Требование о государственной регистрации

Согласно норме п.3 ст.165 ГК РФ, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки». Правила пунктов 2, 3 ст.165 ГК предоставляют возможность обращения в суд с соответствующим иском только добросовестной стороне (такой вывод следует из формулировки указанных норм). Суд должен оценивать причины уклонения от регистрации и поведение истца по принятию мер к осуществлению государственной регистрации сделки.
Каковы же пределы действия правила п. 3 ст. 165 ГК РФ? Как представляется, требование о государственной регистрации сделки в порядке п. 3 ст. 165 вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 не определяет, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это сделано в пункте 2) или признать сделку заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений, как на недействительный, так и на незаключенный договор. Нельзя не учитывать и то, что судебное решение о государственной регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны. Возникает вопрос и о том, можно ли поставить знак равенства между правовыми последствиями договора, который не считается заключенным ввиду отсутствия соглашения сторон по его существенным условиям, и договора, который не считается заключенным вследствие нарушения требования о его регистрации, ведь в последнем случае имеется согласованное волеизъявление контрагентов по всем существенным условиям, и такое соглашение облечено в установленную форму. Государственная регистрация договора является лишь актом уполномоченных лиц, осуществление которого позволяет государству контролировать оборот недвижимости. По этим причинам на поставленный вопрос должен быть дан отрицательный ответ.
Судебно-арбитражная практика, исходя из буквального смысла нормы ст. 165, признает за обратившейся стороной при отсутствии государственной регистрации договора право на «санацию сделки (как несовершенной, так и-недействительной) без учета значения государственной регистрации.
Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию. прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта З статьи 165 ГК. В ходе судебного разбирательства арендодатель заявил, что п. 3 ст. 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, поскольку предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды, который может быть предъявлен, только когда заключение договора обязательно для одной из сторон (п. 4 ст. 445 ГК РФ).