А потом – жесткая стагнация

Вероятное окончание программы льготной ипотеки в марте и обвал рубля будут стимулировать активность покупателей на рынке недвижимости в ближайшие пару месяцев. Однако искусственная активизация спроса, не подкрепленная реальным ростом платежеспособности населения, чревата жесткой просадкой рынка в дальнейшем, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года. Согласно условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб.
Программа действует по 1 апреля текущего года, и 19 января заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что правительство не планирует ее продлевать. При этом чиновник отметил, что отказ от продления программы не означает отсутствие других мер поддержки ипотеки, но о чем именно идет речь, не уточнил.
Министерство строительства и ЖКХ тем не менее еще не оставляет надежды на продление программы. «Уже сегодня очевидно, что эта программа серьезно повлияла на сохранение ипотеки. Наша точка зрения, что ее в том или ином виде нужно продлевать, мы будем обсуждать это. Но дальше уже будет премьер-министр принимать окончательное решение… когда будет виден годовой результат всей программы», - заявил 21 января глава Минстроя Михаил Мень. По его словам, решение относительно продления программы льготной ипотеки кабинет министров примет в конце февраля – в марте, передает РИА «Новости».
Заявления финансовых властей о скором завершении госпрограммы льготной ипотеки заставят ускориться тех, кто планирует приобрести жилье, чтобы успеть взять кредит по сниженным ставкам, говорит Олег Репченко. Очередной этап ослабления рубля (на фоне падения цен на нефть ниже 30$ за баррель курс доллара достигал исторических максимумов) также будет подталкивать потенциальных покупателей быстрее принимать решение: в периоды девальвации рубля наши соотечественники всегда ждут роста цен на все и потому стараются как можно скорее потратить рубли. Соответственно, ближайшие пару месяцев вполне возможно заметное оживление рынка недвижимости.
Об ажиотаже, сравнимом с тем, что случился в конце 2014 года, речи не идет – платежеспособность населения снизилась до такой степени, что даже бытовой техникой люди запасаются в кредит (банкиры, занимающиеся кредитованием посетителей торговых центров, сообщили о нетипичном для январе росте спроса на их услуги, пишет «Коммерсантъ»). Однако, скорее всего, покупательская активность на рынке недвижимости будет выше среднего для прошлого года уровня.
Это можно было бы счесть хорошей новостью, если бы не одно, но очень серьезное «но». Спровоцированные внешними причинами скачки покупательской активности в условиях серьезного падения доходов очень быстро приводят к исчерпанию оставшегося, весьма ограниченного, платежеспособного спроса.
Нечто подобное случилось в конце 2014-го – начале 2015 г. После рекордного ажиотажа в декабре 2014 года – как раз из-за обвала рубля, в первом квартале 2015 года активность покупателей упала в разы. Фактически, первые признаки жизни рынок начал подавать только после старта госпрограммы субсидирования ипотеки – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек».
«Граждане, которые, не будь сообщений об окончании программы льготной ипотеки в марте и пертурбаций на валютном рынке, купили бы жилье только через несколько месяцев, постараются приобрести его сейчас. И спрос, который в иных условиях был бы реализован в течение года, будет исчерпан в ближайшие пару месяцев. А в апреле мы увидим существенный провал покупательской активности. На несколько месяцев, возможно до осени, рынок может просто «умереть», - считает эксперт.
Что делать в таких условиях участникам рынка? Покупателям можно посоветовать все-таки заключить сделку до окончания программы льготной ипотеки. Если, конечно, финансовые возможности действительно позволяют совершить столь дорогостоящую покупку. Брать кредит в надежде на авось никогда нельзя, а при нынешнем состоянии экономики – тем более. Даже по очень привлекательной ставке.
Для застройщиков период активизации рынка, пусть и кратковременный, - это хорошая возможность нарастить продажи и сформировать финансовую подушку, которая позволить пережить грядущие непростые времена. Только цены ни в коем случае повышать не надо – в условиях очень низкой платежеспособности потенциальных покупателей и огромного превышения предложения над спросом даже относительно небольшая прибавка к цене может стать фатальной для конкурентоспособности объекта. В принципе, то же самое касается и продавцов на вторичном рынке: «девальвационной» активизацией рынка нужно воспользоваться для продажи квартиры, а не для повышения ее стоимости. В противном случае шанс реализовать недвижимость, даже с хорошей скидкой, может представиться еще очень нескоро.

IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье