Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее  использования  как

части  активов  предприятия,  то  очевидно,  что  на  первый  план   выходят

следующие вопросы.

         .  Какая  недвижимость  необходима   предприятию   для   успешного

           осуществления его деятельности?

         . Где должна быть расположена недвижимость предприятия?

         . Насколько эффективно используется недвижимость  с  точки  зрения

           эффективности предприятия в целом?

         . Каков должен  быть  правовой  статус  используемых  предприятием

           объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны  быть

           разделены   правомочия   различных    уровней    управления    и

           подразделений по отношению к недвижимости?

         . Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

    При выборе  недвижимости  как  объекта  инвестирования  возникают  иные

вопросы.

         . Следует ли  предпочесть  инвестирование  в  недвижимость  другим

           направлениям инвестиций?

         . Может ли недвижимость  рассматриваться  рациональным  инвестором

           как актив, который должен занимать место среди иных активов?

         . Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

    Ясно,  что  для  ответа  на  эти  вопросы  необходимо  понять,  чем  же

отличается недвижимость от  иных  финансовых  активов,  в  чем  ее  основные

характеристики как источника дохода.

    Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

                      1. Формы доходов от недвижимости

    Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

         . в виде будущих потоков денежной наличности;

         .  в  виде  возрастания  стоимости  недвижимости,  т.  е.  в  виде

           увеличения богатства собственника недвижимости;

         . в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

                   2. Особенности доходов от недвижимости

         . Стабильность дохода.

    В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в

норме  арендной  платы.  Договора  аренды,  как  правило,   среднесрочны   и

долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет.  Отсюда  —  большая  стабильность

дохода,  чем  по  акциям.  Дивиденды,  влияющие  на  курсовую  цену   акций,

производны от прибыли, прибыль  —  от  объема  продаж,  объем  продаж  может

изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг  гораздо

более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

         . Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

    Недвижимость  довольно  затруднительно  приобрести   именно   в   таком

количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для  приобретения  недвижимости

необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что,  с

одной стороны, может потребовать уменьшения  иных  активов,  с  другой  —  у

инвестора  может  просто  не  оказаться  достаточных   средств.   (Например,

достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного  здания

и даже приобретение такой части через участие, например, в АО,  образованным

на базе  такого  здания,  не  дает  инвестору  достаточно  возможностей  для

самостоятельного управления недвижимостью.).