Элитный таунхаус как российское изобретение

Элитный таунхаус как российское изобретение

У нас они считаются элитными, между тем в Европе занимают всего лишь нишу домов эконом-класса. Массовый приход таунхаусов в Россию сегодня вызывает множество поводов для дискуссий, начиная с вопроса о том, а являются ли, собственно, таунхаусы новым типом жилья? У нас они почему-то считаются элитными, между тем в Европе занимают всего лишь нишу домов эконом-класса. Безусловно, сегодня таунхаусам принадлежит заметное место на рынке недвижимости, но каково их будущее?

Серебряный век российских таунхаусов

История таунхаусов в нашей стране полна противоречий - такова российская специфика. Уже внешний вид этих домов вызывает противоречивые чувства. Изучив каталоги недвижимости, потенциальный покупатель таунхауса наверняка обнаружит множество архитектурных изысков, которые, кстати, не всем по вкусу. Архитектуровед, обозреватель газеты «Коммерсант» Григорий Ревзин, сравнивая образцы домов в разных странах, отмечает, что если в Германии, США, Канаде таунхаусы в настоящее время - это демократичное типовое жилье, то в России (как и в Турции, Тайланде, Болгарии) - это престижный люксовый товар. Отсюда архитектурные различия: в первом случае - подчеркнуто сдержанные, аскетичные минималистические формы, во втором - стремление к пышности и «красивости». Это оправданно, считает Григорий Ревзин, поскольку Россия находится в самом начале пути, которым предстоит развиваться таунхаусам: у нас они считаются сегодня жильем для богатых, но со временем неизбежно произойдет трансформация, и таунхаусы станут домами эконом-класса - это и есть их истинный статус.

«Строго говоря, в России сейчас не первый, а второй приход таунхаусов», - замечает Г. Ревзин, поскольку первый страна пережила после войны, когда необходимо было быстро восстановить все разрушенное. Таунхаусы тогда представляли собой многоквартирные дома для рабочих, это было жилье не слишком высокого качества, но, тем не менее, построенное по образцам немецких особняков, и потому довольно привлекательное. «Когда мы анализируем советский опыт, возникает ощущение, что золотой век таунхаусов в России прошел, а сейчас мы переживаем серебряный», - таково мнение Григория Ревзина.

Красота как дополнительный элемент ценности

Между общепринятым понятием таунхаус и тем продуктом с одноименным названием, который сейчас массово выводится на отечественный рынок, мало общего.

Почти все эксперты единодушно утверждают, что между общепринятым понятием таунхаус и тем продуктом с одноименным названием, который сейчас массово выводится на отечественный рынок, мало общего. В чем же особенность российской ситуации? Экономист, зав. кафедры ГУ-ВЭШ Александр Долгин говорит о том, что в России таунхаусы, стоимость которых в среднем $500 000 и выше, явно не относятся к категории недорогого жилья. В качестве дома для среднего класса таунхаус может стоить сегодня около $250 000, а значит, его площадь не должна быть больше 150-170 кв. м (вместо принятых сейчас 300-350 кв.м). Традиционно таунхаусы позиционируются как нечто среднее между индивидуальным и многоквартирным домом, а значит, эта позиция должна выдерживаться: то есть индивидуальные признаки дома необходимо сочетать со сложной уличной средой. По-видимому, на сегодняшний день это плохо удается застройщикам, поскольку российские таунхаусы в целом довольно непривлекательны. По мнению А. Долгина, это довольно странно, так как «строить красиво и некрасиво стоит почти одних и тех же денег», а красота сегодня становится дополнительным элементом ценности - экономисты посчитали, что 1-2% затрат, вложенные в эстетику, могут обернуться полуторократным приростом стоимости недвижимости.

 

Архитекторы объясняют некоторые сложности проектирования таунхаусов, в первую очередь, дефицитом земли и ее ценой. «Чтобы потребитель среднего класса смог приобрести такой дом, нужно соблюсти плотность застройки, - говорит Михаил Атаянц, директор Компании «ООО Архитектурная мастерская М. Атаянца» (Санкт-Петербург). - При этом мы не должны забывать, что подобная покупка - значительное событие в жизни человека, и потому дом должен быть максимально комфортным для проживания». Архитектор поясняет, что все такого рода поселки по определению интровертны, направлены внутрь себя и задача проектировщиков - помимо комфорта квартир создать комфорт среды: чтобы было приятно ходить пешком, но неудобно ездить на машине.

Будет ли дешево и сердито?

ЖК «Ивакино-Покровское», 11 км по ленинградскому направлению, девелопер: компания Urban Group.

Что можно сделать для того чтобы таунхаусы стали тем, чем они должны быть - то есть жильем эконом-класса? Оправдывая сегодняшние непомерно высокие цены, застройщики ссылаются, главным образом, на стоимость земли. Генеральный директор девелоперской компании Urban Group Иван Богатов считает, что доступным таунхаус сможет считаться только в том случае, если он придет в зону стоимости 2-3-комнатной квартиры. Определяющим фактором на этом пути является себестоимость. Она, в свою очередь, зависит от стоимости земли и материалов. Например, если кирпич стоит сегодня 10 рублей за штуку, а на возведение целого дома понадобится 48 650 штук, легко посчитать, в какую сумму обойдется одно лишь строительство. «Кирпич, это, безусловно, самый дорогой материал, - говорит Татьяна Сташкевич, руководитель отделения загородной недвижимости корпорации «Рескор». - Гораздо дешевле обходятся дома, которые строятся, например, с использованием канадских технологий, суть которых - каркас и какой-либо наполнитель (стоимость наполнителей тоже разная). На пути удешевления можно, конечно, рассматривать любые варианты, даже фанерные дома, но добросовестные застройщики стремятся все же сделать качественный продукт за реальные деньги».

Стоимость земли - еще одно решающее обстоятельство. Чем ближе к Москве, тем земля дороже, поэтому поселки из таунхаусов перемещаются все дальше и дальше от МКАД, а плотность застройки возрастает, что не добавляет постройкам комфорта и внешней привлекательности. По мнению некоторых экспертов, таунхаусы все же можно строить красиво и недорого, препятствий к этому нет никаких, кроме алчности девелоперов. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость», замечает, что каким бы прибыльным ни было строительство таунхауса, построить 16-этажный панельный дом еще прибыльнее. Поэтому застройщикам негоже оправдываться дефицитом площадей и хороших архитекторов, им, скорее, следует умерить свои аппетиты.

О покупательских предпочтениях

Покупатели таунхаусов, как правило, люди современные, у которых нет нужды сажать на своем участке картошку или строить баню, отгораживаясь при этом от соседей высоким забором. Для большинства из них приобретение таунхауса - альтернатива квартире и дому, возможность проживать за городом, если не хватило денег на отдельный коттедж. Как правило, такие покупатели ориентируются в основном на месторасположение - выбирают дома поближе к МКАД. По свидетельству Тимура Сайфутдинова, еще в 2002-2003 годах интерес к этому продукту был не очень высок, сегодня же ситуация изменилась, таунхаусы пользуются спросом, особенно те, что формируются вокруг инфраструктуры, то есть не слишком далеко от города. «Это пригородное жилье, и строить его за 100 км от города нецелесообразно», - говорит Т. Сайфутдинов.

Покупатели таунхаусов не стремятся сажать на своем участке картошку или строить баню, отгораживаясь при этом от соседей высоким забором. Генеральный директор агентства Penny Lane Realty Георгий Дзагуров приводит данные маркетинговых исследований относительно реализации таунхаусов. Согласно этим данным, по количеству проданных объектов лидируют Дмитровское, Калужское, Новорижское направления, по стоимости - Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское и Калужское направления. Доля таунхаусов от продаж в сегменте загородной недвижимости сегодня по деньгам составляет 1/7 часть, по метражу - 1/5 часть.

Правильный путь приведет в город

Какова же дальнейшая судьба таунхаусов в России? Эксперты считают, что перемены неизбежны. По мнению Владимира Биндемана, руководителя ООО «Архитектуриум. Мастерская Владимира Биндемана», загородные поселки из таунхаусов - это чисто российское изобретение, так как в других странах исторически, традиционно подобные дома строятся на окраине города. Поэтому Россия должна пойти по правильному пути и возводить таунхаусы в черте города.

Сергей Ткаченко, директор НИПИ Генплана Москвы, тоже связывает будущее таунхаусов с городом. «Хотя столица - это город не для таунхаусов, в ее черте есть 29 деревень, которые по разным причинам подлежат отселению. Они находятся в природных комплексах, где необходимо соблюдать малоэтажную высоту застройки, и у власти есть моральное и юридическое право предлагать жителям таких деревень жилье в таунхаусах. Максимальное количество площади, которую могут занять таунхаусы на территории города - около 1 млн. кв. м. Притом, что качество строительства этих зданий достаточно среднее, в будущем они должны стать доступным жильем», - именно такой прогноз сделал глава НИПИ Генплана Москвы на Круглом столе «Перспективы развития таунхаусов в России» в РИА Новости.

Квадрум. Журнал