Перед выбором актива первым, на что обращает внимание инвестор, нередко становятся арендные ставки. Но дорогая аренда отнюдь не всегда означает, что объект способен принести устойчивую, а главное - высокую доходность.

В представлении инвесторов привлекательность региона нередко соотносится с его арендным сектором. Это вполне логично: рассуждая о потенциальной прибыли, частный инвестор прежде всего рассматривает арендные ставки и доходность объекта как единое целое, в рамках которого ликвидность является залогом высокой стоимости аренды. Однако, когда речь идет о рынке недвижимости, эта истина не всегда является аксиомой. Разберемся, от чего на самом деле зависит успех инвестиций в недвижимость международного buy-to-let сектора.
Рента и спрос
Первое место в списке стран c самой дорогой в ЕС арендой занимает Великобритания, где средняя ежемесячная арендная ставка на жилье составляет 730 фунтов стерлингов, что почти в два раза больше среднего показателя по Европе, достигающего чуть более 480 евро. Средняя ежемесячная плата в британском арендном секторе также на 50% выше, чем в Нидерландах, где в среднем арендатор платит 625 евро. Третьей в списке стоит Испания, где стоимость аренды в месяц составляет 622 евро, за ней следуют Бельгия – 614 евро, Германия – 600 евро, Франция – 598 евро, Греция – 580 евро, Австрия – 562 евро, Италия – 538 евро и Швеция – 500 евро.
Среди стран, вошедших в топ-10 государств с самыми высокими арендными ставками в Европе, отнюдь не каждая претендует на звание инвестиционного направления с рентабельными активами. История двух инвесторов, вложивших средства в жилые объекты одной категории, начиналась одинаково хорошо, но закончилась, к сожалению, по-разному. Выбор жителя Петербурга Станислава П. и москвича Ильдара Н. пал на двухкомнатную квартиру с типовым ремонтом, предназначенную специально для сдачи в аренду, разница оказалась лишь в стране приобретения: петербуржец купил квартиру в британском Манчестере, а инвестор из Москвы – «двушку» в испанской Севилье. Хотя Великобритания и Испания входят в топ-3 стран с самой дорогой арендой, через год «хеппи-энд» ожидал только одного из российских инвесторов. Путь Ильдара к получению первой прибыли оказался слишком тернист – отсутствие спроса привело к тому, что в течение года квартира лишь простаивала в ожидании арендаторов, в то время как инвестор продолжал покрывать расходы на ее содержание и платить налоги. Но если залогом успешных инвестиций является вовсе не высокая рента, что гарантирует выбранному активу потенциальную ликвидность?
Простая математика buy-to-let инвестора
Безусловно, высокие арендные ставки могут свидетельствовать об уверенном развитии рынка жилья, но на фоне слабой экономики, дисбаланса спроса и предложения и ограниченности рынка жилья они вряд ли гарантируют постоянный прирост капитала. Наглядно это могут демонстрировать рынки недвижимости двух стран, занимающих первое и третье место в топ-10 – Великобритании и Испании. Объединяют местные рынки жилья не только высокие арендные ставки, но и объем от общего дохода, который приходится тратить частным арендаторам. В Великобритании квартиросъемщик вынужден на оплату жилья отдавать примерно 40% от заработной платы, в Испании арендная плата составляет 39% от бюджета арендатора, тогда как в среднем по Европе жилец выплачивает арендодателю около 29-30% от зарплаты.
Рост платы за аренду сопровождает обе страны. В первом квартале 2015 года арендные ставки в Великобритании выросли на 10,2% по сравнению с тем же кварталом годом ранее. В Испании рост за этот период составил 6%.
Несмотря на рост ренты, общая картина в обеих странах серьезно различается. Великобритания продолжает подтверждать устойчивое положение на мировом инвестиционном рынке цифрами: низкая безработица, которая летом 2015 года составила лишь 5,5%, позволяет государству поддерживать местный рынок жилья. Еще одним фактором, говорящим в пользу британского инвестиционного сектора, являются низкие ипотечные ставки: ставка Банка Англии уже несколько лет остается неизменной, составляя 0,5%. В Испании высокая безработица (22,37%) - среди молодых людей, которые также являются потенциальными арендаторами жилья, она достигает 48,6% - тормозит экономическое восстановление страны, так и не сумевшей пока достичь докризисных показателей.
Отсутствие государственного регулирования на рынке строительства привело к тому, что после нескольких лет бесконтрольной застройки испанский рынок жилья превратился в «сумеречную зону» с сотнями тысяч пустующих домов. Снижение спроса и инвестиционной привлекательности Испании провоцирует инфляцию со знаком минус или дефляцию, когда цены, в том числе и в жилом секторе, продолжают идти вниз. Разница в доходности, которую приносят объекты Великобритании и Испании, также очевидна: британская недвижимость способна принести свыше 5% годовых, тогда как доходность испанских объектов еле-еле доходит до 4%.
Схожие судьбы
Проблемы Испании характерны и для других южно-европейских рынков, таких как Италия и Греция. Перспективы итальянской экономики до сих пор выглядят довольно туманно, ровно как и судьба инвестиционных объектов местного рынка жилья. В отличие от Испании, в Италии не было организовано массовое строительство, и все равно итальянский рынок недвижимости остается ослабленным: отсутствие спроса не позволяет ему развиваться достаточными темпами, снижая и без того скромную инвестиционную привлекательность страны. Вложения в итальянские жилые объекты, доходность которых не превышает 3,6-4% годовых, на фоне нестабильной экономики оказываются не менее рискованными, чем инвестиции в испанскую недвижимость.
На фоне экономического кризиса в Греции при инвестировании в местное жилье риски оказываются еще выше, а при доходности греческого жилья, которая варьируется от 2,7% до 4,2%, подобные попытки того не стоят. Германия и Австрия, как и Великобритания, на фоне стабильно развивающейся экономики, стойко противостоят кризисным ударам и продолжают удерживать спрос в секторе аренды на достаточно высоком уровне. Доходность, превышающая 4,5% годовых, и ежегодный рост числа арендаторов обеспечивает уверенность местного арендного сектора, а инвесторам – потенциально растущую доходность.
Швеция и Нидерланды в силу чрезмерной ограниченности рынков жилья не способны предложить инвестору конкурентоспособную доходность. В Швеции дисбаланс предложения и спроса в пользу последнего продолжает давить на цены, заставляя их расти. При том, что поистине высокая стоимость шведских объектов, достигающая 3000-5000 евро за квадратный метр, на фоне доходности, не превышающей 4% годовых, выглядит не слишком обнадеживающе: окупить такие инвестиции получится не раньше, чем лет через восемь. Основная проблема Нидерландов – высокие налоги, при вычете которых от заявленной доходности в 4,5% годовых не останется и следа. Среди основных налоговых сборов, которые вынужден будет выплачивать инвестор – 30-процентный налог на доход от сдачи квартиры в аренду.
Не обольщаться высокими ставками
Подбирая потенциальный актив, инвестору необходимо учитывать не только высоту арендной ставки, но и так называемый «бэкграунд» или то, что чаще всего остается «за кадром»: налоги, среднюю стоимость объекта и экономическую ситуацию в стране, где планируется приобретать недвижимость. В противном случае ему предстоит разбираться с неожиданными последствиями покупки уже постфактум, а значит, придется выбирать лучшее из зол: довольствоваться низкой доходностью, которая не способна окупить вложенные средства, или же расстаться с объектом себе в убыток. Чтобы уберечь себя от таких исходов, лучше всего выбирать актив в одной из экономически стабильных стран, позволяющих инвестору не только твердо стоять на ногах, но и максимизировать капитал.
 
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU