Сравниваем цены, ассортимент и условия ипотеки. Эксперты приводят конкретные примеры и дают советы. Делайте свой выбор
 
От квартирного вопроса никуда не денешься – отложить его до лучших времен не всегда получается, и частенько приходится им заниматься здесь и сейчас. Но даже у кризиса есть свои плюсы – большой выбор, уступчивость продавцов, скидки. Почему бы не воспользоваться моментом? Только для начала надо решить, куда идти – на рынок новостроек или на «вторичку»?
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», как и положено, обратился с этим вопросом к экспертам. Но прежде чем ответить на него, посмотрим, что вообще сегодня на рынке есть.

Новостройки: сколько и где 
Большинство наших комментаторов отмечают – объемы предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области существенно, можно сказать, рекордно выросли. Цифры приводились несколько отличающиеся друг от друга (считают-то все по-разному), но в главном представители компаний сходились – выбор огромный.
По информации Рустама Арсланова, директора департамента продаж ГК «Гранель», на первичном рынке Московской области объем предложения составляет около 8 млн кв. метров, а на московском рынке предлагается 2,3 млн кв. м. На рынке «старой» Москвы по разным данным агентств представлено от 300 до 435 новых корпусов, а общий рост предложения за год оценивается в 20-40%.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» дает расклад по квартирам в границах «старой» Москвы. В III квартале 2015 года во всех сегментах экспонировалось 21 375 квартиры: в массовом сегменте - 9 650 квартир, в бизнес-классе - 10 800 квартир, в элитном классе - 925 квартир.
Покупателям есть из чего выбирать. Как замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, застройщики стараются выводить на рынок новые форматы жилья с разнообразными метражами, чтобы удовлетворить все запросы. Сегодня у покупателей особенно популярны квартиры небольших площадей, однокомнатные, студии – сказывается отсутствие «лишних» денег у граждан.
Из новинок, появившихся в продаже осенью, Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон», называет жилой комплекс SREDA на Рязанском проспекте, ЖК«Город» на Дмитровском шоссе, «Мещерский лес» на Боровском шоссе, новые корпуса в ЖК «Сердце столицы», ЖК «Некрасовка». «Заявлено большое количество крупных проектов комплексного освоения территории. Уже начались продажи в масштабных комплексах «Зиларт» и «Символ» - проекты редевелопмента территории бывших промзон», - говорит эксперт. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») напоминает, что предложение пополнилось и за счет перевода части апартаментов в жилье: арх-проект«Лица» переведен в жилой фонд полностью, в МФК «Водный» и «Фили Град» в жилье было переведено около 85% объектов, а в МФК «Савеловский Сити» - около 60%.
О ценах и скидках
В этом году цены на новостройки снижались, не так, чтобы стремительно, но данная тенденция прослеживается. Сейчас квадратный метр на рынке новостроек Москвы по разным оценкам стоит от 215 до 270 тысяч рублей. С начала года цены потеряли где-то 7,7% - такую цифру приводит Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Эксперты связывают это с выходом на рынок новых проектов по более низким «стартовым» ценам. И в разных сегментах дела обстоят по-разному – меньше всего изменились цены в массовом сегменте.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в массовом сегменте в 2015 году
     Стоимость квадратного метра, руб.
январь    152 600
февраль    154 200
март    157 960
апрель    159 430
май    159 880
июнь    160 740
июль    159 100
август    156 600
сентябрь    153 400
октябрь    151 970
Источник: «Метриум Групп»
В Новой Москве по информации Екатерины Артемовой («Азбука Жилья»), метр в новостройке стоит 105 000 рублей в Подмосковье – 80 100 рублей.
В приведенных экспертами цифрах, как правило, не учитываются скидки. Примеры бонусов приводит Оксана Торойкина, старший аналитик департамента жилой недвижимости S.A. Ricci. Сегодня покупатель может получить скидку до 10% на любую квартиру в комплексе экономкласса «Петровский квартал» (Лосино-Петровский) при стопроцентной оплате и до 5% при ипотеке. «Акцию ноября» проводят продавцы комплекса бизнес-класса «Донской Олимп» в Даниловском районе Москвы. При стопроцентной оплате (ипотеке) покупателю любой квартиры предоставляется скидка 5%; «трешки» - машиноместо в подарок; одно-двухкомнатной квартиры - кладовая в подарок и скидка 50% на машиноместо. А квартиры на нижних этажах стоят на 9% меньше, чем остальные (экономия - около 2,2 млн руб.).
