Ошибки при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

 Возможные ошибки при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

а) неверное указание данных сторон договора. Если неверно указаны данные правообладателя, то налицо ситуация, когда договор заключается иным лицом, а не собственником, что противоречит действующему законодательству. Если неверно указаны данные покупателя, то они не совпадают с теми данными, что указаны в его документе, удостоверяющем личность. Следовательно, ненадлежащее лицо заключает договор. В случае не исправления такой ошибки возможен отказ в государственной регистрации;

б) неверное указание данных об объекте договора. Исправить такую ошибку необходимо, поскольку в противном случае это попытка продать чужое, не принадлежащее собственнику, имущество. В случае не исправления такой ошибки возможен отказ в государственной регистрации;

в) указание заниженной цены недвижимого имущества. Возможность неполучения реальных денег за имущество, санкции в связи с неуплатой установленных налогов. Способ исправления аналогичен предыдущему. Однако стороны свободны в заключении договора, и понудить их К указанию реальной стоимости недвижимости оснований нет. Пока иное не будет доказано в судебном порядке, будет считаться, что имущество продано за ту цену, что указана в договоре;

г) отсутствие сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением при продаже жилого помещения.

д) включение в договор шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять, или не включение в договор необходимых условий. Стороны свободны в заключении договора. Однако возможно, например, что сторона применит имеющиеся в договоре стандартные санкции, хотя устно стороны договорились их не применять. Либо стороны договорились, например, о сроках освобождения квартиры на словах, а в договор включили стандартное условие о том, что квартира свободна. В этом случае требовать освобождения купленного имущества будет трудно даже в судебном порядке. Или, например, стороны при заключении договора с условием о рассрочке платежа договорились, что имущество в залоге у продавца находиться не будет, а это условие в договор не включили. Внимание: внести изменения по условиям договора можно только в неисполненный договор;

е) включение в договор условий, которые противоречат действующему законодательству (например, отказ от прав, который в силу норм ГК РФ ничтожен, или установление обязанностей, которые противоречат закону). Такой вариант возможен, когда стороны включают в договор условия об ответственности, согласно которым происходит начисление неустойки на несвоевременно оплаченные неустойку, штраф, пени. Недействительность части сделки не влечет ее недействительности в целом. Поэтому наличие в договоре незаконных условий вовлечет невозможность их применения. Это касается положений, которые не являются существенными условиями;

ж) заключение договора неуполномоченным лицом. Это возможно, например, когда договор подписан по доверенности, а прав на заключение такого договора в доверенности нет.  В случае не исправления такой ошибки возможен отказ в государственной регистрации. Кроме того, возможна ситуация, когда лицо не собственник  заключает договор об отчуждении имущества. Способ исправления: проверить полномочия правообладателя путем получения выписки из ЕГРП и не заключать договор с не собственником. Такой договор ничтожен;

з) несоблюдение письменной формы договора, а в установленных случаях  условия о государственной регистрации. Договор купли-продажи считается недействительным при несоблюдении простой письменной формы. При отсутствии государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения или предприятия договор считается незаключенным. Способ исправления: облечь договор в письменную форму путем составления одного документа и зарегистрировать в случае необходимости;

и) несоблюдение условия о преимущественном праве покупки, например при продаже доли в праве общей собственности. Способ исправления: направить сособственникам предложение приобрести недвижимое имущество с указанием существенных условий предполагаемого договора. 

Добавьте комментарий

Имя:
Комментарий:
Captcha: