Физические и экономические характеристики.

Физические характеристики.
В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка цены продажи аналогов на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.
Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п. Экономические характеристики включают все факторы, которые влияют на его доход. Данный элемент сравнения обычно относят к доходным объектам. При оценке недвижимости характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество административного управления, состав арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например, о возмещении расходов. Изучение этих характеристик имеет важное значение для правильного анализа сопоставимых объектов и оценки стоимости. При расчете данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи». Способ сравнения по элементам широко используется при оценке земельных участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по отдельным элементам сравнения. Особенности применения сравнения по элементам при оценке земельных участков, относящихся к различным категориям земель, проявляются в таких элементах сравнения, как физические и экономические характеристики, местоположение. Например, при оценке земель промышленности сравнение проводится по таким специфическим элементам, как наличие коммуникаций и уровень благоустройства, плотность застройки и наличие не используемой для производства избыточной площади земельного участка. При оценке сельскохозяйственных угодий учитываются такие элементы сравнения, как характеристики плодородия: содержание питательных веществ, доступная влага, механический состав, кислотность, заболоченность и др.; технологические свойства земельного участка; структура оцениваемых угодий пашня, сенокосы, пастбища, сады и виноградники.
Местоположение важнейший фактор для всех категорий земель, но его влияние проявляется для земель промышленности через такие показатели, как уровень развития производственной недвижимости в регионе оценки, расположение оцениваемого предприятия в производственной зоне крупных городов, наличие железнодорожной ветки и т.п. Для сельскохозяйственных земель местоположение определяется расстоянием до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами. Для офисной недвижимости важнейший показатель местоположения удаленность от делового центра города и т.д. Последовательность внесения корректировок.
В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.
Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка.