Особенности отчуждения земельных участков

Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, за исключением случаев:
- отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
- отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
В последнем случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После приватизации всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность. Размер доли в праве собственности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.
В соответствии с п. 3 ст. 28 Ф3 «О приватизации государственного и муниципального имущества на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенными на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, лежит обязанность по при обретению в собственность указанных участков или заключению договора аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом. На 1 января 2006 года только 20% юридических лиц выкупили в собственность занимаемые ими земельные участки. Остальные продолжают использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или заключают договор аренды.
Рассматривая выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости, следует проанализировать и положения ст. 36 Земельного кодекса, специально направленные на регулирование отношений, возникающих при приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Важным правилом п. 1 ст. 36 является закрепление «исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений в порядке, установленном Земельным кодексом и иными федеральными законами. Понятие «исключительного права на приватизацию земельного участка не раскрывается ни в одном федеральном нормативном акте. Этимология этого понятия позволяет утверждать, что исключительное право - это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости). Причем, это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость.