Процесс оценки объектов недвижимости

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки состоит из следующих этапов: определение проблемы; план оценки; сбор данных (специфические, сравнительные и общие); анализ данных; определение наиболее эффективного использования земельного участка и иных объектов недвижимости; определение стоимости земельного участка; применение методов оценки: затратного, сравнительного, доходного подходов; согласование результатов оценки и установление итоговой стоимости; составление отчета об оценке.

Определение проблемы. Включает пять последовательных действий:

определение границ оцениваемого имущества [что именно должно быть проанализировано и оценено, юридическое описание объекта (почтовый адрес, кадастровый номер и т. п.), сверенное с данными заказа];

имущественных прав (оцениваемый набор имущественных прав);

цель оценки в большинстве случаев - установление рыночной или иной стоимости на определенную дату, которая должна соответствовать заданию на оценку. Например, цель оценки - установление рыночной стоимости земельного участка, приобретаемого под застройку (помощь продавцу в установлении цены продажи, помощь покупателю в определении цены покупки, помощь ипотечным компаниям - создание пулов для последующей перепродажи); стоимости для целей налогообложения (налоговые инспекции, органы местного самоуправления); помощь кредитору в установлении размера займа (коммерческим и сберегательным банкам как гарантии возвращения кредита); определение стоимости замещения для целей страхового покрытия; установление налога на дарение и наследование, стоимости при судебных процессах (разводы, возвращение неправильно уплаченных налогов, определение состояния); вторичные ипотечные кредиты;

выбор даты оценки, т. е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате. Делают это с учетом того, что рынки и рыночные условия могут меняться. Поэтому вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным;

определение вида оцениваемой стоимости. При проведении оценки оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью.

Все эти позиции должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

План оценки. Определяет количество и сложность работ, необходимое для выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит основой для сбора исходных данных. Основой плана является договор с клиентом, в котором должно содержаться полное описание оцениваемого объекта недвижимости, график работ по проведению оценки, дата представления отчета, право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и т. д. В договоре должна быть отражена стоимость работ и способ (метод) ее определения. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере стоимости недвижимости, определенной оценщиком. для устранения возможного взаимного непонимания оценщик и клиент должны договориться о природе решаемой проблемы.