Что ищет он в краю далеком
Автор : Владимир Романов
Дата: 2009-07-08
Что ищет он в краю далеком?
Сегодня число тех, кто может и хочет приобрести недвижимость за границей, уверенно растет, ведь стоимость коттеджа или особняка на средиземноморском побережье стала сравнимой со стоимостью обычной московской или петербургской квартиры. А те, кто пока не может себе позволить приобретение недвижимости за рубежом, активно ее арендуют.
 Аренда вилл и апартаментов для отдыха - сравнительно новое направление в риэлторском и туристическом бизнесе. Не все могут себе позволить, а кто-то просто не хочет жить семьей в пятизвездочном отеле несколько недель или месяцев, к тому же ни один отель не предложит индивидуальный бассейн, уютный камин и тихий цветущий сад.
Особенно актуальна дача за рубежом для семей с детьми, когда сложно разместиться в обычном номере, а двухкомнатный или два соседних не всем по карману. Кроме того, возможность самостоятельно приготовить блюда детского меню - тоже плюс места отдыха. А если в планах отпуск семьей с детьми и няней или бабушкой или большой и дружной компанией, стоит подумать и проконсультироваться, что следует предпринять, чтобы сделать отдых незабываемым и при этом материально приемлемым.
Следует отметить, что уже в прошлом году был отмечен повышенный спрос на этот вид риэлторских услуг, и обусловлен он не в последнюю очередь высокими ценами в Подмосковье. Безусловно, при сопоставимых ценах и превосходстве по климатическим, экологическим условиям и инфраструктуре есть смысл подумать о найме временного жилья во Франции, Испании, на Кипре, в Болгарии, Хорватии или Турции.
Как правильно снять
 Италия. Вид с терассы виллы Прежде чем выбирать конкретный вариант, следует определить бюджет. На стоимость влияет множество факторов: стоит ли дом непосредственно на побережье или в некотором удалении от пляжа, но располагает значительной территорией, размеры дома и сада, количество спален и душевых, один или несколько бассейнов, наличие гаража, теннисного корта, близость коммерческих и развлекательных точек, вид из окон. Чем ближе к морю, тем дороже. Если же уединение вам не по вкусу, да и средства относительно ограниченны - выбирайте апартаменты.
Наиболее удачное время для поиска и заключения договора аренды - с января по март. Позже выбор будет значительно меньше, а цены выше. Кроме того, снимая виллу заранее, вы вносите в качестве аванса лишь 30% стоимости.
Нужно помнить также, что в разгар сезона (июль-август) цены возрастают. В любом случае, чтобы подобрать оптимальный вариант, лучше заняться этим вопросом пораньше.
При подписании контракта выплачивают аванс. Остальную сумму вносят в зависимости от договоренности, выбранного варианта и страны, как правило, до начала арендного срока. Если виллу бронируют позднее, чем за 30 дней до начала срока, сумму вносят полностью. После полной выплаты вы получите ваучер, подтверждающий факт аренды, а также подробный план проезда к объекту. По желанию вас встретят в аэропорту и обеспечат сопровождением за дополнительную плату. В цену обычно не входят расходы на электричество, газ, воду, телефон, уборку дома, услуги повара.
 Вилла в Испании Снимая недвижимость, вносят так называемый гарантийный депозит - он составляет от 20 до 30% от стоимости и должен быть перечислен банковским переводом за 15 дней до въезда или внесен наличными в день въезда. Точная сумма зависит от категории дома и назначается хозяином. Депозит хранится у компании-посредника и предназначен для возмещения возможного ущерба, нанесенного арендуемому помещению, а также для покрытия различных дополнительных расходов, связанных с проживанием. Отсюда же оплачивают счета за электричество, воду, телефон и т.д. Сумму гарантийного депозита компания может удерживать до двух месяцев после выезда и передать съемщику после оплаты всех счетов. Но если не нанесено ущерба и погашены все счета, компания часто идет навстречу иностранным арендаторам и возвращает залог в день отъезда. В Европе все цены обычно указываются в евро.
Разумеется, на день-два виллы не арендуются, на такие сроки как раз и можно подумать об отеле. Срок аренды вилл начинается от десяти дней, некоторые виллы в разгар сезона сдаются минимум на месяц.
В случае отдыха на горнолыжных курортах есть смысл все-таки подумать о шале или об апартаментах. Владельцы шале выставляют порой высокие цены. Но, как правило, в них останавливаются большие компании, поэтому стоимость размещения одного человека получается вполне приемлемой.
 Квартиры в Лондоне Сроки аренды шале составляют от одной недели до одного месяца. Стоимость аренды шале в Швейцарии, Франции и Австрии определяется общей площадью дома и участка, количеством спален и их соотношением с количеством ванных или душевых комнат, количеством санузлов. Интерьер и состояние мебели играют немаловажную роль. Далее следуют наличие сауны или хамама, камина, гаража; близость к трассам, подъемникам и центру станции, спортклубу, магазинам, ресторанам.
В среднем получается от €5-10 тысяч до €30-50 тысяч и более в неделю. Как правило, в стоимость аренды включено только проживание. Все прочие услуги оплачиваются дополнительно: коммунальные, телефон, факс, горничная (от €15 в час), повар (€130-200 в день), водитель и т.д.
Перед сдачей шале в аренду взимается возвратный депозит в качестве гарантии от пропажи и порчи имущества, а также оплаты дополнительных услуг.
Как выгодно сдать
 Швейцария. Шале Теперь посмотрим на проблему с другой стороны - со стороны арендодателя. Если вы еще только планируете приобрести недвижимость за рубежом в ближайшее время, то лучше уже сейчас определиться - будете ли вы ее сдавать в аренду. Те, кто не испытывает финансовых затруднений, могут и не захотеть пускать в свой дом чужих людей. Пусть уж лучше недвижимость будет стоять пустой столько, сколько потребуется. А вот если эксплуатация недвижимости или выплата ипотечного кредита ощутимы в личном бюджете, то арендой явно не следует пренебрегать. Годовые затраты на содержание жилья можно "отбить" всего за один месяц, а если планомерно искать арендаторов в течение не только высокого сезона, а всего года, то можно покрыть и расходы на ипотеку.
Примерно на такую схему рассчитывают многие британцы, немцы и скандинавы предпенсионного возраста, приобретающие в кредит дома на средиземноморских курортах, внося от 30 до 50% стоимости в качестве первого платежа, а затем в течение 5-10 лет сдающие свое жилье в аренду. Если доход от аренды покрывает ипотеку и эксплуатационные расходы, то до момента полного расчета с банком никаких затрат на содержание зарубежной собственности уже не требуется.
После того как ипотека погашена, можно со спокойной душой проводить пенсионные годы на берегу теплого моря. А если даже за эти годы гости немного потерли вашу недвижимость, так что с того. Делайте вид, что вы ее только что приобрели, проводите ремонт и вселяйтесь.
Теперь посмотрим, сколько за все это можно выручить.
 Вилла в Греции Существует два принципиально разных варианта сдачи недвижимости в аренду - долгосрочный и краткосрочный.
Первый предполагает, что недвижимость сдается на несколько лет человеку, который там будет постоянно жить. Этот вариант, при котором арендная плата рассчитывается помесячно, прекрасно подходит для городской недвижимости. К его достоинствам можно отнести минимум хлопот, а к недостаткам - относительно низкую прибыль и вероятные проблемы.
Дело в том, что во многих странах, например во Франции, законодательство в первую очередь оберегает интересы долгосрочного арендатора, а не арендодателя. Арендатор имеет право продлевать договор, фиксировать арендную плату на долгий срок и т.д. Но самое важное - сам владелец не имеет возможности пользоваться своей собственностью.
Совсем другой вариант - краткосрочная аренда, типичная для курортной недвижимости. В этом случае срок аренды измеряется неделями, поиск арендаторов приходится вести постоянно, мебель и оборудование быстрее изнашиваются и стареют. Но прибыль от краткосрочной аренды намного выше, чем от долгосрочной. При этом владелец имеет возможность пользоваться своей собственностью тогда, когда пожелает.
А чтобы оценить, насколько прибыльна аренда, годовую выручку соотносят со стоимостью недвижимости. Считается, что, если аренда за вычетом эксплуатационных расходов приносит более 7% от стоимости недвижимости в год, это очень хорошо. Прибыль от 5 до 7% - нормальный уровень. Меньше 5% - это уже низкий доход, но большинство объектов приносит именно столько. Впрочем, если задача стоит таким образом, что необходимо просто окупить эксплуатационные расходы, то и этого более чем достаточно.
Успех или неудача при сдаче недвижимости в аренду запрограммированы уже при покупке дома. Хорошую прибыль можно получить лишь в том случае, если удастся предугадать желания будущего арендатора. Имеет значение все - от того, где и как расположена недвижимость, до меблировки и кухонного оборудования.
Особенно это важно в том случае, когда недвижимость за рубежом приобретается за счет ипотеки и после этого сдается в аренду с целью перекрыть ипотечные платежи. Здесь имеет значение не только сама недвижимость и заинтересованность потенциальных арендаторов взять в аренду именно такой вид, но и, конечно, страна, где эта недвижимость приобретается.
Городская жизнь
 Париж. Район Монмарт Недвижимость за рубежом арендуют не только на курортах, и жилищные стандарты существенно различаются в разных странах. То, что считается жильем в Италии, в Германии может называться развалиной. То, что у немцев именуют стандартом, у британцев - роскошь. Для сравнения возьмем крупнейшие мировые столицы.
Накладнее всего жить в главном городе США. В Нью-Йорке снять однокомнатную квартиру стоит в среднем $2,9 тысячи в месяц. Здесь очень низкий уровень предложений на рынке жилья, и потому в городе высокая арендная плата не только сохранится, но и, по прогнозам, вырастет еще на 6,6%. Дороже всего съемное жилье обходится арендаторам, обосновавшимся в Манхэттене или вдоль Центрального парка.
Лондон в последние годы подтверждает репутацию самого дорогого города Европы. Однокомнатная квартира в центре Лондона может стоить около £240 в неделю ($470 в неделю, или до $2,35 тысячи в месяц). Аренда двухкомнатной квартиры не в центральных районах с ремонтом средней руки стоит в среднем £300-400 в месяц. Стоимость аренды жилья в Лондоне сильно зависит от районов города. Особенно дороги квартиры в тихих районах - таких, как Хэмпстед.
В Париже стоимость аренды квартир стремительно растет из-за заметного прироста населения и дефицита жилья. Как обычно, большим спросом пользуются однокомнатные квартиры (45% рынка), а также двухкомнатные (38%). Как правило, обычная однокомнатная квартира в Париже стоит около €560 евро в месяц ($830), двухкомнатная - €800 евро ($1,2 тысячи), трехкомнатная - €1,45 тысячи ($2,15 тысячи), четырехкомнатная - €1,48 тысячи ($2,19 тысячи).
Если прежде была заметна разница между относительно недорогим востоком французской столицы и фешенебельным западом, то теперь цены стали выравниваться. Репутацию дорогих сохраняют 6-й и 7-й округа близ Эйфелевой башни, а также 4-й и 5-й округа недалеко от Сорбонны, а самым дешевым считается 18-й округ на севере Парижа.
Рим является самым активно развивающимся городом Италии, но рынок съемного жилья там невелик, что и влияет на цены. В Италии квартиры дороже только в Венеции и Милане. Однокомнатная квартира с минимумом удобств обходится римлянам примерно в €500 ($740) в месяц. Более престижно жить в Старом городе и Prati - жилье там стоит от €650 до €1,8 тысячи. Самым дешевым считается юг Рима - например, Via Laurentia.
Долгое время остаются стабильными цены на аренду квартир в Японии. Этому способствует огромное предложение: практически на каждой улице стоят доходные дома, чего в России явно не хватает. Если говорить о Токио, то незамысловатое жилье, похожее на наши студенческие общежития - с маленькой комнатой, кухонькой в коридоре и санузлом, - обходится съемщикам в $400.
Двухкомнатная квартира с большой гостиной стоит от $1 тысячи в месяц, затем цены широко расходятся. К этому нужно добавить $100-200 в месяц на коммунальные платежи, однако в целом цены более приемлемы, чем в Москве.
Характерно, что в Японии контракт с арендодателем обычно включает дополнительный разовый побор, составляющий 2-3 месячных суммы: залог и "благодарность" хозяину квартиры. Последнее, кстати, в ряде стран запрещено законом и является японской спецификой.
Да... Хорошо там, где нас нет. Но если нас где-то еще и нет, то нужно обязательно туда поехать и купить или хотя бы арендовать там недвижимость.
Владимир Романов
Просмотров: 725
Комментировать\Смотреть Комментарии
|
