Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Аренда квартир, как быть с налогами


Налоги, которые мы не платим


Сдача квартиры в аренду - способ, который позволяет достаточно многим безбедно существовать. Испортить праздничное существование в такой ситуации могут налоговые органы. Здесь, как и во многих других областях нашей деятельности, то, что положено по закону не всегда совпадает с тем, что происходит в жизни. Разберемся же во всем по порядку.

Согласно законодательству РФ, право на передачу в аренду жилого помещения имеет его собственник, а также наниматель жилого помещения, проживающий по договору социального найма. При этом, статья 76 Жилищного кодекса для нанимателя жилого помещения по договору социального найма ставит следующее условие: наниматель должен получить согласие собственника жилья, а также согласие проживающих с ним членов семьи, а для сдачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире — также согласие всех, людей, проживающих в данной квартире. Закон также оговаривает основания для отказа собственника жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, которое наниматель хочет передать в поднаем. Такими основаниями являются: с учетом новых квартиросъемщиков общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления, а также, если в этом жилом помещении проживает или него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом).
Круг плательщиков налога определен, теперь перейдем к вопросу о необходимости уплаты налога.

После ряда прецедентов и писем от налоговых органов, в которых налоговики утверждали, что сдача в аренду квартир физическими лицами подпадает под определение "систематическая предпринимательская деятельность" возник вопрос о необходимости регистрировать такую деятельность и платить НДС, потому что факт отсутствия регистрации в качестве индивидуального предприниматели не свидетельствует о том, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью. К тому же, в таком случае, такие сделки влекут за собой ответственность гражданина за осуществление незаконной предпринимательской деятельности. Разберемся в этой ситуации.

Во-первых, что касается уплаты НДС, то согласно п/пункта 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ (Указанная норма введена в действие с 1 января 2004 года), услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС.

Во-вторых, что касается привлечения к ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ за "Незаконное предпринимательство". Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 18.11.04N23 "О судебной практике о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств* дал разъяснения поданному вопросу. В постановлении сказано: "Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которое приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получения его по наследству или по договору дарения, но в свози с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило довод, то содеянное не впечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от выплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов" (имеется ввиду подоходный налог в размере 13 %, но не НДС). После вышеописанного постановления Пленума Верховного Суда РФ вопросы вреде бы как отпали, но это только вроде бы как. А что будет, если карающим органом удастся доказать, что жилье приобреталось не для личных нужд", а заведомо для получения дохода от сдачи его внаем? Например, если человек купил не одну; а несколько квартир или домов. Тогда такая деятельность вполне может быть признана предпринимательской, а так как она проводиться без государственной регистрации, то значит, она будет признана и незаконной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Второй вопрос связан с тем, как будут трактовать соответствующие органы понятие "временно" сданное в аренду имущество. Этому понятию Пленум Верховного определение так и не дал. Сколько это "временно", и в какой момент могут посчитать, что квартира сдается в аренду постоянно. Ловить тех, кто откровенно скрываются от уплаты налогов, кто никаким образом вообще не декларируют свои декад от сдачи жилы внаем, значительно трудней, чем предъявить дополнительные претензии тем немногим, кто добровольно заявляет о своих источниках дохода.

Понимая это и зная практику работы ведомств, можно предположить, что вопросы, "для личных ли нужд" было приобретено имущество? И почему так давно и "систематически" оно сдается в аренду? Вполне могут возникнуть.

Теперь что касается налога на доходы физических лиц (НДФЛ), или подоходного налога, который в настоящий момент в России составляет 13%. Его, как явствует из Налогового кодекса и постановления Пленума Верховного Суда РФ, платить арендодатель обязан. В случае выявления неплательщика ему придется выплатить задолженную сумму налога, плбс оплатить штраф и пени. В случае, если сумма задолженности за три года подряд превысит 100 тыс. рублей или окажется более 300 тыс. рублей, то действия гражданина, задолжавшего налоги на такую сумму, могут приобретать состав преступления, попадающего под статно 198 Уголовного кодекса РФ ("Уклонение от уплаты налогов и (или) сбора с физического лица"). Данная статья предусматривает наказание штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, арестом на срок от четырех до шести месяцев либо лишением свободы на срок до одного года.

Теперь посмотрим на то, как реализуется описанная законом ситуация в жизни.
При сдаче жилья внаем, подавляющее большинство людей не платит никаких налогов, просто не предоставляя никаких сведений об этом источнике своих доходов в налоговую инспекцию. По разным данным процент таких арендодателей варьирует на рынке дешевых квартир от 90 до 99 %, а на рынке дорогого жилья частенько встречается цифра 70%. Однако, можно предположить, что достоверность этих цифр крайне сомнительна. Учесть всех, кто сдает в аренду квартиру и не платит налоги, невозможно. На практике складывается несколько ситуаций.

Первая ситуация имеет место тогда, когда арендодатель абсолютно доверяет своему квартиросъемщику в вопросе конфиденциальности информации о сложившихся, взаимоотношениях. В этом случае арендодатель ничем не рискует, даже если в дверь сдаваемой в аренду квартиры постучит участковый или любой другой инспектор. Ну и что если придет такой инспектор, а жилец ответит, что является другом арендодателя и живет бесплатно. Доказать обратное невозможно. Даже если всплывет договор аренды, то всегда можно сказать, что он не соблюдается. Денег арендодатель никаких не получал, а выставить человека на улицу не может, хоть он и не платит. Если версия кажется сомнительной, то попробуй, докажи обратное. Но все эти уловки хороши, если только жилец понимает слово "порядочность" именно так, как было описано выше. А если наоборот? Он может начать шантажировать арендодателя с целью, например, снизить арендную плату?

Другой вариант, который используется арендодателями, — это подписание с нанимателем двух договоров. Один с реальной стоимостью, другой с заниженной, но заниженной в «пределах разумного». Вопросов у риэлтеров такое желание клиента обычно не вызывает. Если все идет гладко, то арендодатель демонстрирует налоговой инспекции договор с заниженной стоимостью найма, платит с этих доходов 13% налога и спит спокойно. Если опять же не сталкивается с шантажом со стороны своего постояльца. В данном случае он становится опаснее, потому что, кроме своего слова, в качестве аргумента наниматель имеет на руках еще и подписанный арендодателем договор, где зафиксирована совсем друга стоимость аренды, нежели та, которую задекларировали в налоговой.

Третий способ — это изменение арендодателем своего юридического статуса, что означает регистрацию арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя. Это шаг совершенно необязательный, но и никем не запрещенный. Что он дает арендодателю? В отличие от честных лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке 13%, индивидуальные предприниматели платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования. Юридическое лицо здесь, как и следует из названия, не образуется — следовательно, платить за услуги ЖКХ арендодатель будет столько же, сколько и раньше (юридические лица за все коммунальные услуги платят 100% их стоимости, что значительно выше привычных для обывателя расценок). Опасность такого пути может заключаться в других налогах, которые арендодателю, возможно, предложат заплатить, а именно НДС. Конечно, согласно п/пункта 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС. Значит и индивидуальные предприниматели не должны платить этот налог за сдачу жилья в аренду. Но если налоговики умудрились предъявить претензии в неуплате НДС физическим лицам, то грех будет не попытаться сделать то же самое по отношению к индивидуальным предпринимателям, тем более что под действие постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18Л1.04 N 23 они не подпадают.

Естественно, есть и другие варианты, но данная статья лишь информируем Вас о существующей практике и о том, как поступают миллионы наших соотечественников.

 Ноя. 5, 2008, полночь
 собственник
 5929

  • 08 сентября в Екатеринбурге пройдет фестиваль жилья Домофест со скидками размера ХХ
    08 сентября в Екатеринбурге пройдет фестиваль жилья Домофест со скидками размера ХХL Новость. 08 сентября в Екатеринбурге уже в седьмой раз фестиваль жилья Домофест. Традиционно выставка-распродажа новостроек и коттеджей состоится на площадке Ельцин Центра. Застройщики уже начали активно готовить бонусы ...  283 /  Июль 22, 2018, 4:31 п.п.
  • Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25
    Без снижения цен не обойтись Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс. На четверть ...  2053 /  Ноя. 16, 2015, 4:47 п.п.
  • Аренда земельного участка
    Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, ...  3592 /  Авг. 12, 2015, 9:36 д.п.
  • Картина маслом: аренда квартир переживает кризис
    Не все факторы одинаково значимы при покупке и найме квартиры Собственник однокомнатной квартиры в Новогиреево Роман предлагал жилплощадь в найм с вполне адекватной ставкой 30 000 рублей в месяц. Но с особыми требованиями к нанимателю: это должна быть одинокая девушка ...  2179 /  Июнь 15, 2015, 3:58 п.п.
  • Залог спокойствия арендодателя жилья
    Основа любого договора аренды компенсационная сумма, гарантирующая уверенность в надежности потенциального арендатора. Но это понятие по-разному воспринимают в России и других европейских странах. Поэтому стоит сравнить, как ведут себя квартиросъемщики в Европе и России, когда дело касается залоговой суммы, что ...  2357 /  Апрель 27, 2015, 4:58 п.п.
  • Рента – самая расторгаемая сделка с недвижимостью
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU о подводных камнях договоров пожизненного содержания Самыми часто расторгаемыми договорами являются договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. На 100 заключенных договоров приходится примерно 40 расторгаемых, а подобное количество отменяемых сделок неизвестно ...  2332 /  Март 31, 2015, 6:13 д.п.
  • Как сдать квартиру в аренду в кризис
    Арендодатели вынуждены отказаться от поиска идеальных жильцов Из-за снижения спроса на аренду квартир сдать жилье стало намного тяжелее. Квартиры, которые раньше уходили за неделю, теперь могут висеть на рынке месяц и даже больше. Чтобы уменьшить сроки экспозиции, приходится снижать цену, ...  2647 /  Март 25, 2015, 7:19 п.п.
  • Правильно сдать квартиру и минимизировать риски
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход. ...  2453 /  Март 17, 2015, 6:42 д.п.
  • Аренда жилья: цена спокойствия.
    Что должен предпринять хозяин квартиры, чтобы не бояться. Заплатить налоги, зарегистрировать жильцов, проконсультироваться у юриста Существует распространенное мнение, что сдача квартиры в аренду дело рискованное. Правда, как выясняется, большинство опасностей тут возникают из-за неуемного желания рантье сэкономить. И мы решили ...  2256 /  Март 11, 2015, 7:16 д.п.
  • Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям ...  3390 /  Фев. 16, 2015, 7:01 п.п.
  • Что нужно знать снимая квартиру Что нужно знать снимая квартиру. При съеме квартиры, Вас может поджидать множество проблем. Это всевозможные лохотроны, алчные наймодатели, неправильно оформленные документы и пр. Чтобы избежать всех этих проблем, надо лишь придерживаться простых правил, описанных в этой статье. РИСК 1. Информационные ...  24294 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Порядок заключения и расторжения договора аренды недвижимого имущества ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Н. Афанасьева Многие фирмы арендуют помещения, которые используют, например, под офисы. При этом иногда договор аренды, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем, не заключается или заключается, но не должным образом. Между тем, ...  11375 /  Ноя. 24, 2008, полночь
  • Аренда квартиры : сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную? Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то ...  10537 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Структура управляющей компании Большинство инвесторов, вложивших свои средства в коммерческую недвижимость, сразу после пуска объекта, оказываются перед нелегким выбором: создать свою управляющую компанию, или доверить девелопмент профессионалам. Чтобы облегчить выбор, и дать представление об этом виде бизнеса, предлагаю читателям серию коротких статей. В ...  7172 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Как расторгнуть договор аренды земельного участка Как расторгнуть договор аренды земельного участка Найти подходящий участок земли, договориться с его владельцем об условиях аренды, правильно оформить договор аренды - все это достаточно непросто. Но куда сложнее порой избавиться от бесполезного уже участка - здесь потребуется квалифицированная юридическая ...  6080 /  Ноя. 21, 2008, полночь
  • Как правильно снимать квартиру в лондоне Известно,что рынок квартир сдаваемых в Лондоне,широк и квартир в аренду много. Квартиры в Лондоне "уходят" очень быстро,и хорошие варианты следует брать сразу. Заранее стараться снять чего то в Лондоне,стараться зарезервировать бесмысленно-всё решаеться сразу и на месте. Как только Вы нашли ...  5978 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Аренда квартир, как быть с налогами Налоги, которые мы не платим Сдача квартиры в аренду - способ, который позволяет достаточно многим безбедно существовать. Испортить праздничное существование в такой ситуации могут налоговые органы. Здесь, как и во многих других областях нашей деятельности, то, что положено по закону ...  5929 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Договор аренды недвижимости - жилого помещения г. Екатеринбург « ___ » ______________2006 г. Владелец жилого помещения г-н (жа) __________________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и г-н (жа) __________________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем АРЕНДАТОР с другой стороны, заключили настоящий Договор аренды жилого помещения (квартиры) ...  5860 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Осторожно ? лохотрон! Осторожно ? лохотрон! Так звучат, к сожалению, нередкие жалобы в адрес информационных агентств по аренде жилья. Что нужно знать, чтобы не попасться на их удочку, об этом и пойдет речь дальше. При поиске квартиры или комнаты в наем большинство обращается ...  5811 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Снять квартиру в екатеринбурге Сегодня снять квартиру в Екатеринбурге (минимальный вариант) стоит около 11000 рублей в месяц. Снять комнату (минимальный вариант) около 6000 рублей. В наличии имеются разные варианты. Заполните форму или перезвоните и мы сообщим Вам всю информацию, приедем – покажем и раскажем! ...  5239 /  Окт. 7, 2008, полночь
  • Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, платить налоги Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, платить налоги Государство вновь пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, исправно платить налоги. На этот раз угрозой зачислить "отказников" в уголовники. Верховный Суд объявил, что уклонение от ...  5067 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Как обезопасить себя при сдаче квартиры Если вы владелец свободного жилья и у вас появилось желание его сдавать, то перед вами встанет проблема поиска честных и порядочных людей. Как удостовериться в том, что они не действительно будут платить и квартира останется в приличном состоянии после того, ...  5016 /  Ноя. 25, 2008, полночь
  • Как сдать в аренду коммерческую недвижимость избежать неприятных неожиданностей. Как показывает наш опыт, осторожность в этих вопросах не бывает излишней. Основными этапами предстоящей сделки должны быть: поиск арендатора; ведение переговоров с потенциальным арендатором; оформление договора аренды (субаренды); установление процедуры взаиморасчета. Безусловно, что агентство недвижимости, которому Вы ...  4776 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько ...  4568 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Аренда и найм жилого помещения. Аренда и найм жилого помещения. Найм жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора ...  4512 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Почему необходима опись имущества при сдаче квартиры в аренду Если Вы решили сдать квартиру , то обязательно составляйте опись имущества. Опись имущества прилагается к договору аренды квартиры при заключении сделки. В описи должно быть перечислено все имущество человека, который сдает квартиру, которое передается в пользование квартиросъемщику вместе с жильем. ...  4496 /  Июнь 29, 2009, полночь
  • Аренда квартиры в нью-йорке: правила игры Нью-Йорк - Удивительно, но в самом капиталистическом городе мира цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются лишь раз в год, причем ставка аренды может увеличиваться от 2 до 6%. В элитном секторе иные правила игры… Рынок аренды жилья в ...  4237 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Нестандартный арендатор Нестандартный арендаторВ отличие от расхожей истины – «родственников не выбирают» – арендаторов выбирать не только можно, но и нужно. При этом собственники площадей предъявляют к ним немало требований: компания должна соответствовать концепции объекта, иметь хорошие финансовые результаты и отличную деловую ...  4185 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Права и обязанности арендатора земельного участка Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом). Арендатор ...  3840 /  Фев. 11, 2015, 6:29 д.п.
  • Доверительное управление квартирой услуга для ленивых собственников Сдача жилья внаем - дело непростое. С одной стороны это хорошее финансовое подспорье для наймодателя. С другой - хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных квартирантов, их заселением и последующим контролем за проживанием, а также ...  3809 /  Окт. 15, 2008, полночь


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика