Рынок недвижимости — настоящее поле чудес. но не для дураков

Доля «инвестиционных» квартир в последний год, по мнению большинства специалистов рынка недвижимости, упала до 5% (пару лет назад этот показатель составлял 30%). Вложение в новостройки как способ сохранения накоплений постепенно теряет свою привлекательность для частных лиц. И это неудивительно: уже недостаточно, располагая определенной суммой, просто приобрести квартиру, чтобы получить прибыль. Теперь инвестору желательно неплохо ориентироваться в рыночных тенденциях. Рассказ о том, как изменялся подход к вложению средств в недвижимость в течение последних двух лет, — в рассказе частного инвестора. Первый наш опыт инвестирования в недвижимость пришелся на 2003 год, когда возникла идея купить примерно за $75 тыс. двухкомнатную квартиру в хорошем кирпичном доме и сдавать ее в аренду.

Нашим главным желанием было сохранить деньги и по возможности приумножить их. Доверить такую сумму банкам мы согласились бы только под дулом пистолета. Покупка акций или вложения в ПИФы также отпадали: мы смутно представляли, как это работает и как контролировать доходную часть, а также традиционно не доверяли любым финансовым инструментам, предлагаемым на российском рынке: «пирамиды» Мавроди и дефолт 1998 года еще не скоро будут забыты.

В результате консультаций и изучения специальной литературы были определены основные этапы, связанные с покупкой квартиры:

1. Подбор варианта.

2. Заключение соглашения об авансе или предварительного договора на покупку квартиры.

3. Сбор необходимых документов со стороны продавца, проверка юридической чистоты квартиры со стороны покупателя.

4. Подготовка к сделке: составление договора купли-продажи, необходимых доверенностей, иных документов, определение места и процедуры сделки, назначение дня сделки.

5. Собственно сделка: закладка денег, подписание договора, нотариальное удостоверение сделки, сдача документов на регистрацию.

6. Получение правоустанавливающих документов, подписание акта приемки-сдачи квартиры, составление необходимых расписок.

7. Получение ключей от квартиры покупателем и денег за квартиру продавцом.

В силу недостатка информации о рынке недвижимости и незнания (на тот момент) специфики оформления сделок по покупке и продаже квартир было решено заключить договор с риэлторским агентством.

Хроника основных событий

За время поисков мы просмотрели не менее 20 квартир, два раза оставляли авансы в сделках с альтернативной покупкой и вынуждены были забирать их обратно. Один раз потому, что сделка все время «рассыпалась», в другой раз — из-за того, что цена квартиры выросла более чем на $10 тыс., и мы перестали укладываться в бюджет. В результате после шести месяцев поисков и сотрудничества с агентством мы сами нашли свободную квартиру. Вместо «двушки» в кирпичном доме, которую можно было приобрести в апреле 2003 года за $75–80 тыс., мы в октябре 2003-го купили однокомнатную квартиру в 12-этажном блочном доме в районе станции метро «Семеновская» за $50 тыс.

Основные проблемы, с которыми мы столкнулись

Подавляющее большинство квартир, которые фигурируют на вторичном рынке, — это «продажи с альтернативными покупками». Даже если квартира «юридически и физически свободна», как пишут часто в объявлениях, это ничего не значит. Большинство продавцов взамен продаваемой квартиры хотят получить не деньги, а другую квартиру.

Риэлторы всегда готовы продать квартиру, но покупать квартиры за ваши деньги они не любят. Они вынуждены это делать, когда при продаже вы ставите перед ними задачу альтернативной покупки.

Продавец квартиры по сути не несет ответственности за срыв сделки по его вине. Если сделка распадается, то по сложившейся практике покупателю возвращают внесенный аванс, при этом потерянное время и то, что деньги были в обороте у другой стороны, никак не компенсируется. Теоретически компенсация предусмотрена законодательно, но тогда надо вносить не аванс, а задаток — продавцы и их представители агентства на это не идут.

Ошибки, которые мы совершили

Мы во всем слушались нашего агента и дважды оставляли авансы за квартиры с альтернативной покупкой, которые нам нравились. Если вы оставляете аванс за квартиру, то у вас нет гарантий, что агент продавца не будет показывать ее другим покупателям. Наоборот, имея аванс и гарантированного покупателя, риэлторы частенько продолжают показывать квартиры с целью найти покупателя, который может заплатить еще больше. В этом случае они действуют исключительно в своих интересах.

Пример: допустим, вы продаете квартиру стоимостью $70 тыс. Вознаграждение агентства составляет 5% ($3,5 тыс.), т. е. вы должны получить $70 тыс. – $3,5 тыс. = $66,5 тыс.

Но агент продал вашу квартиру за $73 тыс., а вы все равно получите $66,5 тыс. Сумма $3 тыс. достанется вашему агенту и $3,5 тыс. — агентству, которое он представляет. И это все потому, что вы не контролируете ситуацию.

Мы выбирали квартиры, которые нам нравились, но это неправильно. Лишь позже мы поняли, что важно осознать реальный мотив покупки: нужна ли она, чтобы там жили вы сами или кто-то из ваших близких, чтобы сдавать ее в аренду или для дальнейшей перепродажи. В нашем случае квартира покупалась для сдачи в аренду и дальнейшей перепродажи. Следовательно, надо было руководствоваться не собственными симпатиями или антипатиями, а системой признаков, сочетание которых позволит сделать оптимальный выбор.

Выводы, которые мы сделали

Ни в коем случае не стоит оставлять аванс, пока непонятен реальный срок выхода на сделку купли-продажи. Все уверения агентов в том, что квартира будет подыскана за неделю–другую, ничего не стоят — это сказки для простаков.

Альтернативные сделки длятся месяцами и часто распадаются в силу разных обстоятельств, поэтому для частных инвесторов они не годятся. К тому же в этих сделках велика вероятность изменения цены квартиры в сторону ее увеличения. К этому необходимо быть морально готовым, более того, это нужно прогнозировать.

При покупке квартиры частным инвесторам стоит помнить главное правило: спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Другими словами, искать квартиру вы должны сами и только сами, никто это делать за вас не будет.

Для оформления сделки и помощи в переговорах обязательно надо привлекать профессионального риэлтора, но оплата по договору с ним должна быть фиксированной. При этом все этапы сделки вы вправе контролировать.

Приобретенная нами квартира была отремонтирована по принципу «бедненько, но чистенько», меблирована и благополучно сдавалась в аренду: в 2004 году за $480 в месяц, в 2005 году — за $520 в месяц. Сдача квартиры в аренду — предмет для отдельного рассказа, поэтому здесь мы на этом останавливаться не будем.

В 2005 году наши планы изменились, поскольку нашей семье по наследству досталась свободная квартира в Подмосковье.

Было решено ее продать. Сдавать жилье за $150–200 не имело смысла: во-первых, ездить за деньгами или для решения экстренных вопросов в Подмосковье не хотелось, а во-вторых, получался слишком низкий доход, который с учетом контингента подмосковных арендаторов едва покрыл бы стоимость ремонта.

Квартира продавалась летом 2005 года, когда рынок недвижимости находился в состоянии затишья. Мы назначили разумную стоимость, покупатели нашлись быстро. Замечу, что, если вы желаете получить максимальную цену, нужно все время фиксировать количество звонков по рекламе, постепенно увеличивая цену квартиры, а затем во время показов устраивать конкурс покупателей или брать аванс и продолжать поиски того, кто заплатит еще больше. Это требует значительного времени. Но так обычно поступают риэлторы. В наши планы подобная тактика не входила.

Покупатель собирался оплачивать квартиру, используя ипотечный кредит. Мы не возражали. В этой сделке нам не понадобились консультанты, тем более интересы покупателя представляло известное агентство недвижимости. Нам понравилось с ним работать. Сделка была хорошо организована: договоры составлены четко и понятно, при оформлении договора помимо агента присутствовал юрист, что гарантировало точность и правильность во всех бумагах. В итоге квартира была продана за $36 тыс. На этом первый этап закончился.

На втором этапе предполагалось продать квартиру на «Семеновской» и, сложив две суммы, купить снова однокомнатную квартиру, но в доме более высокого класса.

При продаже квартиры мы снова воспользовались услугами риэлтора. В среднем сопровождение сделки стоит порядка $500, но мы хотели продать квартиру и относительно быстро, и за максимальную стоимость. Это требовало времени, дополнительных показов, переговоров, поэтому был определен гонорар $1,5 тыс.

При сделке купли-продажи квартиры чаще всего сталкиваются обычные люди, многие из которых не умеют профессионально вести переговоры. К слову, многие риэлторы тоже этого не умеют. Но когда договариваются агенты, шансов, что сделка все-таки состоится, больше, чем когда общаются непрофессионалы.

Как мы нашли нашего консультанта? Так же, как находят хороших врачей, парикмахеров и т. д. — по знакомству или методом проб и ошибок. За три последних года мы общались с большим количеством риэлторов и, наконец, нашли «жемчужное зерно». При помощи нашего консультанта квартира «ушла» через два месяца с начала продажи за $76 тыс.

Параллельно мы подыскивали новый вариант для дальнейших инвестиций. Это жилье должно было удовлетворять определенному набору качеств. Исходя из нашей концепции, требовалась однокомнатная квартира стоимостью $93–103 тыс., ликвидная и легко сдаваемая в аренду.

Некоторые квартиры можно успешно сдавать, но трудно продать в силу их расположения или истории. Мы не ставили условие, чтобы у квартиры был только один хозяин, но нас не устраивало количество предыдущих владельцев более троих, учитывая, что мы были бы четвертыми, а кто-то после нас — пятым. Тем более по плану наша очередная инвестиционная программа была рассчитана всего на два–три года.

При оценке квартиры принимались в расчет следующие критерии: цена за 1 кв. м (требовался дом эконом-класса); расстояние до метро (15 мин пешком или одна–две остановки на транспорте); окружение дома (магазины, двор, парковки, школа, автомобильные развязки); состояние подъезда; состояние квартиры; вид из окна. Каждый отсмотренный вариант получал свое количество баллов, которые корректировались в зависимости от тех или иных факторов.

В качестве основного источника информации мы использовали газеты бесплатных объявлений, а аналитические материалы черпали из газеты «М2 – Квадратный метр».

Основные проблемы, с которыми мы столкнулись на этот раз, остались прежними. Но в данном случае нам кажется интересным рассказать о причинах, по которым мы отказывались от тех или иных сделок.

За два месяца было просмотрено 25 квартир. Из них по-настоящему свободных было всего четыре. Самая первая квартира, полностью свободная, находилась в месте, которое нас совершенно устраивало. Однако мы отказались от того варианта из-за высоких рисков и безобразной организации сделки, которую курировала крупная риэлторская фирма. От другой квартиры пришлось отступиться потому, что хозяином являлся человек, неравнодушный к спиртному. При этом сделкой занималось не агентство, а какой-то родственник владельца. Еще один вариант, который нас не устроил, был связан с перепланировкой. Уверения, что ее можно не регистрировать или зарегистрировать быстро, на нас не подействовали. Мы-то знали, что регистрация перепланировки — процесс долгий и затратный.

Одна из очень хороших квартир не подошла, поскольку этот вариант был связан с переездом пенсионеров в другой город.

А гентство отказалось гарантировать выписку, и мы решили не рисковать. Еще от двух квартир в замечательных домах пришлось отказаться из-за бабушек. Они очень смутно представляли ситуацию на рынке недвижимости и подолгу подыскивали альтернативные варианты. Был вариант, связанный с нарушением прав несовершеннолетнего.

Также попадались слишком сложные альтернативы, например, когда из однокомнатной квартиры люди хотели переехать в трехкомнатную, а это тянуло за собой сложную цепочку, которая все время распадалась. Несколько вариантов набрали низкое количество баллов по совокупности характеристик. Последней, 25-й в общем списке и четвертой из подходящих оказалась квартира за $100 тыс., на которой мы решили остановиться: общая площадь 41 кв. м, совершенно новый дом серии П-44ТМ в районе станции метро «Авиамоторная». Правда, без отделки и телефона, но зато на сделку удалось выйти через неделю после внесения аванса. А ремонт мы сделаем и телефон, надеюсь, установим.