Квартирный вопрос

Риски в сделках купли-продажи строящегося жилья

Ксения Гурьянова
Квартиры в строящихся домах в настоящее время являются одним из самых выгодных предложений на рынке жилой недвижимости. Их стоимость держится на сравнительно низком уровне, а законодательство построено таким образом, что сделка с застройщиком не должна нести в себе абсолютно никакого риска.
В то же время именно законодательная база является основной причиной возникновения столь высокого уровня недовольства среди покупателей квартир в строящихся домах. Согласно действующему закону, застройщик не имеет права принимать от будущего владельца квартиры инвестиции в строительство до того момента, пока оно не достигнет определенного этапа. Проще говоря, сделка купли-продажи квартиры в данном случае не может быть заключена между покупателем и застройщиком напрямую.
Данное требование должно было обезопасить проведение подобных продаж, снизить риски для покупателей. Однако вести процесс строительства на собственные средства может далеко не каждая компания, в результате чего было разработано немало схем, позволяющих данный закон обойти. В результате покупатель, так же, как и прежде, вкладывает средства в квартиру заранее, на том этапе, когда физически она еще не существует. Только риски для него сегодня намного выше по сравнению с тем, как это было до принятия закона о долевом участии в строительстве.
Эти риски выражаются в том, что связь между покупателем жилья и застройщиком является весьма призрачной — факта прямой передачи денег в их сотрудничестве не было, вместо этого к сделке обычно привлекаются третьи лица. Таким образом, для застройщика становится более чем реальной возможность не завершить строительство, провести строительные работы ненадлежащего качества, выстроить дом, не соответствующий первоначальному плану, предоставить покупателям квартиры меньшей площади, иного расположения и т.д. Естественно, что многие небольшие строительные компании сложившуюся ситуацию более чем успешно используют, в результате чего и растет недоверие покупателей квартир к такого рода сделкам.
Обезопасить себя от действий некомпетентных либо нечестных застройщиков не так уж и сложно. По большому счету, единственная рекомендация, которую тут можно дать — у таких строительных компаний просто не нужно покупать квартиры, какими бы привлекательными ни казались условия, предлагаемые ими. Определить застройщика, который, скорее всего, не выполнит своих обязательств, не так уж и сложно.
Одним из важнейших критериев здесь становится возраст компании — вряд ли застройщик, успешно реализовавший несколько проектов, захочет рисковать своим положением на рынке и репутацией. В то же время молодая компания, которая строит свой первый дом, — не самый лучший выбор. Даже если ей движут самые честные намерения, велик риск, что своих обязательств она не выполнит просто в силу отсутствия опыта.
Особое внимание стоит обратить на оформление продажи — каким образом составлен договор, через какой именно банк переводятся деньги, какой именно нотариус участвует в сделке. Естественно, что чем более серьезные организации сотрудничают с конкретным застройщиком, тем больше шансов, что свою работу он выполнит в срок и в полном объеме, и наоборот.
Понятно, что чем больше в сделке риска, тем большую она сулит выгоду. Однако приобретать квартиру в доме, на месте которого пока нет даже котлована, у компании, которая начала работу пару месяцев назад, даже по самой низкой цене не стоит — слишком велика опасность, что эти деньги уйдут в никуда. В то же время покупка квартиры в доме, находящемся на ранней стадии строительства у застройщика, обладающего хорошей репутацией, вполне оправданна.