«По нашим данным средняя скидка в Москве и Новой Москве может составлять 5-10% (чаще всего при 100% оплате), в Московской области же дисконт может достигать 20%. Самые большие скидки, как правило, предоставляются на проекты, цены на которые были изначально завышены», - говорит Надежда Коркка («Бон Тон»). Но, по оценкеАлексея Оленева, заместителя директора Департамента новостроек Est-a-Tet, размер скидок осенью уменьшился: от средних летних показателей в 8-10% они сократились до 5-6%; эксперт считает, что осенью спрос все же подрос по сравнению с летом и сегодняшнего покупателя «стимулируют» не так активно. Однако скоро Новый год, и многие продавцы объявят о новых скидках, посмотрим, какими они будут. Уступают и продавцы на элитном рынке. Как сообщил Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome, - около 15%. Но иногда девелоперы готовы обсуждать более существенный дисконт, особенно когда речь идет об «оптовой» покупке квадратных метров.
Что будет с ценами на новостройки дальше? Мнения экспертов расходятся. Большинство считает, что особых изменений не произойдет, а вот по мнению Дмитрия Земскова, генерального директора компании S&D (STRATEGY & DEVELOPMENT), рост избыточного предложения, не поглощаемого платежеспособным спросом, будет подталкивать цены к дальнейшему плавному снижению.
Вторичный рынок: предложений много, цены падают
На вторичном рынке Москвы квартир больше, чем на первичке - в два раза «с хвостиком». По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», - представлено 52,5 тыс. квартир. В Московской области, 51,6 тыс. квартир.
Со спросом ситуация, можно сказать, драматическая. Как отмечает Надежда Коркка («Бон Тон»), срок экспозиции вторичных квартир увеличился до шести месяцев, с начала года было отмечено сокращение покупательского интереса вдвое, эксперт прогнозирует дальнейшее падение.
Относительно цен на московское жилье, эксперты определяют их в рамках 227-319 тысяч рублей за метр (с учетом дорогих квартир). Эти цифры заметно отличаются от наших, которые рассчитывает журнал www.metrinfo.ru, – 170-180 тысяч рублей за метр, и в них мы «элитку» не учитываем. Так или иначе, наши комментаторы говорят о куда более серьезной отрицательной динамике, чем на первичке. «Стоимость продолжает неуклонно снижаться, с августа наметилась тенденция прямого уменьшения цен, тогда как до этого момента дисконт был преимущественно в скрытом виде за счет торга при предметном интересе», - отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
По данным Екатерины Артемовой («Азбука Жилья»), по сравнению с февралем 2015 года, в октябре уровень цен на вторичном рынке старой Москвы снизился на 9,4%.
В Подмосковье и Новой Москве цены тоже снижаются, но менее активно, и по информации компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на вторичном рынке Новой Москвы метр в среднем стоит 113,3 тыс. рублей, а в Подмосковье - 92,9 тыс. рублей. В ближнем Подмосковье этот показатель равен 104,5тыс. рублей, в среднем Подмосковье - 76,9 тысяч, в дальнем - 55,2 тысяч рублей.
Покупатели, конечно же, требуют скидок, и в Москве ее средний размер – 10-15%, в Подмосковье – 5%. На элитном рынке, как отмечает Андрей Хитров (Welhome) скидка может доходить и до 25%.
Почему вторичка проигрывает
Наблюдения профессионалов рынка показывают: покупатель гораздо активнее на первичном рынке. И дело не только в том, что квартиры в строящемся доме стоят дешевле (в Москве об этом можно еще и поспорить). «В отличие от тех же застройщиков на первичном рынке конкретные продавцы не могут предложить такие интересные условия покупки, как субсидированную ипотеку, маркетинговые ставки, программы рассрочек, в том числе и без первоначального взноса и на длительный срок», - отмечает Алексей Оленев (Est-a-Tet).
Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI считает, что сегодня максимальное благоприятное время для покупателей – жилья представлено на рынке много, между девелоперами «огромная конкуренция», все чаще они предлагают клиентам длительную рассрочку, то есть фактически предоставляют покупателем займ, и наконец, скидки сегодня даются и при стопроцентной оплате, и при ипотеке, чего раньше не было.
Главным камнем преткновения для покупки на вторичке становится ипотечная ставка, - утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп») и предлагает посчитать переплату по ипотеке для первичного и вторичного рынка. Сегодня на первичке можно взять ипотеку по ставке 11,4% по программе субсидирования против 13,5% на «вторичке» (в среднем). Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Первоначальный взнос – 20% или 2 млн рублей. По программе субсидирования ипотечной ставки 11,4% ежемесячная плата составит 84,7 тыс. рублей при сроке кредита 20 лет, тогда как при ставке 13,5% ежемесячно придется отдавать 96,59 тыс. рублей. Общая сумма с переплатой составит 12,3 млн рублей против 15,18 млн рублей, то есть, по программе господдержки можно сэкономить почти 3 млн рублей. (Самостоятельно просчитать выплаты по ипотечным кредитам вы можете, воспользовавшись нашим ипотечным калькулятором).
К тому же, как напоминает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group на вторичном рынке зачастую существуют длинные цепочки взаимосвязанных сделок, и, если не совершается хотя бы одна из них, рушится вся цепочка. А в условиях падения покупательской способности клиентов эти разрывы могут произойти, например, на этапе получения одобрения от банков.
Есть ли выгода
Чтобы убедиться, какой вариант наиболее предпочтителен для покупателей нужно посчитать на конкретном примере, сколько заплатит покупатель за квартиру на первичном и вторичном рынках. Взять две примерно одинаковые квартиры на вторичке и первичке и проанализировать (с учетом ремонта и аренды для покупателя новостройки), - что окажется выгоднее.
Мария Литинецкая («Метриум Групп») обращает наше внимание на район Нагатинский затон. На его территории строится городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк». Минимальная стоимость квартиры на начальной стадии строительства (уровень первого этажа) - 5 млн рублей (за 30,5 кв. м). Через дорогу от жилого комплекса в панельном доме продается квартира площадью 33 кв. м. Ее стоимость - 6,4 млн рублей.
Купить квартиру в «Ривер Парке» можно по специальной ставке 11,15% годовых. К примеру, у клиента есть 1,2 млн рублей. В этом случае ежемесячный платеж при сроке кредита на 15 лет составит 55 тыс. рублей, а итоговая стоимость квартиры - 7,3 млн рублей. Прибавим стоимость аренды до сдачи дома – 2 кв. 2017 года. Возьмем арендную ставку в 30 тыс. рублей. Итого за 1,5 года заплатим за аренду 0,5 млн рублей. Стоимость ремонта – 0,7 млн рублей. Таким образом, квартира обойдется в 8,5 млн рублей.
Допустим, ставка по ипотеке на покупку вторички равна 13,5%. При аналогичном первоначальном взносе в 1,2 млн рублей ежемесячные платежи составят уже 69 тыс. рублей. Таким образом, квартира на вторичке обойдется в 11,3 миллиона. «Таким образом, при меньших затратах вы можете быть собственником квартиры в новом современном доме с собственной развитой инфраструктурой, либо переплатить 2,8 млн рублей и иметь в собственности квартиру в старом доме с устаревшим ремонтом и несовременной планировкой. Очевидно, что первый вариант гораздо интереснее», - резюмирует эксперт.
Эмиль Захаряев (Rezidential Group) берет для примера ЖК «Пироговская Ривьера», который строится в Мытищах. Сейчас в строящихся корпусах можно купить однокомнатную квартиру без внутренней отделки площадью 48,5 кв. м. за 3,76 млн руб. Заселение корпусов запланировано на IV квартал 2016 года, значит, срок ожидания составит минимум 12 месяцев. Сегодня в Пироговском арендовать аналогичную квартиру можно за 21 000 рублей в месяц. Следовательно, за время ожидания собственной квартиры, затраты на аренду составят 252 000 руб. за год.
Типовая базовая отделка с работой и материалами составит около 9000 руб/ кв. м, стоимость затрат на всю квартиру составит 48,5 * 9 000 = 436 500 руб. Исходя из этих данных, общие затраты на квартиру в новостройке составят порядка 4 196 500 руб.
В Пироговском на вторичном рынке в настоящее время однокомнатные квартиры с полной чистовой отделкой стоят около 4,2-4,6 млн. руб. Получается, что разница между квартирами первичного и вторичного рынка не очень значительна - не более 400 тыс. рублей. Но практически за те же деньги покупатель получает новое жилье с продуманной и современной планировкой, хорошими инженерными сетями, в котором до этого никто не жил, и можно делать ремонт с нуля по своим задумкам. «Для многих эти соображения играют ключевую роль при принятии решения о покупке», - говорит Эмиль Захаряев.

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Как видите, наши эксперты считают – в новостройке покупать квартиру сегодня выгоднее. Конечно, решать это покупателю. Ведь существует еще и тема рисков на первичном и вторичном рынках – их тоже надо оценивать, и разные другие, исключительно субъективные моменты, например, надо срочно заезжать в квартиру. Но послушать лишний раз профессионалов не помешает.

Текст : Екатерина Меледина | www.metrinfo.ru