Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Автор : Катрина Волкова

Дата: 2010-09-03

Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализации для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки.
При этом учитываются:
а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
б) источники и условия финансирования сделок;
в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.
Операционные расходы это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

• условно постоянные;
• условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.
К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов.
В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

• расходы на управление;
• расходы по заключению договоров аренды;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• расходы на вывоз мусора;
• коммунальные расходы газ, электричество, вода, тепло, канализация;
• расходы на содержание территории и автостоянки;
• расходы по обеспечению безопасности;
• прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год. Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.
Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:
а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Просмотров: 1150
Комментировать\Смотреть Комментарии

Полная восстановительная стоимость (без учета физического износа объекта) Полная восстановительная стоимость (без учета физического износа объекта) соответствует стоимости аналогичного нового объекта с незначительным периодом эксплуатации (менее одного года) или только что введенного в эксплуатацию. Процедура оценки предусматривает расчет затрат и расходов на строительство нового объекта (или его аналога с идентичными производственными и эксплуатационными характеристиками). На практике используется только по требованию ключевых клиентов. При определении страховой стои... Подробнее...

Страховая сумма Согласно ст. ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость. Пункт ст.ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, соде... Подробнее...

Упущенная выгода. Упущенная выгода. Важным видом убытков является упущенная выгода. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В соответствии с судебной практикой удовлетворения исков о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо определить достоверность тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского о... Подробнее...

Оценка рыночной стоимости объекта залога Оценка рыночной стоимости объекта залога и прогноз ее изменения на период предоставления кредита.   Результаты анализа ликвидности объекта залога с обоснованием типичного срока экспозиции. Оценка ликвидационной стоимости объекта залога (может проводиться по просьбе конкретного банка).   Анализ возможных издержек при вынужденной продаже объекта залога в случае невыполнения своих обязательств заемщиком. Залоговая стоимость оцениваемой недвижимости определяется в следующей последовательности Оценка... Подробнее...

Расчет коэффициента капитализации. Расчет коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения и включает следующие элементы. Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок. В качестве безрисковой ставки обычно использ... Подробнее...

Расчет среднегодовой величины земельной ренты по севообороту. Рассчитывают величину земельной ренты по выбранным сельскохозяйственным культурам.                         Земельная рента Валовой доход Затраты (с учетом прибыли)                                           Валовой доход Цена продажи х Нормативная урожайность.   Для проведения расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка. Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночн... Подробнее...

Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта. Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта. Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно климатических условиях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.). Специфика ценообразования на сельскохозяйственную продукцию. В отличие от промышленности, где общественная стоимость производимых товаров определяется средними условия... Подробнее...

Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как а) численность и структура занятости населения б) инфраструктурная обеспеченность в) транспортная доступность г) одинаковый тип застройки д) природные особенности. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов аналогов,... Подробнее...

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости  Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.   Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизв... Подробнее...

Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади складское помещение или полезная площадь офисное помещение), и ставки арендной платы. ПВД рассчитывается ... Подробнее...