Помощь Студентам:
- Дипломные работы
- Курсовые работы
- Предложение работы
- Работа по специальности
- Работа по региону работодателя
*** Или пишите на WhatsApp 79284497724 ***
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Управляющая компания в тц – «мастер на все руки»


Управляющая компания в ТЦ – «мастер на все руки»

Каждый девелопер в процессе реализации проекта торгового центра сталкивается с необходимостью формирования или приглашения к сотрудничеству команды управленцев. Задачи, которые владелец ТЦ может поставить перед ней, довольно разноплановы - начиная от технического обеспечения жизнедеятельности объекта и заканчивая ведением отношений с арендаторами.

Два подхода

 
Эксперты выделяют два основных подхода к организации управления торговыми центрами. В первом случае нанимают профессиональную УК, во втором - собственник создает свой отдел управления. «Чаще всего собственники торговых центров  ищут не стороннюю управляющую компанию, а профессионала, который смог бы возглавить управление объектом и входил бы в их структуру. В основном, это связано с недоверием к привлеченной извне организации и нежеланием нести расходы на данный вид услуг», - рассказывает Татьяна Ветчинкина, директор по продажам Инвестиционной компании «RED». Другими причинами, побуждающими девелопера осваивать несколько несвойственный для его бизнеса сегмент, являются: желание самостоятельно контролировать все процессы, происходящие в ТЦ, небольшой выбор профессиональных управляющих компаний и отсутствие удачных примеров комплексного управления торговым центром, которые послужили бы стимулом к делегированию полномочий девелопера УК.
   
«На данный момент многие объекты торговой недвижимости еще находятся в управлении собственников. Однако  все чаще екатеринбургские девелоперы приходят к мысли о необходимости привлечения к проектам  профессиональных управляющих компаний – это обеспечивает получение максимальной прибыли от проекта и его развитие. Количество высококлассных торговых центров в последние годы динамично растет, поэтому можно прогнозировать и развитие рынка таких услуг»,
- считает Вячеслав Талашманов, генеральный директор Управляющей компании «ПРЕД-Групп».

 
Виды договоров

 
Как правило, сторонняя УК - это самостоятельная, независимая от девелоперской компании структура, которая действует на основании договора. Она привлекается, когда целью собственника является получение прибыли без дополнительных затрат и усилий на организацию собственных структур по управлению и обслуживанию. 

«Управляющая компания работает с собственниками по договору аутсорсинга, то есть собственник или застройщик передает часть своих функций по содержанию, эксплуатации и продвижению объекта, не являющихся для него профильными, профессионалам этого дела»,
- рассказывает Вячеслав Талашманов. 

По словам Татьяны Ветчинкиной, существует еще несколько форм договорных отношений между сторонами: договор доверительного управления, аренды – субаренды и агентский. В каждом документе прописываются те функции управляющей компании, за которые она должна нести ответственность и получать вознаграждение.

Составлять контракт необходимо таким образом, чтобы в случае необходимости зафиксированный в нем перечень функций мог быть изменен в сторону либо увеличения, либо сокращения. Кроме того, в договоре указываются полномочия, в рамках которых должна работать компания, а также форма и периодичность отчетности. Все выше перечисленное зависит от позиционирования торгового центра, уровня арендаторов, тех целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В договоре важно предусмотреть все возможные ситуации, которые могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.

Функции управляющей компании

 
 
«Основные функции привлекаемой или собственной управляющей компании – это оперативное управление и эксплуатация здания. А главный итог работы УК – это минимизация расходов собственника и увеличение прибыли, грамотное использование имеющегося потенциала объекта (месторасположения, технической оснащенности), сохранение и поддержание его конкурентоспособности (наблюдение за его техническим состоянием, постоянное рекламное и PR-сопровождение)», - отмечает Вячеслав Талашманов.   

В структуре управленческих функций эксперты выделяют несколько направлений. Первое (building management)  –  управление проектированием объекта, строительством, консультирование по выбору инженерных систем, разработка общей системы технической эксплуатации. Как правило, с данными вопросами справляется компания-застройщик.

Второе (facility management) - это управление, направленное на обеспечение и поддержание жизнедеятельности самого здания.  По словам Вячеслава Талашманова, техническая эксплуатация торгового центра включает в себя обслуживание его инфраструктуры, грузоподъемных механизмов, обеспечение функционирования противопожарных систем и систем гражданского хозяйства, проведение профилактических и регламентных работ, налаживание отношений с коммунальными службами, расчет коммунальных платежей, текущую работу с арендаторами и многое другое. 

Третье (property management) - это управление внутренней жизнью торгового центра: контроль за торговым профилем, устранение проблем между арендаторами, работа с ними, ведение подписанных договоров, а также поиск новых сетевых операторов. 

На сегодняшний день facility management  и property management являются наиболее распространенными видами управленческих услуг, которые собственники торговых центров могут отдать на аутсорсинг.

Четвертое  направление (asset management) – управление активами собственника. Оно включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид услуг пока не востребован на отечественном рынке. 

 
Основные отличия 

 
 
Управляющие компании действуют как в торговых, так и в деловых центрах, однако эти объекты представляют разные сегменты рынка и имеют существенные различия в управлении. 

Как считает Вячеслав Талашманов, при менеджменте ТЦ необходимо на основании разработанной концепции подобрать пул арендаторов, создать комфортные условия для работы ритейлеров и конструктивно решать их проблемы, а также заниматься эффективным продвижением объекта, ведь рентабельность торгового центра напрямую зависит от его популярности среди покупателей. Продвижение в данном случае включает в себя постоянные рекламные и PR-кампании (до и после запуска объекта в эксплуатацию), направленные на создание и поддержание репутации торгового центра.

Работа по управлению бизнес-центром, как отмечают эксперты, сосредоточена в первую очередь на создании пула арендаторов и организации благоприятных условий для их работы. Реклама бизнес-центра имеет значение только на этапе запуска объекта – она должна показать статус объекта и привлечь арендаторов, отвечающих его концепции. Как правило, успешно  работающий бизнес-центр не нуждается в рекламе. Его доходность обеспечивается ассортиментом и качеством услуг, оптимальный перечень которых формируется на основании данных мониторинга потребительских предпочтений арендаторов.

Торговый центр, особенно учитывая постоянное увеличение количества торговых площадей, должен постоянно напоминать о себе. По мнению Вячеслава Талашманова, для того чтобы объект торговой недвижимости приносил прибыль собственнику, расходы на его содержание, эксплуатацию и рекламу не должны превышать 25 - 30% от полученных  доходов, а сам ТЦ нужно на 100% заполнить арендаторами, которые вписываются в концепцию объекта и востребованы покупателями. Также важно соблюдение высокого уровня сервиса - все должно работать четко и слаженно. Немаловажную роль играет профессионализм сотрудников.
      
 
Проблемы

От того, насколько хорошо управляется торговый центр, зависит его конкурентоспособность. «Для успешной работы торгового центра необходимо вести комплексные рекламные кампании, а также проводить мероприятия, направленные на формирование лояльности посетителей (праздники, показы новых коллекций), организовывать плановые технические и ремонтные работы и многое, многое другое», - говорит Вячеслав Талашманов. 

По мнению Татьяны Ветчинкиной, чтобы избежать современных «болезней» торговых центров (уменьшение потока посетителей, пустующие площади, частая ротация арендаторов), специалисты управляющей компании должны четко понимать, на какую аудиторию рассчитан данный объект. Однако далеко не всегда у торгового центра присутствует концепция, а у его «хозяев» - четкое понимание целевого портрета потребителя. В то время как правильно разработанная концепция ТЦ значительно облегчает работу управляющей компании.

В состав такой концепции обычно входит: основная тема проекта, тип объекта недвижимости и его масштаб (этажность и метраж). Кроме того, проводится анализ параметров земельного участка, и определяются основные характеристики будущего объекта: функциональный состав, физические характеристики (площадь, этажность, количество парковок). 

Также продумывается внутренняя планировка. Определяется список арендаторов, с которыми будут проводиться переговоры по участию в проекте, и их требования к объекту. Проводится работа над функциональным планом и планом аренды, где определяются уровень арендных ставок и цена продаж, а затем и над бизнес-планом. 

К этим данным могут прилагаться генплан, рекомендации по дизайну интерьеров и фасадной части торгового центра, схема распределения магазинов по этажам, навигация внутри и снаружи объекта. Только учет всех этих факторов поможет сделать торговый центр по-настоящему успешным, а управление им -  конкурентоспособным. 

Что касается технической эксплуатации торгового центра, то это сложная и трудоемкая работа. На данном этапе управления УК также может столкнуться с трудностями. Однако, по словам Вячеслава Талашманова, при правильной организации рабочего процесса любые проблемы можно решить в максимально короткий срок.
 Ноя. 1, 2008, полночь
 Журнал "Недвижимость"
 9681
  Аналитика рынка недвижимости


Для размещения комментария надо Авторизоваться!

  • Минстрой: последствия ограничительных мер в строительстве станут ощутимы в июле-августе
    Последствия ограничительных мер в строительной отрасли, введенных в связи с пандемией коронавируса, будут ощутимы в июле-августе, рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в ходе онлайн-конференции Инфраструктурные проекты: курс на развитие городов. Понимаете, у нас очень инертная отрасль, ...  92 /  Май 29, 2020, 4:08 п.п.
  • В апреле продажи новостроек в Москве упали в 2 раза
    Управлением Росреестра по Москве с начала 2020 года зарегистрирован 29 451 договор участия в долевом строительстве, включая жилой и нежилой фонды, на 17% меньше аналогичного периода прошлого года (35 380 ДДУ) и на 2% больше, чем двумя годами ранее (28 ...  65 /  Май 22, 2020, 1:31 п.п.
  • «Метриум»: только два столичных застройщика нарастили продажи в период самоизоляции
    В апреле, в период режима самоизоляции, только два московских застройщика из топ-20 по количеству сделок на рынке новостроек сумели остаться в плюсе относительно марта, говорится в сообщении компании Метриум. Компания MR Group заключила договоров долевого участия на 68% больше, чем ...  63 /  Май 22, 2020, 10:32 д.п.
  • Минстрой сообщил о втором пакете мер поддержки строительной отрасли
    Правительство РФ готовит второй пакет антикризисных мер поддержки строительной отрасли, сообщил в пятницу и.о. министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в ходе онлайн-конференции Коммерсанта. Второй пакет мер поддержки однозначно будет, цитирует Стасишина Интерфакс-Недвижимость. По его словам, сначала необходимо помочь ...  121 /  Май 20, 2020, 6:16 п.п.
  • ДОМ.РФ: льготная ипотека под 6,5% позволила на 50% сократить прогнозируемое падение рынка ипотеки
    Запуск в апреле 2020 года программы льготной ипотеки под 6,5%, которую анонсировал президент России, позволил на 50% сократить прогнозируемое падение объема выдачи ипотеки, рассказал заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов в рамках конференции Коммерсанта. По итогам апреля падение выдачи ...  44 /  Май 20, 2020, 6:15 п.п.
  • Собянин объявил о возобновлении работы всех строительных предприятий с 12 мая
    Власти Москвы приняли решение разрешить с 12 мая работу всех промышленных и строительных предприятий, сообщил мэр столицы Сергей Собянин в ходе совещания с президентом РФ Владимиром Путиным по вопросам борьбы с распространением коронавируса. Считаем, что выход из самоизоляции или ограничительных ...  103 /  Май 16, 2020, 11:11 д.п.
  • Минстрой: субсидированная ставка проектного финансирования для застройщиков составит 5,5%
    Застройщики смогут получить проектное финансирование на строительство жилья по субсидированной ставке в 5,5%, заявил и. о. министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на совещании под руководством президента РФ Владимира Путина по вопросам борьбы с коронавирусом. Программа по субсидированию процентных ставок ...  102 /  Май 16, 2020, 11:10 д.п.
  • Кузнецов: крупные ТЦ в Москве станут невыгодным активом и могут быть снесены
    Крупные торговые центры в Москве со временем станут невыгодным активом и могут быть снесены, заявил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов в ходе онлайн-конференции Как изменятся города после пандемии?. Градостроительная политика Москвы ориентирована на формирование комфортной городской среды с малыми форматами ...  75 /  Май 16, 2020, 11:09 д.п.
  • Исследование: 39% посетителей сайтов недвижимости приходят из поиска Яндекса и Google
    Почти 90% опрошенных игроков рынка недвижимости считают знание SEO необходимым для маркетолога. Правда, собственные знания оценивают высокого только 25% участников исследования, которое провела компания Ашманов и партнеры при поддержке SimilarWeb, аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости и ассоциации REPA. В ходе ...  77 /  Май 16, 2020, 11:07 д.п.
  • Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»
    Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке Недвижимость-2019 Черными лебедями принято называть труднопрогнозируемые и редкие события, которые, однако, кардинальным образом меняют ситуацию в какой-либо сфере. Рынок недвижимости в обозримом будущем могут посетить сразу два таких лебедя. Что это за ...  1096 /  Апрель 16, 2019, 9:19 д.п.
  • Что будет родителям, если они не выделили доли детям Материнский капитал в вопросах и ответах: часть вторая. Что будет родителям, если они не выделили доли детям, почему Пенсионный фонд может заподозрить мошенничество и стоит ли покупать квартиру, приобретенную с помощью МСК Текст : Ольга Агуреева | Фото: img-fotki.yandex.ru Дата: ...  29311 /  Май 30, 2013, 10:24 д.п.
  • Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ надежнее Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК ...  15086 /  Май 28, 2013, 9:03 п.п.
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  12779 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  11910 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Управляющая компания в тц – «мастер на все руки» Управляющая компания в ТЦ – «мастер на все руки»Каждый девелопер в процессе реализации проекта торгового центра сталкивается с необходимостью формирования или приглашения к сотрудничеству команды управленцев. Задачи, которые владелец ТЦ может поставить перед ней, довольно разноплановы - начиная от технического ...  9681 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Коттеджные поселки Екатеринбурга начали конкурировать за наличие лучшей инфраструктуры – в ход идут озера с лебедями, храмы и йога-центры Коттеджные поселки Екатеринбурга начали конкурировать за наличие лучшей инфраструктуры в ход идут озера с лебедями, храмы и йога-центры Новость. В Екатеринбурге сформировался большой отложенный спрос на недвижимость за городом, признаются местные застройщики и аналитики. Однако, сделок недостаточно, несмотря на большой ...  6418 /  Май 30, 2013, 8:39 д.п.
  • Новостройки екатеринбурга Массовая застройка Екатеринбурга вновь активизировалась. В Екатеринбурге установлен исторический рекорд по вводу жилья - в 2010 году сдано в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья. В мэрии обещают удержать эту планку и в ближайшие два года. Чуть больше полутора ...  6211 /  Март 31, 2011, полночь
  • Реклама недвижимости: креативный консерватизм Реклама жилых объектов имеет свои особенности: недвижимость - бизнес довольно специфический. Здесь крайне редко заигрывают с аудиторией или применяют слишком изобретательную по дизайну и наполнению рекламу. Наоборот, четкость и ясность - вот ее основные качества. `Мы, например, придерживаемся динамичного, мужского, ...  5800 /  Окт. 27, 2008, полночь
  • Обзор рынка коммерческой недвижимости екатеринбурга Обзор рынка коммерческой недвижимости ЕкатеринбургаВ целом, в 2007 году в секторе коммерческой недвижимости значительных изменений не было. Не смотря на то, что до конца года остается еще две недели, уже можно подводить предварительные итоги. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в ...  5587 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Получить квартиру в единоличную собственность, обойдя других наследников О специфической судебной практике специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов Жадность, сопряженная с ожиданием наследства, подталкивает людей к разным моделям поведения, отмечают в аналитическом центре Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. После прочтения закона вроде все становится очевидным: кто и как ...  5444 /  Июль 25, 2013, 8:46 д.п.
  • Новостройки: что такое «госкомиссия»? Новостройки: что такое госкомиссия? Это когда все готово и можно звать стройнадзор. Недоделки устранят, дадут гарантию качества и можно приступать к ремонту квартир Текст : Людмила Чичерова | Фото: lavoro.tiscali.it Дата: 06 июня 2013 |www.metrinfo.ru Покупатели, которые приобрели жилье на ...  5347 /  Июнь 13, 2013, 4:01 п.п.
  • Как продавать недвижимость на падающем рынке Как продавать недвижимость на падающем рынке ноябрь 2008 Вряд ли сегодня среди людей, вовлеченных в активную экономическую жизнь, найдется человек, который не обеспокоен проблемой мирового финансового кризиса. Каждый день мы становимся свидетелями хитросплетений финансовых рынков, пытаясь оценить возможные риски для ...  5321 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Стоит ли обращаться к помощи агентств недвижимости? Непредсказуемость современного рынка недвижимости, его галопирующее развитие вынуждают потенциальных покупателей, продавцов и прочих непосредственных его участников обращаться за помощью к посредническим структурам – риэлторским компаниям (агентствам недвижимости). К слову, последние не являются единственными организациями, которые оказывают посредническую помощь при проведении ...  5311 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Ипотека: вопросы и ответы Ипотека: вопросы и ответы. Как поменяться квартирами, отберут ли единственное жилье у заемщика с детьми, что делать, если деньги получал не тот банк? Текст : Владимир Абгафоров | Фото: tumix.ru Дата: 17 июля 2013 | www.metrinfo.ru По официальной статистике, каждая ...  5296 /  Июль 25, 2013, 8:49 д.п.
  • РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять земельный участок в аренду. По ...  5259 /  Май 16, 2012, 8:12 п.п.
  • Налог: платить или не платить Налог: платить или не платить Квартиру давно продали, а извещения об уплате приходят. Что делать: ждать судов или писать жалобы? Личный опыт Текст : Владимир Абгафоров | Фото: echelnokova.ru Дата: 19 июля 2013 |www.metrinfo.ru Не буду рассказывать сказки про родственников ...  5006 /  Июль 25, 2013, 8:50 д.п.
  • Покупка квартиры по доверенности Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков. Проверка продавца, нотариуса, документов. Как победить в суде Текст : Ольга Агуреева | Фото: nicelittlenestegg.com Дата: 26 декабря 2012 | www.metrinfo.ru Мы уже рассказывали о покупке жилья, реализуемого по доверенности, ...  4946 /  Май 31, 2013, 5:05 п.п.
  • Аренда коттеджа на новый год Постоянный адрес материала: http://www.metrinfo.ru/articles/88779.htmlАренда коттеджа на Новый год: праздник на природе с фейерверками и шашлыками. Ноябрь – время бронировать варианты, пока недорого Текст : Ольга Агуреева | Фото: www.m9live.ru Дата: 11 ноября 2011 | www.metrinfo.ru До Нового года осталось совсем ...  4751 /  Ноя. 15, 2011, полночь
  • В 2019 году произойдет увеличение цен на новостройки в Свердловской области В 2019 году произойдет увеличение цен на новостройки в Свердловской области. Такие прогнозы сделали эксперты итоговой пресс-конференции от Уральской палаты недвижимости. Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков указал на ряд факторов, которые могут привести к росту цен ...  4727 /  Дек. 20, 2018, 9:50 д.п.
  • Почему следует ждать падения цен на жилье Анализ причин падения цен. При прочих равных условиях сейчас примерно вдвое выгоднее снимать квартиру, чем ее покупать. Это обстоятельство может привести к снижению цен на рынке московского жилья. Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший ...  4593 /  Окт. 17, 2008, полночь


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика