:

договоры купли-продажи , не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок , на котором расположено жилое помещение Это , например , договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах . Купля-продажа квартиры в таком доме , в отличие от договоров купли-продажи жилого дома , регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью , так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер , как в случаях с покупкой дома;

 

договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность . Предметом таких сделок является не только жилое помещение , как правило дом или часть его , но и соответствующий земельный участок . Если продавец является собственником земельного участка , на котором находится продаваемая недвижимость , покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка . Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок , то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка , которая занята недвижимостью и необходима для ее использования .

 

 

При оформлении купли-продажи взимаются налоги:

суммы , получаемые продавцом от продажи жилых домов , дач и садовых домиков , принадлежащих гражданам на праве собственности , превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда , облагаются подоходным налогом .

 

 

с остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы . Также существует нотариальная пошлина в размере 4% .

 

 

Оформление договоров купли-продажи долевых собственников .
Оформление договоров купли продажи , в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности , имеет ряд отличий .
Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности . Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом .

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли , а не конкретные реальные части квартиры . Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников .

Продавец должен предоставить письменные доказательства того , что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий , на которых продается доля , а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли) .

Продавец также обязан предоставить перечень лиц , проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника) .

Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника , отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства . В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры . Оно может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования . Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма , что влечет существенные ограничения на распоряжение им .