Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент


Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов
В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения
Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.
В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.
Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Основания для получения патента
Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.
Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г. за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины. Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения
Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.
Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади. Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей. А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).
Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись. Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента
ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.
Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента. Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.
Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения
Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?
Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.
К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.
Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса. К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей. Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 - 45 000 рублей в месяц. В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.
А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.
Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год. Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

 

 Фев. 16, 2015, 7:01 п.п.
 3394

  • 08 сентября в Екатеринбурге пройдет фестиваль жилья Домофест со скидками размера ХХ
    08 сентября в Екатеринбурге пройдет фестиваль жилья Домофест со скидками размера ХХL Новость. 08 сентября в Екатеринбурге уже в седьмой раз фестиваль жилья Домофест. Традиционно выставка-распродажа новостроек и коттеджей состоится на площадке Ельцин Центра. Застройщики уже начали активно готовить бонусы ...  284 /  Июль 22, 2018, 4:31 п.п.
  • Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25
    Без снижения цен не обойтись Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс. На четверть ...  2054 /  Ноя. 16, 2015, 4:47 п.п.
  • Аренда земельного участка
    Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, ...  3595 /  Авг. 12, 2015, 9:36 д.п.
  • Картина маслом: аренда квартир переживает кризис
    Не все факторы одинаково значимы при покупке и найме квартиры Собственник однокомнатной квартиры в Новогиреево Роман предлагал жилплощадь в найм с вполне адекватной ставкой 30 000 рублей в месяц. Но с особыми требованиями к нанимателю: это должна быть одинокая девушка ...  2181 /  Июнь 15, 2015, 3:58 п.п.
  • Залог спокойствия арендодателя жилья
    Основа любого договора аренды компенсационная сумма, гарантирующая уверенность в надежности потенциального арендатора. Но это понятие по-разному воспринимают в России и других европейских странах. Поэтому стоит сравнить, как ведут себя квартиросъемщики в Европе и России, когда дело касается залоговой суммы, что ...  2359 /  Апрель 27, 2015, 4:58 п.п.
  • Рента – самая расторгаемая сделка с недвижимостью
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU о подводных камнях договоров пожизненного содержания Самыми часто расторгаемыми договорами являются договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. На 100 заключенных договоров приходится примерно 40 расторгаемых, а подобное количество отменяемых сделок неизвестно ...  2334 /  Март 31, 2015, 6:13 д.п.
  • Как сдать квартиру в аренду в кризис
    Арендодатели вынуждены отказаться от поиска идеальных жильцов Из-за снижения спроса на аренду квартир сдать жилье стало намного тяжелее. Квартиры, которые раньше уходили за неделю, теперь могут висеть на рынке месяц и даже больше. Чтобы уменьшить сроки экспозиции, приходится снижать цену, ...  2648 /  Март 25, 2015, 7:19 п.п.
  • Правильно сдать квартиру и минимизировать риски
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход. ...  2456 /  Март 17, 2015, 6:42 д.п.
  • Аренда жилья: цена спокойствия.
    Что должен предпринять хозяин квартиры, чтобы не бояться. Заплатить налоги, зарегистрировать жильцов, проконсультироваться у юриста Существует распространенное мнение, что сдача квартиры в аренду дело рискованное. Правда, как выясняется, большинство опасностей тут возникают из-за неуемного желания рантье сэкономить. И мы решили ...  2258 /  Март 11, 2015, 7:16 д.п.
  • Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям ...  3394 /  Фев. 16, 2015, 7:01 п.п.
  • Что нужно знать снимая квартиру Что нужно знать снимая квартиру. При съеме квартиры, Вас может поджидать множество проблем. Это всевозможные лохотроны, алчные наймодатели, неправильно оформленные документы и пр. Чтобы избежать всех этих проблем, надо лишь придерживаться простых правил, описанных в этой статье. РИСК 1. Информационные ...  24296 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Порядок заключения и расторжения договора аренды недвижимого имущества ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Н. Афанасьева Многие фирмы арендуют помещения, которые используют, например, под офисы. При этом иногда договор аренды, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем, не заключается или заключается, но не должным образом. Между тем, ...  11375 /  Ноя. 24, 2008, полночь
  • Аренда квартиры : сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную? Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то ...  10538 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Структура управляющей компании Большинство инвесторов, вложивших свои средства в коммерческую недвижимость, сразу после пуска объекта, оказываются перед нелегким выбором: создать свою управляющую компанию, или доверить девелопмент профессионалам. Чтобы облегчить выбор, и дать представление об этом виде бизнеса, предлагаю читателям серию коротких статей. В ...  7173 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Как расторгнуть договор аренды земельного участка Как расторгнуть договор аренды земельного участка Найти подходящий участок земли, договориться с его владельцем об условиях аренды, правильно оформить договор аренды - все это достаточно непросто. Но куда сложнее порой избавиться от бесполезного уже участка - здесь потребуется квалифицированная юридическая ...  6080 /  Ноя. 21, 2008, полночь
  • Как правильно снимать квартиру в лондоне Известно,что рынок квартир сдаваемых в Лондоне,широк и квартир в аренду много. Квартиры в Лондоне "уходят" очень быстро,и хорошие варианты следует брать сразу. Заранее стараться снять чего то в Лондоне,стараться зарезервировать бесмысленно-всё решаеться сразу и на месте. Как только Вы нашли ...  5979 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Аренда квартир, как быть с налогами Налоги, которые мы не платим Сдача квартиры в аренду - способ, который позволяет достаточно многим безбедно существовать. Испортить праздничное существование в такой ситуации могут налоговые органы. Здесь, как и во многих других областях нашей деятельности, то, что положено по закону ...  5929 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Договор аренды недвижимости - жилого помещения г. Екатеринбург « ___ » ______________2006 г. Владелец жилого помещения г-н (жа) __________________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и г-н (жа) __________________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем АРЕНДАТОР с другой стороны, заключили настоящий Договор аренды жилого помещения (квартиры) ...  5861 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Осторожно ? лохотрон! Осторожно ? лохотрон! Так звучат, к сожалению, нередкие жалобы в адрес информационных агентств по аренде жилья. Что нужно знать, чтобы не попасться на их удочку, об этом и пойдет речь дальше. При поиске квартиры или комнаты в наем большинство обращается ...  5812 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Снять квартиру в екатеринбурге Сегодня снять квартиру в Екатеринбурге (минимальный вариант) стоит около 11000 рублей в месяц. Снять комнату (минимальный вариант) около 6000 рублей. В наличии имеются разные варианты. Заполните форму или перезвоните и мы сообщим Вам всю информацию, приедем – покажем и раскажем! ...  5240 /  Окт. 7, 2008, полночь
  • Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, платить налоги Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, платить налоги Государство вновь пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, исправно платить налоги. На этот раз угрозой зачислить "отказников" в уголовники. Верховный Суд объявил, что уклонение от ...  5068 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Как обезопасить себя при сдаче квартиры Если вы владелец свободного жилья и у вас появилось желание его сдавать, то перед вами встанет проблема поиска честных и порядочных людей. Как удостовериться в том, что они не действительно будут платить и квартира останется в приличном состоянии после того, ...  5016 /  Ноя. 25, 2008, полночь
  • Как сдать в аренду коммерческую недвижимость избежать неприятных неожиданностей. Как показывает наш опыт, осторожность в этих вопросах не бывает излишней. Основными этапами предстоящей сделки должны быть: поиск арендатора; ведение переговоров с потенциальным арендатором; оформление договора аренды (субаренды); установление процедуры взаиморасчета. Безусловно, что агентство недвижимости, которому Вы ...  4776 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько ...  4569 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Аренда и найм жилого помещения. Аренда и найм жилого помещения. Найм жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора ...  4513 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Почему необходима опись имущества при сдаче квартиры в аренду Если Вы решили сдать квартиру , то обязательно составляйте опись имущества. Опись имущества прилагается к договору аренды квартиры при заключении сделки. В описи должно быть перечислено все имущество человека, который сдает квартиру, которое передается в пользование квартиросъемщику вместе с жильем. ...  4497 /  Июнь 29, 2009, полночь
  • Аренда квартиры в нью-йорке: правила игры Нью-Йорк - Удивительно, но в самом капиталистическом городе мира цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются лишь раз в год, причем ставка аренды может увеличиваться от 2 до 6%. В элитном секторе иные правила игры… Рынок аренды жилья в ...  4238 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Нестандартный арендатор Нестандартный арендаторВ отличие от расхожей истины – «родственников не выбирают» – арендаторов выбирать не только можно, но и нужно. При этом собственники площадей предъявляют к ним немало требований: компания должна соответствовать концепции объекта, иметь хорошие финансовые результаты и отличную деловую ...  4186 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Права и обязанности арендатора земельного участка Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом). Арендатор ...  3840 /  Фев. 11, 2015, 6:29 д.п.
  • Доверительное управление квартирой услуга для ленивых собственников Сдача жилья внаем - дело непростое. С одной стороны это хорошее финансовое подспорье для наймодателя. С другой - хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных квартирантов, их заселением и последующим контролем за проживанием, а также ...  3809 /  Окт. 15, 2008, полночь


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика