Структура управляющей компании
Дата: 23 октября 2008 г. 0:00:00
Структура управляющей компанииБольшинство инвесторов, вложивших свои средства в коммерческую недвижимость, сразу после пуска объекта, оказываются перед нелегким выбором: создать свою управляющую компанию, или доверить девелопмент профессионалам. Чтобы облегчить выбор, и дать представление об этом виде бизнеса, предлагаю читателям серию коротких статей. В них будет раскрыта структура средней управляющей компании и описана работа каждого из подразделений.
Чтобы представить структуру управляющей компании необходимо понять задачи, которые ей приходится выполнять. Их довольно много: охрана, эксплуатация, подбор арендаторов, маркетинг, строительство, и многие другие. Давайте разберемся, откуда берутся эти задачи, и кто их определяет.
За последние годы мы привыкли к тому, что клиент, оплативший услугу, вправе ожидать именно того результата, который он хотел получить. В случае с объектом коммерческой недвижимости услуги управляющего оплачивает собственник, поэтому все действия управляющей компании направлены на выполнение именно его целей. Они не отличаются разнообразием и обычно их можно выразить одной, или несколькими, их перечисленных ниже:
1. Увеличение получаемого с объекта дохода.
2. Увеличение стоимости объекта за счет проведения специальных мероприятий, направленных на усовершенствование технических и эксплуатационных характеристик объекта.
3. Подготовка объекта к перепродаже с выгодой, как и в предыдущем случае за счет реализации целого комплекса мероприятий, основанных на усовершенствовании объекта.
4. Управление недвижимостью с целью защиты капитала от инфляции.
5. Придание объекту управления свойств, благодаря которым он становится предметом гордости владельца.
6. Освобождение собственника от проблем, связанных с содержанием эксплуатационных служб и взаимоотношений с организациями, занимающимися теплоснабжением, энергоснабжением, водоснабжением и связью.
Во время общения с потенциальными клиентами, да и просто от знакомых мне неоднократно приходилось выслушивать критику в адрес нашей компании, или других управляющих. Однако в большинстве случаев эта критика незаслуженна. Мы должны понимать, что далеко не все собственники озабочены престижностью своего объекта. Гораздо чаще их интересует его доходность. Многие владельцы коммерческой недвижимости приобретали её в качестве средства, способного обеспечить им безбедное существование в будущем, и вообще не намерены тратить средства и превращать свои магазины и офисы в мраморные дворцы с эскалаторами и панорамными лифтами. Их объекты существуют и развиваются без особого шика и помпезности, однако этот путь был выбран СОБСТВЕННИКОМ, и это его право! Итак: цели и задачи для работы управляющей компании определяет собственник. Теперь давайте разберемся, кем и как они реализуются. На нашем рисунке показана схема работы основных подразделений профессиональной управляющей компании.
Работа администрации включает в себя отчеты и общение с собственниками, совместное определение концепции и стратегии развития объекта, контроль над работой всех подразделений и величиной арендных ставок. Обычно это ведущие менеджеры компании, получившие специальное образование и имеющие опыт такой деятельности. Для участия в этой работе на каждом объекте к ним присоединяется управляющий. Профессиональная компания имеет свои, неоднократно проверенные, способы выбора и просчета концепции развития объекта. А после перехода к реализации проекта действия всех её подразделений четки и слажены.
В нашей схеме управляющий объектом специально выделен из числа других сотрудников. На нем лежит ответственность за все, что происходит на объекте. В рамках своего объекта он направляет и контролирует работу всех служб компании, ведет переговоры и занимается подбором новых арендаторов, контролирует своевременное поступление арендной платы и ведет работу с нерадивыми плательщиками. В беседах с арендаторами он выясняет их просьбы и пожелания по улучшению качества обслуживания и делает выводы. В процессе эксплуатации управляющий может выходить к администрации с предложениями по улучшению, или перепрофилированию помещений.
На каждом крупном объекте есть своя охрана и представители различных служб. Кроме своего непосредственного начальника, который может находиться в другом здании, они подчиняются управляющему объектом и способны самостоятельно устранить небольшую аварию, или сделать мелкий ремонт. Работу всей службы эксплуатации управляющей компании мы рассмотрим в следующей статье.
Директор по развитию УК "Норан" Сергей Миронов.
Количество просмотров: 2899
Похожие статьи
-
10 способов распознать мошенника на рынке аренды жилья
10 СПОСОБОВ РАСПОЗНАТЬ МОШЕННИКА НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ(www.rieltkazna.ru). 1. В "предмете" договора с информационным агентством НИКОГДА не будет фразы "подбор варианта с после... -
У арендных загородных поселков нет настоящего, но есть будущее
Большинство горожан хотят вырваться на лето из каменных джунглей. И не только на двухнедельный отдых в южные края, а на все короткие теплые месяцы за город. Cпособен ли п... -
Арендные хлопоты, или аренда без хлопот?
Помимо обычной практики существуют и "полярные разновидности" арендных отношений. Это краткосрочная аренда, предполагающая максимальное включение владельцев в процесс обо... -
Арендаторы разбирают даже виртуальные площади.
Арендаторы разбирают даже виртуальные площади. Арендовать подходящий офис в новом бизнес-центре или площади для открытия магазина в современном торговом комплексе — непр... -
Сдаем квартиру в без страха.
Сдаем квартиру в без страха. Счастье обладать хотя бы одной свободной квартирой очень быстро грозит перерасти в проблему, ... -
Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?
Сдача жилья внаем — неплохой бизнес для владельцев квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками. Что же нужно знать со... -
Советы - как правильно сдавать квартиру
Основная цель сдачи в аренду жилья - получение прибыли. И для того чтобы доход был максимальным, перед заселением нанимателей нужно реально оценить стоимость объекта недв... -
Как сдать в аренду коммерческую недвижимость
избежать неприятных неожиданностей. Как показывает наш опыт, осторожность в этих вопросах не бывает излишней. Основными этапами предстоящей сделки должны быть: ... -
Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры
Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собствен... -
Аренда офисов в екатеринбурге
Аренда офисов в Екатеринбурге – перспективный и интенсивно развивающийся сегмент рынка недвижимости. В настоящее время строительство новых административ...
Комментарии