Поэтому девелоперам пора формировать подушку безопасности

Высокие темпы строительства стали одним из важнейших преимуществ для девелоперов: для многих покупателей этот фактор выходит на первое место. Однако в условиях снижающегося спроса темпы продаж могут не успевать за ускорившейся стройкой. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит девелоперам и покупателям новостроек.
Этаж в день
Общие сроки возведения жилых домов зависят не только от скорости проведения строительных работ, но и от оперативности поставок, стратегии девелопера и других факторов. Само по себе строительство можно вести очень быстрыми темпами. Так, по словам генерального директора ЗАО «Патриот-Инжиниринг» (входит в ГК «Интеко») Станислава Шмелева, панельные дома можно строить с темпами 0,8 этажа в день, а монолитные – 4-5 этажей в месяц. Но обычно строительство идет медленнее: как отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, при панельном строительстве средние темпы составляют до 7 этажей в месяц, а при монолитном – 2-3 этажа.
Помимо возведения «коробки» дома, 2-3 месяца уходит на работы нулевого цикла – котлован, фундамент, цоколь. Если предполагается подземный паркинг, нулевой цикл может занять до полугода. Кроме того, 1-2 месяца уходит на кровельные работы, 2-3 месяца на внутреннюю отделку. Еще какое-то время занимает подключение к коммуникациям – зачастую этот процесс зависит от местной администрации и монополистов, а не от застройщика. «Понятно, что все работы по дому выполняются параллельно, с учетом строительной и технологической готовности. Например, могут заливаться или монтироваться последние этажи, а на нижних горизонтах выполняться фасадные и внутренние отделочные работы и остекление», - говорит Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой».
Таким образом, общий срок строительства 17-этажного двухподъездного панельного дома, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет порядка 7-8 месяцев, а если подъездов в доме 5, то сроки увеличиваются примерно до года. Строительство монолитного дома обычно занимает до двух лет. Однако бывают исключения: например, вЖК «Новые Ватутинки» один из семнадцатиэтажных панельных корпусов был построен всего за полгода, а на строительство монолитного 20-этажного «Дома на Изумрудной» у компании «Лидер-Инвест» ушел всего год.
Технологии ускорения
Некоторые факторы могут задержать ход строительства. «Замедлить темпы могут, к примеру, грунтовые воды, располагающиеся близко к фундаменту. В этом случае необходимо устанавливать дополнительные сваи для опоры здания», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, по словам президента компании «Лидер-Инвест» Евгения Рубцова, к замедлению темпов строительства может привести стесненность условий строительства, например, труднодоступность или узость участка строительства.
Монолитные работы в зимний период требуют дополнительного прогрева бетона, что влияет на рост себестоимости строительства. «При минусовых температурах требуется дополнительный подогрев. Как правило, контуры для подогрева располагаются непосредственно в опалубке, с помощью которой и заливают монолит», - подчеркивает Мария Литинецкая.
«При температуре ниже минус 20 градусов не рекомендуется проводить работы, - отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН. - Но в московском регионе таких морозов долгий период не бывает, и изначально фактор сезонности учитывается застройщиками при планировании работ и затрат».
К тому же сейчас существуют специальные добавки для бетона, которые способствуют более быстрому затвердению даже в условиях низких температур. Правда, низкокачественные добавки могут негативно отразиться на качестве строительства. «Известно, что некоторые такие дома приобретали весьма специфический запах, поэтому жить в них было невозможно», - говорит Мария Литинецкая.
Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик рассказал, что в проекте «Эталон-Сити» удалось сократить сроки возведения монолитного железобетонного каркаса здания первого корпуса на 4 месяца по сравнению с проектными. Ежемесячно выполнялось бетонирование 6 этажей вместо запланированных 3-4. «Данное ускорение произошло за счет применения современной техники, соблюдения качества и безопасности строительного процесса, - объясняет эксперт. - При управлении проектами мы также используем технологии BIM (информационное моделирование зданий), которые позволяют нам оптимизировать процесс строительства, определять возможные риски на ранних этапах в части срыва сроков и отклонения от проектных решений».
«Лидер-Инвесту» удалось построить монолитный дом с подземным паркингом за год благодаря комплексному подходу к строительству: детальной проработке технологического процесса, качественному проведению подготовительных работ, своевременной поставке и наличию на строительной площадке достаточного запаса стройматериалов, сокращению срока набора прочности бетона и раствора, применению материалов и полуфабрикатов заводского изготовления при устройстве внутренних инженерных сетей.
Алексей Харитонов рассказывает, что при работе над ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске помимо двух башенных кранов, работающих на заливке бетона, было принято решение использовать два гидравлических манипулятора и бетононасос: «Такие гидрораспределительные установки с радиусом действия стрелы 25 метров перекрывают всю площадь строительства, а удаленное управление с помощью джойстика позволяет гораздо быстрее подавать бетон на разные участки работы».
В борьбе за покупателя
Темпы строительства на первичном рынке оказывают очень важное влияние на продажи. «Чем быстрее темпы строительства, тем лучше идут продажи», - констатирует Станислав Шмелев. «По сути, особенно если речь идет о покупке квартиры на начальных этапах строительства, когда покупатель еще не видит ничего, кроме котлована или залитого фундамента, активность на строительной площадке для него – единственное осязаемое подтверждение того, что застройщик идет вровень со своими обязательствами, - утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Отсутствие какой бы то ни было деятельности на площадке в течение нескольких недель и даже дней сразу вызывает у состоявшихся и потенциальных покупателей массу вопросов, это начинает активно обсуждаться на форумах, строятся разные гипотезы, причем далеко не всегда они в пользу застройщика».
Эксперты считают, что сейчас сроки строительства входят в тройку главных факторов при выборе жилья, а, по мнению Татьяны Калюжновой, это порой даже важнее цены: «Люди боятся недостроев, поэтому иногда готовы переплатить, но купить квартиру в проекте на финальных этапах. К тому же большинство покупок сейчас совершается либо в ипотеку, либо на средства, вырученные от продажи существующей квартиры. На время строительства люди вынуждены снимать жилье, поэтому не могут ждать получения ключей 2-3 года».
Поэтому на ранних стадиях строительства продажи почти не идут. Эксперт говорит, что в последние месяцы появились случаи, когда девелоперы даже принимали решение снять с продажи проекты на котловане из-за отсутствия спроса: «Многие покупатели приобретают квартиры уже в момент возведения верхних этажей или даже крыши. Поэтому девелоперам важно как можно быстрее пройти ранние стадии, чтобы обеспечить поступления от дольщиков». Эту тенденцию подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Как только в ЖК «Новый Зеленоград» мы закончили монолитные работы, спрос в проекте значительно вырос. Потенциальные клиенты поняли, что фактически более половины работ уже завершено. Произошла активизация отложенного спроса: у нас были клиенты, которые некоторое время следили за проектом, однако только сейчас приняли решение о покупке».
Продажи не успевают
Раньше застройщики закладывали сроки строительства исходя из вероятных темпов продаж. «Однако теперь девелоперы вынуждены строить быстрее, чем продавать, - подчеркивает Татьяна Калюжнова. – Особенно это касается крупных комплексных проектов по редевелопменту промзон, поскольку в них существуют жесткие обязательства по срокам завершения строительства перед властями».
Интересно, что даже на стабильном рынке в прошлые годы у девелоперов нередко оставались нераспроданные квартиры. «Наличие предложения после ввода дома в эксплуатацию – достаточно частое и абсолютно нормальное явление, - утверждает Елена Гусева, вице-президент, руководитель комплекса продаж, рекламы и PR компании «Лидер-Инвест». - Это необязательно свидетельствует о недостатках проекта или неверной схеме продаж, а может быть продиктовано бизнес-моделью реализации. Многое зависит от самого проекта. При неудачных планировках квартир большой площади с завышенными ценами остается до 40% и более нереализованных единиц, в основном такая тенденция характерна для сегмента бизнес-класса. В экономклассе обычно остается 5-10%».
Иногда даже в доступном сегменте нераспроданных квартир может оставаться больше. «Например, в «Микрогороде в лесу» доля нереализованных квартир в построенных корпусах составила порядка 10-20%», - говорит коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. Если же остается намного больше квартир, которые застройщику не удалось продать, это, скорее всего, означает, что с ценообразованием, качеством или позиционированием комплекса что-то не так, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Темпы продаж зачастую зависят от избранной модели. «Например, при стратегии максимизации прибыли застройщику при наличии собственных средств в большом объеме выгоднее продавать основной объем квартир по максимальной цене после сдачи в эксплуатацию, а при упоре на финансовую эффективность проекта, т.е. строительство за минимальный объем денежных средств – выгоднее продавать основной объем квартир до сдачи в эксплуатацию», - говорит Денис Бобков.
«Наша компания старается продавать дома как можно быстрее, чтобы полученные средства дольщиков инвестировать в проект и не брать кредиты, которые бы увеличили себестоимость строительства, - рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. - Поэтому, чтобы сделать цену для клиента минимальной, мы стараемся работать на более коротких сроках и продать все до завершения строительства. В некоторых домах мы резервируем особо интересные квартиры, которые имеют максимальную добавленную стоимость. Их целесообразно продавать после сдачи домов в эксплуатацию, таким образом, наиболее эффективно реализуется их ценовой потенциал. В основном речь идет о квартирах редких форматов».
Однако в будущем быстрые продажи смогут обеспечить только демпинговые цены, даже при обычной адекватной рыночной цене продажи не будут успевать за строительством, считает Татьяна Калюжнова. Поэтому девелоперам стоит готовиться к тому, что за время строительства они будут продавать всего около половины квартир.
Кредиты и налоги
Из-за необходимости строить быстрее, чем можно продать, девелоперы должны будут самостоятельно обеспечивать стройку финансированием, то есть либо привлекать банковские кредиты, либо заранее позаботиться о запасе средств от продажи предыдущих проектов.
«Мы не получаем банковских кредитов и ведем строительство с привлечением средств материнской компании, финского концерна YIT», - говорит Алексей Харитонов. По схожим принципам работает и ФСК «Лидер». «Еще на опыте прошлого кризиса 2008-2009 г.г. мы выбрали для себя путь строительства своих проектов на собственные средства с применением схем проектного финансирования, - утверждает Григорий Алтухов. - Эти принципы позволяют соблюдать все изначально заявленные сроки, так как для каждой новой стройки, каждого нового корпуса у нас «на руках» есть сразу вся необходимая для строительства сумма – так называемая «подушка» ликвидности, страхующая нас и наших дольщиков от внешних форс-мажоров и внештатных событий».
Сохранение нераспроданных квартир может повлечь дополнительные траты для застройщика, связанные, например, с налогообложением. Как рассказали в Est-a-Tet, средства дольщиков не считаются прибылью застройщика – это просто деньги, привлеченные для финансирования строительства. После сдачи дома оставшиеся квартиры остаются на балансе застройщика, их он реализует уже по договору купли-продажи, поэтому уплачивает налог на прибыль.
К тому же за эти квартиры застройщик должен платить налог на имущество. «По закону порядок налогообложения объектов недвижимого имущества рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и применяется в отношении организаций – собственников объектов недвижимого имущества», - говорит Мария Литинецкая.
А вот дольщикам не стоит опасаться, что их дом будет заселен, допустим, наполовину – они не будут нести расходов за своих соседей, в том числе коммунальных. Плата на общедомовые нужды рассчитывается исходя из площади, находящейся в собственности, а расходы по незаселенным квартирам лежат на плечах застройщика.
Таким образом, девелоперам в скором времени придется смириться с необходимостью дополнительных финансовых вливаний в свои проекты. Поэтому им придется более осторожно относиться к расходованию своих средств и оставлять запас на стройку и содержание квартир.
Юлия Рышкина, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье