Рынок не хочет расти сам по себе, как раньше

Если до недавнего времени от обвального падения спроса в основном страдал вторичный рынок жилья в Москве, то теперь кризис, похоже, распространяется и на новостройки: несмотря на дешевую ипотеку и начало нового делового сезона, количество заключенных в сентябре договоров долевого участия в строительстве жилья сократилось сразу на 26% относительно прошлого года. И в октябре, по словам риелторов, ситуация со спросом лучше не стала.

Покупатели ждут снижения цен
В отличие от 2014 г., когда с началом осени количество договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) выросло на 22,3%, сентябрь 2015 г. не дал в этом плане никаких поводов для радости. В прошедшем месяце московское управление Росреестра зарегистрировало 1460 ДДУ – лишь на 4,4% больше, чем в августе, и на 26% меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в августе 2015 г. разрыв между текущим годом и прошлым составлял лишь 14%.
Статистика от риелторов тоже особого оптимизма не внушает – ни начало делового сезона, ни валютные скачки не могли обеспечить значительного роста продаж в сентябре. Например, в «Инкоме» после летнего затишья спрос на новостройки в Москве и Подмосковье прибавил 10% по сравнению с августом – «благодаря четкому взаимодействию с застройщиками в вопросах ценообразования и скидок», говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». В «Азбуке Жилья» по итогам сентября объем сделок увеличился на 12% относительно августа, но просел на 29,5% по сравнению с мартом 2015 г. Основная доля продаж компании сейчас приходится на Московскую область – до 25 км от МКАД. По данным агентства «МИЦ-Недвижимость», в сегменте бизнес-класса спрос в старой Москве вырос на 5%, в экономе – на 10-18%, в зависимости от расстояния до метро, стадии готовности дома и цены.
По оценке большинства риелторских агентств, в годовом исчислении, то есть по сравнению с осенью прошлого года, продажи упали на десятки процентов. Согласно данным «Метриум Групп», спрос на первичном рынке эконом- и комфорткласса в Москве относительно 2014 г. сократился примерно на 15%, в Подмосковье – на 20-25%. «МИЭЛЬ-Новостройки» фиксируют 20-процентное падение продаж на рынке новостроек. «Азбука Жилья» по итогам III квартала продала на 42,5% меньше новостроек, чем за аналогичный период прошлого года; по сравнению с мартом 2015 г. число сделок в сентябре снизилось на 29,5%.
Чуть ли не единственным счастливым исключением стал Est-a-Tet, где объем сделок в сентябре 2015 г. был «почти на уровне» сентября 2014-го. «Однако говорить об ажиотаже, подобном концу прошлого года, не приходится, - подчеркивает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек компании. - У людей в принципе осталось не много «живых» денег на руках, большинство покупателей рассчитывают на ипотеку или продажу имеющегося жилья. Небольшая категория людей, имеющих валютные сбережения и готовая их вложить на волне валютного роста, постарались вложить свои накопления в недвижимость, пока валюта достигала пиковых значений. Однако <…> свои валютные накопления многие инвестировали еще в «первую волну» серьезных валютных скачков».
Примечательно, что в сентябре некоторые риелторские агентства отмечали существенный рост покупательской активности – числа звонков и обращений от возможных клиентов. Например, в компании «БЕСТ-Новострой» этот показатель увеличился на 25% по сравнению с сентябрем. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя», объясняет такую динамику в том числе тем, что компания взяла на реализацию новые крупные проекты в Москве с привлекательными ценами и ипотечными программами.
Однако в продажи потенциальный спрос пока конвертироваться не спешит. В октябре в проектах массового сегмента в старых границах Москвы покупательская активность осталась на уровне сентября, тогда как в Подмосковье даже снизилась на 10-15%, что не характерно для рынка, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Дело в том, что деловой сезон начинается во второй половине сентября, и в октябре риелторы и застройщики закрывают наибольшее число сделок. В этом году ожидания продавцов не оправдались, что связано, во-первых, со снижением платежеспособности, а во-вторых, с тем, что прошлый октябрь был особенно активным по причине большой волатильности валют», - отмечает Литинецкая.
В октябре покупательская активность немного «утихла» по сравнению с сентябрем - люди ждут более интересных скидок или предложений по ипотеке, а также падения цен, которое теперь переместилось в умах покупателей с сентября на конец года, добавляет Алексей Оленев.
«Большая часть потенциальных потребителей заняла выжидательную позицию и ждет пресловутого «дна», - соглашается с коллегой ведущий аналитик отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. - Та же часть потенциальных потребителей, для которых решение жилищного вопроса стоит остро, успела реализовать свои потребности в конце 2014 года и/или принимает решение сейчас».
Подробнее об ожиданиях покупателей читайте в статье «Покупатели квартир не спешат со сделками».

Скидки
В начале сентября многие застройщики несколько сократили скидки – по всей видимости, в надежде на традиционную осеннюю активизацию рынка. По оценкам Марии Литинецкой и Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средний размер скидок на московскую «первичку» сейчас обычно не превышает 5%. «Более того, с приходом делового сезона многие застройщики повысили стоимость на те же 3-4%», - добавляет Литинецкая.
Иного мнения придерживается Юлиан Гутман. «Высокая конкуренция на рынке способствовала повышению уровня скидок со средних 2-4% летом до 7-15% в октябре. Самые большие скидки (до 20% - прим. ред.) предлагаются в Подмосковье, однако, как правило, они распространяются на ограниченное количество квартир», - говорит директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Алексей Оленев в свою очередь отмечает существенный рост максимального размера скидок: «Если в 2014 г. не вызывающим подозрений дисконтом считались скидки до 8%, то сейчас максимально «допустимые» скидки доходят до 12-15%».
С повышенным дисконтом (более 10%) чаще всего предлагаются квартиры от инвесторов по договору уступки права требования, отмечает Ирина Доброхотова.
Директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке Ольга Варакутина считает нормальными скидки до 7%. «Застройщики, предлагающие бОльшую скидку – в размере 8-12%, скорее всего, пытаются реализовать не очень ликвидные квартиры в сегодняшней ситуации. При этом мы бы рекомендовали покупателям быть очень внимательными при объявлении застройщиком скидок, превышающих 14%. Предоставление такой скидки может свидетельствовать об отсутствии у застройщика намерений завершить строительство», - подчеркивает она.
Кроме того, помимо открытых скидок и акций, на рынке все большее распространение получают так называемые персональные дисконты, которые девелопеперы не рекламируют открыто, но предлагают при обращении в компанию. По словам Марии Литинецкой, в высокобюджетных проектах при предметном интересе практически все девелоперы готовы обсуждать индивидуальные скидки. И даже в массовом сегменте появились скрытые скидки, то есть застройщики идут на уступки и готовы предоставить клиенту индивидуальный дисконт в пределах 1-2%, чего в прошлом году не наблюдалось.
Также застройщики совместно с банкирами активно занимаются улучшением условий ипотечного кредитования – главным образом в рамках госпрограммы субсидирования ставки. «Если в начале сентября минимальная ставка была 8-9%, то к концу сентября у застройщиков появился новый продукт со ставкой 7,4% годовых. Фактически, при ставке 7,4% застройщик дополнительно предоставляет покупателям 4,6% дополнительной скидки. До кризиса самыми низкими ставками на новостройки были 12% годовых», - рассказывает Ольга Варакутина.
Есть и еще более «сладкие» предложения. Например, «Интеркоммерц Банк» совместно с АИЖК запустил акцию, по которой квартиры в некоторых новостройках можно купить в ипотеку под 6,9% годовых на весь срок кредита (25 лет). Однако, по словам Татьяны Павловой, вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования «Интеркоммерц Банка», даже такая рекордно низкая ставка ажиотажа среди покупателей не вызвала.

Что покупают?
Риелторы практически хором говорят о расслоении рынка: в одних проектах густо, в других - пусто. «Ликвидные проекты по-прежнему востребованы даже в текущих экономических условиях: спрос на них с прошлого года не снижается. И наоборот, есть проекты-аутсайдеры, реализация которых идет с трудом. Как правило, это связано с такими характеристиками, как плохая транспортная доступность, низкий уровень обеспеченности инфраструктурой и др.», - подчеркивает Мария Литинецкая.
Продаются, прежде всего, новостройки с оптимальным соотношением цены и качества, причем в понятие «качество» закладывается динамика и сроки строительства, отмечает Софья Лебедева. В проектах в высокой стадии готовности (или уже завершенных) практически отсутствуют риски недостроя, при том что цены за последние семь-восемь месяцев строительства почти не изменились, добавляет Юлиан Гутман.
Впрочем, на старте продаж квартиры тоже хорошо покупают – при условии, что это новостройки от надежных девелоперов с пулом уже реализованных проектов, говорит Литинецкая. По словам Гутмана, как правило, приобретается такое жилье не с инвестиционными целями, а для себя, из расчета существенной экономии в цене.
«В проектах «на котловане» продажи идут при заниженных ценах по отношению к конкурирующим объектам и в тех локациях, где хорошо развита транспортная доступность (в расчет берется не только дорожно-транспортная сеть, но и удаленность от станций метро и железнодорожных станций в Московской области)», - поясняет Софья Лебедева.
С тем, что близость к станции метро – существующей или планируемой – в разы повышает ликвидность объекта, согласны все профучастники рынка. Для проектов в Новой Москве и в Подмосковье огромное значение имеет близость к МКАД. По словам Ольги Варакутиной, директора отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке, в Новой Москве спросом пользуются жилые комплексы, расположенные в пределах 5-8 км от МКАД. А новостройки далее 30 км покупателей уже совершенно не интересуют.
«Для Подмосковья привлекательными локациями можно считать почти все крупные города-сателлиты, - говорит Алексей Оленев. - Особенный интерес вызывают города Подмосковья, где в перспективе произойдет улучшение транспортной доступности – например, построят легкое метро или проведут масштабную реконструкцию основной транспортной магистрали. В Москве перспективными локациями считаются промзоны за счет реновации этих территорий и создания на их месте полноценных мини-городов со всей необходимой инфраструктурой. Плюс большинство промзон имеют удобное местоположение, приближены к центру и обладают высоким уровнем транспортной доступности».
Однако ключевым для покупателей вопросом сейчас все же является цена, причем не только метра, но общая сумма затрат на приобретение недвижимости, включая стоимость заемных средств (см. «Покупатели не готовы покупать по докризисным ценам даже качественную недвижимость»). В результате растет популярность «однушек», «двушек» до 60 кв. м и вообще небольших по площади квартир, зачастую с объединенными кухнями-гостиными (например, по данным «МИЦ-Недвижимости», в сентябре спрос на маленькие квартиры экономкласса в Новой Москве вырос на 18-35% относительно августа). Аккредитация проекта по программе льготной ипотеки является огромным плюсом. «Также в нынешних условия предпочтение покупателя всё больше отдается квартирам с отделкой, пусть самой дешевой, но в которую не надо вкладывать деньги сразу же», - добавляет Ольга Варакутина.
По ее словам, средний бюджет покупки в московском регионе в настоящее время составляет скромные 3-5 млн руб. Наиболее остро ценовой вопрос стоит в Подмосковье. «Главное отличие выбора квартир в Москве и Подмосковье заключается в том, что во втором случае на первое место выходит стоимость. Другие характеристики уже вторичны. В Москве же помимо цены покупатели в большей степени, чем в области, интересуются транспортной доступностью (наличием станции метро) и инфраструктурной составляющей», - отмечает Мария Литинецкая.

Перспективы
В предыдущие годы осенью всегда наблюдался существенный рост спроса на жилье в связи с началом нового делового сезона, окончанием отпусков и т.п. Даже в кризисном 2009 г. в сентябре уже появились первые признаки активизации покупателей. Однако нынешняя осень надежд участников рынка не оправдала: спрос выдыхается, несмотря на девальвацию рубля, которая в 2014 г. обеспечила взрывной рост продаж, и появление все более выгодных ипотечных предложений.
Примечательно, что даже состоявшаяся 17-19 июля распродажа недвижимости в рамках Black Friday Real Estate не смогла улучшить статистику по сделкам в августе-сентябре (данные Росреестра отражают ситуацию со спросом с некоторой задержкой, так как на организацию и регистрацию сделки требуется время). По-видимому, значительная часть бронирований – по словам организаторов, за три дня было забронировано 511 лотов – не закончилась продажами, так как, вопреки громкому названию, величина скидок на львиную долю объектов в рамках «Черной пятницы» не превышала среднерыночный уровень.
В целом динамика спроса в последние месяцы свидетельствует о том, что большинство из тех, кто мог и хотел купить жилье в 2015 г., сделали это еще весной, сразу после запуска программы ипотеки с господдержкой – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: спроса хватает только на недорогое и качественное жилье». А большинство из тех, кто пока так и не решил квартирный вопрос, судя по опыту «Интеркоммерц Банка», вряд ли будут в состоянии это сделать, даже если государство снизит ставку до 7% - как предлагают застройщики московского региона и подмосковные власти (см. «Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик»). В лучшем случае, покупателей, которые смогут воспользоваться новыми возможностями, рынку хватит еще на несколько месяцев более-менее сытой жизни, а затем спрос опять войдет в пике.
По всей видимости, несоответствие цен на недвижимость, сформировавшихся в прежние годы в условиях иной макроэкономической реальности, актуальному уровню платежеспособности потенциальных покупателей уже невозможно компенсировать с помощью кредитных инструментов. А значит, новостройкам, до недавнего времени относительно неплохо справлявшимся с кризисом, в перспективе может грозить судьба вторичного рынка, где с начала года продажи упали более чем на треть.
 
IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье