Как не попасть на удочку мошенников при сделках с недвижимостью

Риэлторами и юристами разработано немало механизмов, призванных защитить интересы продавцов. Тем, кто приобретает жилье, – сложнее. В подавляющей массе афер, происходящих на рынке недвижимости, пострадавшей стороной становится именно покупатель.
Зачастую лишь опытный юрист может догадаться, что «хозяин» – мошенник. Основных способов, которыми пользуются квартирные аферисты, не так уж и много. Как правило, они либо подделывают документы на квартиру, либо действуют по поддельному паспорту. Причем, были случаи, когда даже специалист не мог сразу распознать фальшивку. И только по косвенным признакам догадывался, что его клиента собираются обмануть.
В большинстве случаев действия преступников схожи: создать вокруг недвижимости ажиотаж, быстро провернуть сделку и скрыться с деньгами.
«Нехорошие» квартиры
Прежде чем покупать квартиру, советуют специалисты, надо обратить внимания на ее цену. «Характерные способы мошенничества в области купли-продажи недвижимости, – говорит начальник управления прокуратуры Санкт-Петербурга Андрей Гуришев, – связаны с занижением цены объекта. Преступники заманивают людей цифрами, которые ниже, чем среднегородские. Вскрываются также факты обременения квартир со стороны третьих лиц. То есть двойные, а то и тройные продажи».
Неоднократно приходилось работать с жертвами аферистов специалистам Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. Одна из историй связана с приобретением двухкомнатной квартиры на Васильевском острове. Документы о приватизации были подлинными. Да и паспорт продавца сомнений поначалу не вызывал. Но поведение хозяев было странным: до них практически нельзя было дозвониться, они почему-то наотрез отказывались получать в жилконторе форму 9. Апофеозом же всех этих странностей стал визит к нотариусу, где «владелица» написала свое отчество с ошибкой (Геннадьевна с одним «н»). На следующий, после похода к нотариусу, день должна была состояться сделка. Однако адвокат решила подстраховаться и с утра направилась к дому, где располагалась квартира. «Встретила соседку, – ому Строительству и Недвижимости Ирина Кораблева, – показываю ей ксерокопию паспорта, спрашиваю: «На фото хозяйка квартиры?» Ответ: «Нет, это совершенно другой человек».
В другом случае фигурировали поддельные документы. О том, что с ними не все в порядке, выяснилось у нотариуса, который, якобы, подписывал договор купли-продажи. Ни подпись, ни печать последнему не принадлежали.
Дешевое не всегда лучшее
При выборе квартиры, как уже говорилось, прежде всего, надо обращать внимание на цену. Если она намного ниже рыночной, вероятность того, что жилье – «проблемное», существенно возрастает.
Не доверяйте «независимым оценщикам», которых пригласила противоположная сторона по сделке, – советуют сотрудники Специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона».
Когда идете смотреть квартиру, обязательно оставьте адрес, по которому вы направились, своим родственникам, знакомым или коллегам.
«Если цель сделки – приобретение недвижимости, то необходимо проверить подлинность правоустанавливающих документов на предлагаемый объект (квартиру, комнату, дом), – рекомендует председатель Специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона» Алексей Пономарев. – При первой же встрече и осмотре квартиры попросите хозяина показать оригиналы (именно оригиналы, а не копии) правоустанавливающих документов на предлагаемую жилплощадь».
В число этих документов входит свидетельство о регистрации права собственности из Управления Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти (ранее ГБР), а также договор, на основании которого было выдано это свидетельство. Представленные документы позволяют юристам «копать вглубь», проверяя юридическую чистоту квартиры.
Далее, при первой же встрече с собственником попросите его предъявить паспорт (что вполне естественно, как и ваша готовность выполнить аналогичную просьбу). Внимательно перелистайте страницы паспорта и занесите в записную книжку следующие данные: серию, номер, где и когда выдан, дату и место рождения, наличие детей, регистрацию, сведения о браке. Все это необходимо делать в присутствии второй стороны. Если он спросит, для чего вы так дотошно во все вникаете, – ответьте, что будете в дальнейшем «пробивать» информацию через милицейские базы данных, а также через паспортное управление ГУВД. Услышав подобные слова, аферист вряд ли продолжит общение с вами.
В случае если человека не испугала перспектива проверки, но у вас все же остались сомнения, что он – собственник, предложите ему совместно сходить в жилищную контору за формами 7 и 9. Таким образом вы убедитесь, что, во-первых, эти документы выданы компетентными органами. А, во-вторых, преступник вряд ли пойдет туда, где его могут уличить.
Также вы можете самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра прав УФРС. Там есть графа – «обременения», которая много может сказать о степени «чистоты» жилья.
Большинство существующих информационных баз данных для частных лиц недоступно. Но, имея знакомых в милиции, прокуратуре или ФСБ, а также обратившись в детективное агентство, необходимые сведения собрать можно. К тому же никто не мешает вам блефовать. Вряд ли мошенники станут связываться с человеком, у которого «есть связи в правоохранительных органах или ФСБ».
Если хозяин или посредник под разными предлогами отказывается показать правоустанавливающие документы и паспорт, но при этом просит у вас аванс, задумайтесь: а не поискать ли другой вариант?
Со всех предъявленных оригиналов документов на квартиру, а также с паспорта снимите копии и сообщите, между прочим, что будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агентстве недвижимости, в службе коммерческой безопасности при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в юридической фирме или страховой компании. Услышав такие термины, мошенники или недобросовестные хозяева вряд ли захотят связываться с вами.
Почувствуйте себя оперативником
После того как вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие участки или в дома). «Честно расскажите людям о цели своего визита – хотите купить недвижимость, поэтому интересуетесь: кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу, – продолжает консультировать Алексей Пономарев. – Также можно использовать для этих целей «сарафанное радио» – вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления, участковых инспекторов милиции».
Способы сбора информации, которые рекомендует Алексей Пономарев, доступны каждому из нас. Конечно, может так случиться, что вам сообщат много бесполезных сведений, но среди них обязательно попадутся крупицы информации, которую не соберет даже профессиональная служба безопасности.
Не помешает выяснить, кто был ранее владельцем квартиры (дома) и постараться проследить дальнейшую судьбу этих людей: не случилось ли, например, такое, что они расстались со своей недвижимостью под угрозами, насильно удерживаются или пропали без вести (худший случай – убиты)? Подобную информацию можно собрать при опросе соседей.
Однако этого недостаточно. Идеальный вариант – узнать фамилии, новые адреса, паспортные данные и телефоны всех бывших собственников, связаться с ними и выяснить: не имеют ли они каких-либо претензий? На практике самостоятельно все это сделать довольно трудно. И здесь есть два основных пути – либо обратиться в службу безопасности при одном из риэлторских агентств, или вообще не связываться с недвижимостью, бывших собственников которой установить не удалось. Особенно если объект продавался и покупался не один раз.
Специалисты рекомендуют
Квартирные аферисты любят апеллировать к чрезвычайным мотивам: тяжелая болезнь (нужны деньги на лекарства, операцию), возврат долга или кредита, конфликт с законом, отъезд на ПМЖ, автомобильная авария и т. д.
Если продавец требует большую предоплату, то покупателю надо быть осторожным: возможно мошенничество.
В случае покупки жилого дома, находящегося на земельном участке, оформленном в пожизненное наследуемое владение продавца, требуйте его переоформления в частную собственность и только после этого совершайте сделку.
В процедуре регистрации желательно участвовать лично, выдавать доверенность (а тем более передавать паспорт) никому не стоит.
Окончательный расчет с владельцем недвижимости желательно производить только тогда, когда тот уже зарегистрировался на новом месте жительства.
Стремитесь к тому, чтобы от имени продавца выступал собственник квартиры. Если же вместо него выступает доверенное лицо, готовьтесь к тому, что сделка будет более рискованной. Хотя бы потому, что в этом случае сложно обеспечить доказательства передачи ваших денег продавцу.
«Возможен также преступный сговор аферистов с собственниками квартиры, – рассказывает Алексей Пономарев. – Сначала хозяин идет к нотариусу и дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это его рука. Квартира продается поверенным аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является владелец и утверждает, что никому он доверенности не выдавал и квартиру не продавал».
Как видим, подводных течений при покупке жилья чрезвычайно много. К тому же, если изначально агент по вашей сделке представлял интересы продавца, не рассчитывайте, что ваши интересы он будет отстаивать так же, как и своего клиента. В этом случае имеет смысл иметь своего представителя (лучше независимого юриста). Не надо забывать, что агент – лицо материально заинтересованное.
Случаи, когда одна квартира продается дважды, до сих пор происходят. Можно предположить, что попавшие в такую ситуацию покупатели потеряли в лучшем случае много времени. А может, и денег. Вероятно, им удалось бы избежать проблем, обратись они изначально к специалисту (юристу).
Источник: Бюллетень недвижимости, автор: Олег Булух