Оценка стоимости недвижимости

Большинство людей при продаже квартиры определяет ее стоимость, основываясь на информации а СМИ, обратившись к риэлтерам или спросив совета друзей и знакомых. И только небольшая часть заказывает независимую оценку недвижимости у специалистов-оценщиков. Однако для того, чтобы выяснить реальную стоимость того или иною объекта недвижимости, лучше всего обратиться именно к оценщику.

Оценочная деятельность либо оценка стоимости недвижимости, как это указано в ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в РФ», призвана устанавливать рыночную или иную стоимость какого-либо объекта. Объектом может стать практически любое имущество, в том числе недвижимость, услуги, информация и т. д.

Оценщик (организаций или физическое лицо) обязан соблюдать законодательство РФ, пройти регистрацию и получить документ о соответствующем образовании (для гражданина) или иметь в своем штате не менее одного постоянного работника, обладающего таким документом. Оценщик должен иметь лицензию, которая дает ему право заниматься данным видом деятельности.

Определение рыночной стоимости имущества является необходимым элементом совершения сделки купли-продажи недвижимости. Теоретически стороны могут заключить договор, по которому квартира в центре города будет стоить $5-10 тыс., но любое заинтересованное лицо без труда докажет через суд, что подобная сделка является мнимой. Если суд разделит это мнение, последствия будут крайне негативны.
Реальную рыночную цену важно указывать если в сделке замешана ипотека. Иногда в договорах ипотеки встречается формулировка: "Стороны оценили закладываемое имущество..." Такое тоже возможно, но нужно, чтобы оценка стоимости недвижимости сторон была максимально близкой к рыночной стоимости. Для банков крайне невыгодно указывать неверную цену закладываемого имущества. Ведь если придется его реализовывать, заложенное имущество снова будет оценено, выяснится действительная стоимость, и при любой проверке (Центробанка или налоговых органов) у банка могут возникнуть проблемы.

При оформлении сделки купли-продажи по заниженной цене тоже возникают сложности. С суммы, полученной за проданное имущество, продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая инспекция не упустит случая задать продавцу вопрос, почему квартира продана вдвое дешевле реальной рыночной стоимости и не является ли это попыткой заплатить налог поменьше.

Рамки закона для оценщика

Оценка стоимости недвижимости проводится как по желанию собственника имущества, так и по решению суда, причем в последнем случае выбирать оценщика будет суд. По мнению законодателей, это обеспечит беспристрастность оценки имущества.

Существует ряд законодательных ограничений для оценщика. Например, он не имеет права проводить оценку, если сам заказал ее или заинтересован в ее результатах. Для минимизации гипотетического давления на оценщика закон предусматривает, что итоговая величина оценки стоимости недвижимости или иного объекта, которая будет определена оценщиком, не оказывает влияния на размер оплаты его услуг.

Более того, оценщик должен быть огражден и от какого-либо влияния со стороны заказчика и иных заинтересованных лиц. Любая информация, поступающая со стороны, способна повлиять на мнение оценщика и конечные показатели.

Помимо наличия лицензии для проведения оценки конкретного имущества (лицензирование сейчас отменено) оценщику необходимо застраховать свою ответственность, чтобы обеспечить интересы заказчика. В случае если действия оценщика причинят заказчику или третьим лицам ущерб, который будет доказан судом, сумма страховки должна покрыть все убытки или компенсировать их часть.

Оценщик имеет полномочия требовать всю необходимую для проведения оценки стоимости недвижимости, информацию, как от заказчика, так и от третьих лиц, получать разъяснения, при необходимости привлекать на договорной основе других оценщиков или иных специалистов.

Круг обязанностей оценщика также широк. Он обязан соблюдать законодательство, обеспечивать сохранность полученных документов, предоставлять заказчику свою лицензию и информацию о требованиях к оценочной деятельности и т.д.

Оценка стоимости недвижимости, а именно квартиры. И здесь не обойтись без договора

Как уже было сказано выше, оценщик обязан заключить с заказчиком договор. Нотариальное удостоверение такого документа не требуется, но стороны могут сделать это по желанию.

В договоре с оценщиком нужно указать основания заключения договора, вид объекта оценки (недвижимость), вид определяемой стоимости (рыночная или иная), стоимость услуг оценщика, данные лицензии и сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договоре надо наиболее полной точно указать имущество, подлежащее оценке. Это позволит избежать досадных недоразумений, когда оценщик определил рыночную стоимость одного объекта, а заказчик хотел узнать цену другого. Кроме вышеуказанных пунктов в договоре указываются сроки, в которые должна быть произведена оценка.

Приступаем к делу. Методика оценки стоимости недвижимости.

После заключения договора оценщик приступает к своим непосредственным обязанностям. Методику оценки стоимости недвижимости он волен выбирать самостоятельно. По результатам работы составляется письменный отчет, который передаётся заказчику. У оценщика остается копия, которую он хранит три года и должен предоставлять любым уполномоченным органам. Отчет является основным документом оценки. В нем указываются дата и номер отчета, описание объекта оценки, данные лицензии оценщика, стандарты оценки, перечень использованных документов, использованная методика оценки и т. д.

Деятельность оценщиков на сегодняшний день не слишком востребована среди населения, в частности, из-за того, что за услуги оценщика надо платить. К сожалению, это мешает становлению цивилизованного рынка жилья. Зачастую цены на недвижимость определяются исключительно по желанию владельца того или иного объекта. Оценщик, применяя свои знания, способен определить реальную стоимость конкретного объекта на данный момент.

Ситуаций, когда при совершении сделок с жилой недвижимостью необходимо обращаться к профессиональному оценщику, не так много. Первая - если квартира покупается с привлечением кредитных средств под залог квартиры - ипотека. В данном случае оценка стоимости недвижимости является обязательным условием, без которого получить ипотечный кредит невозможно, банк-кредитор, как правило, предлагает заемщику две-три оценочные компании, которым доверяет.  Банки новосибирска, работающие по федеральной ипотечной программе, работаютс оценочными компаниями, аккредитованными федеральным агенством ипотечного жилищного кредитования

Еще одна ситуация, когда стороны вынуждены обращаться к услугам оценщиков, — судебные разбирательства, связанные с объектами жилой недвижимости. В данном случае компания-оценщик определяется судебными органами.

Пожалуй, единственный случай, когда речь идет о добровольном и, безусловно; необходимом обращении к оценщикам, связана со страхованием титула. Это цивилизованный способ застраховаться от риска потери права собственности. Страхование производится на полную стоимость квартиры сроком на три года. Однако реальная стоимость застрахованной квартиры постоянно растет, поэтому важно постоянно изменять в договоре страхования рыночную стоимость квартиры и, соответственно, размер выплаты при наступлении страхового случая. Для этого необходимо предоставить, в страховую компанию отчет об оценке, сделанный профессиональным оценщиком (у страховых компаний тоже имеется список доверенных, оценочных компаний). Тогда в договоре по согласованию сторон изменяется сумма страховки. Естественно, насколько изменяются и платежи клиента, но эти суммы несопоставимы со стоимостью возможных потерь.

Оценка стоимости недвижимости интересует одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать о реальной стоимости своей квартиры для того, чтобы при продаже назначить ей адекватную цену. С другой стороны, знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать время на долгую безуспешную экспозицию объекта, цена которого явно завышена. Покупателю знание объективной стоимости квартиры просто необходимо в первую очередь для того, чтобы не заплатить лишнего.

Большинство продавцов проводит оценку стоимости недвижимости - квартиры, анализируя периодические издания по недвижимости. При этом нельзя сказать, что таким образом невозможно получить достоверную информацию для оценки квартиры. Все дело в том, как проводить этот самый анализ. Просто просматривать объявления о продаже квартир чаще всего недостаточно. Реальная стоимость квартиры выясняется только после телефонного общения с продавцами или в процессе торгов при просмотре квартиры, когда собственник соглашается немного уступить для совершения сделки. На цену влияют некоторые обстоятельства, сопутствующие сделке: насколько срочно покупателю нужно въехать в квартиру, насколько быстро продавец может из нее выехать. К примеру, свободные квартиры, в которых никто не живет, стоят дороже, чем жилье, которое собственники продают, одновременно покупая другое.