Самой распространенной схемой ухода от долговых обязательств в прошлом году стала схема по переоформлению должниками объектов недвижимости на знакомых или родственников. Являясь, по сути, мнимыми сделками, такие договоры способны освободить должников от исполнения возложенных на них обязательств.

Что такое мнимая сделка и почему она освобождает от возврата долга
Мнимая сделка – это договор, который оформляется только для вида, т.е. для посторонних лиц он как бы существует и имеет юридическую силу, составляется на бумаге, при этом сами его стороны понимают и намеренно исходят из того, что никакого результата по сделке для них не возникает. Новый собственник становится таковым лишь номинально, действительным же владельцем имущества, как и прежде, является первоначальный собственник.
Мнимая сделка всегда преследует одну цель – освободить должника от недвижимости, на которую могут претендовать кредиторы. А если нет имущества, нет денежных средств и нет официальной зарплаты, то и взыскание будет невозможно, что в итоге приведет к аннулированию долговых обязательств.
Именно поэтому большинство должников, обладающих квартирой, землей, дачей или иной недвижимостью, заблаговременно стараются от нее избавиться в пользу подконтрольных им лиц. Результатом такого отчуждения становятся многочисленные суды по оспариванию мнимых сделок со стороны кредиторов.

Как подстраховаться, чтобы договор не был признан мнимым
Чтобы суд не признал договор мнимой сделкой, оформлять и исполнять его следует юридически грамотно. К примеру, если говорить о договоре купли-продажи квартиры, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре, к договору должен быть подписан акт приема-передачи жилого помещения и оформлена расписка в передаче денежных средств. Прежнему собственнику надлежит сняться с регистрационного учета, а новому прописаться по адресу переоформленной квартиры. Кроме того, коммунальные, налоговые и иные платежи должен осуществлять именно новый собственник. Должнику не помешает дополнительно обзавестись сторонним договором займа и распиской о его погашении, чтобы показать судьбу полученных от мнимой сделки денег. Новому собственнику рекомендую оформить договор на проведение ремонта или уборки в купленной квартире или по доставке мебели, продуктов, лекарств. Любая оплошность в приведенных выше действиях или плохая подготовка по реализации мнимой сделки способны привести не только к потере квартиры в счет действительно имеющегося долга, но и к уголовной ответственности, если судом будет установлена подделка или фальсификация документов и доказательств.
В одном из моих процессов стороны мнимой сделки не сразу предоставили в суд акт приема-передачи квартиры и расписку в получении денег, что вызвало массу подозрений. В результате проведенной судебной технической экспертизы было установлено, что данные документы составлялись позже указанных в них дат, а именно – непосредственно перед очередным судебным заседанием. Именно данная информация сыграла в споре ключевую роль, и суд признал договор продажи недвижимости мнимой сделкой.

Как оспорить мнимую сделку
Для оспаривания мнимого договора в суде предстоит доказать, что прежний собственник не утратил связи и интереса к проданной недвижимости и по-прежнему ею пользуется. Например, можно инициировать выход участкового в квартиру и составление акта о проживании в ней прежнего владельца. Опросить свидетелей, которые подтвердят аналогичные факты. Отсутствие акта приема-передачи квартиры, расписки в счет оплаты договора и регистрации перехода права собственности во многом способны повлиять на решение суда не в пользу сторон мнимой сделки. Другими обстоятельствами, подлежащими выяснению, могут служить истребованные судом ответы на запросы из налоговой инспекции о финансовой состоятельности покупателя. В редких случаях суды выясняют место проживания стороны оспариваемой сделки по биллингу телефонных переговоров, чтобы зафиксировать постоянное нахождение должника в проданном им жилом помещении.
Так, в одном из моих процессов суд получил подтверждение от сотовой компании о том, что должник, продавший квартиру, в течение полугода постоянно находился в ней и осуществлял с интересующего адреса постоянные телефонные переговоры. Данное обстоятельство послужило основанием к отмене сделки и передаче квартиры кредиторам.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU