Аренда. то взлет, то паденье

Несмотря на кризис, представители большинства крупных компаний продолжают уверять, что спрос и цены на аренду столичного жилья продолжают расти. Более того, распространяется мнение, что чем дольше продлится кризис, тем более оживленным будет рынок аренды. Ведь в категорию потенциальных арендаторов попадают те, кто еще несколько месяцев назад мог рассчитывать на получение ипотечного кредита.

Осень на дворе

Прогнозы риелторов-оптимистов говорят о том, что этой осенью рост цен на арендуемое жилье составит от 15 до 30% по сравнению с летом.

Но существует и другой взгляд на ситуацию в арендном бизнесе. Это взгляд риелторов из средних по величине агентств, маклеров, работающих самостоятельно, непосредственно владельцев сдающейся недвижимости.

Кстати, закрываются в основном арендные фирмы и фирмочки, выбрасывая на рынок рабочей силы все больше вчерашних риелторов.

Рассчитывал на 100 тысяч

Еще пару месяцев назад приличную «двушку» на Кутузовском, сдающуюся в аренду за 100 тыс. рублей надо было поискать. Владимир Петрович собственник именно такой квартиры. Прекрасное месторасположение, большие габариты, солидные соседи, европейский ремонт – вот прелести его квартиры, которые на протяжении уже многих лет по достоинству оценивали иностранцы. Именно представители иностранных компаний арендовали его квартиру. За последние 10 лет сменились три семьи арендаторов. Причем когда одна уезжала, то «передавала» квартиру своим коллегам.

Но месяц назад зарубежная компания закрыла свое представительство в нашей столице. И иностранные квартиранты съехали. Владимир Петрович, самостоятельно проведя маркетинг, то есть по московским базам данных оценив свою квартиру, обратился в несколько агентств. Месяц назад практически все риелторы признавали, что месячная цена в 100 тыс. рублей адекватна квартире и содержимому в ней. Но шло время. Квартира простаивала. Желающих даже посмотреть недвижимость за такую цену оказывалось немного. Правда, нашелся один француз, который приходил уже несколько раз. Квартира ему нравилась. С собственником он даже обсуждал всякие мелочи на тему, что можно, а что нельзя привезти из мебели, разрешат ли сверлить новые дырки в стенах и т.д. Но в первое же свое появление он назвал цену – 75 тысяч. В начале октября о скидке от предполагаемой цены в 25% Владимир Петрович даже говорить не хотел. Но за месяц с небольшим, заглянув в столичную базу данных по аренде, собственник квартиры обнаружил, что цены на аналогичные его недвижимости варианты существенно упали. В результате он согласился на предлагаемую цену.

Еще об одной ситуации, иллюстрирующей положение в арендном бизнесе, рассказала руководитель отдела аренды одного из агентств Юлия Владимирцева. Сложилась практика, что представители посольств и консульств европейских стран в том случае, если нужно арендовать квартиру, традиционно обращаются в одни и те же надежные агентства недвижимости. Агент подбирает квартиры, ведет переговоры с их хозяевами, обсуждает все нюансы, возникающие между сторонами, и за это получает свои комиссионные. Но нынешней осенью даже европейские дипломаты стремятся сэкономить, поэтому предпочитают самостоятельно бродить по столичной базе данных в поисках необходимого жилья, поручив подбор квартир не агентам, а своим секретарям.

Спрос на самое дешевое

По мнению Юлии Владимирцевой, особенность октября в том, что существенно изменилась структура спроса. Не упали в цене, а, может быть, даже и поднялись немного лишь комнаты. Например, в спальном районе комната в аренду для одного человека будет стоить около 12 тыс. рублей в месяц. Для двоих – в среднем 15–16 тыс. рублей. Но спрос именно на такое жилье существенно вырос. Показатель последнего месяца: многие одинокие люди или молодые семьи без детей съезжают с арендуемых квартир в комнаты.

По мнению того же эксперта, незначительно пошатнулись цены на одно-, двухкомнатные квартиры экономкласса. Например, участились случаи, когда квартиранты, давно арендующие квартиру, ставят своих арендодателей перед выбором: предлагают либо понизить цену на 2–3 тыс. рублей, либо предпочитают съехать в более дешевую квартиру или комнату.

Итак, комнаты дорожают. Цены на «однушки» и «двушки» экономкласса стоят на месте или чуть-чуть дрогнули, но это практически незаметно. Скорее, ценовая корректировка в этом сегменте происходит из-за снижения спроса на такое жилье. Ценовым изменениям больше всего подверглось жилье, по своим характеристикам приближающееся к бизнес- классу. Например, та же «двушка» на Кутузовском, за месяц упавшая в цене на 25%. Или еще один пример. Летом в пределах 45–50 тыс. рублей найти однокомнатную квартиру с хорошим косметическим ремонтом внутри Садового кольца было сложно. Сейчас подобные квартиры сдаются за 35–38 тыс. рублей в месяц. И то уходят они, повисев в базе неделю-другую.

И самое дорогое...

Пожалуй, единственное, в чем все риелторы сейчас единодушны, так это в том, что кризис не коснулся спроса и цен на самое дорогое жилье. На квартиры класса премиум с авторским дизайном. То, что сдается по цене от 250 тыс. рублей в месяц и выше, по-прежнему интересно арендаторам, которые в состоянии платить такие деньги. Более того, такие апартаменты продолжают расти в цене. Они не застаиваются в базе данных. Как ни странно, на них быстро находятся арендаторы. По прогнозам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, ситуация объясняется тем, что предложение дорогих квартир с дизайнерским ремонтом очень ограниченно. Поэтому на такие варианты цены будут расти и дальше.

То, что сдается посуточно

Посуточная аренда последние годы считалась сверхприбыльным сегментом арендного бизнеса.

Принцип посуточной аренды заключается в том, что за сумму, меньшую, чем стоимость номера в гостинице, клиентам предлагают не только четыре стены, но и сервис. Например, чистое постельное белье, полотенца, кастрюли и посуду на кухне и т.п. Риелторы, занимающиеся этим бизнесом, утверждают, что на осень, так же как и в обычном арендном бизнесе, традиционно приходится пик спроса. Ведь именно осенью после относительного летнего затишья открываются многие столичные выставки. Ситуация этой осени (из-за сокращения их числа, а также командированных сотрудников наших и зарубежных фирм) такова: простаивает около половины квартир, предназначенных для посуточной аренды. Но цены на такую категорию недвижимости пока не падают. Они зависят от цен на гостиничные номера. А там об их понижении и не задумываются.

Прогнозы

На будущее арендного бизнеса существует как оптимистичный, так и пессимистичный взгляд. Но большинство специалистов арендного рынка сходятся во мнении, что длительная стабилизация и падение цен на арендуемое жилье невозможны. Если вспомнить дефолт 1998 года, когда цены резко упали вдвое и втрое, то после этого на протяжении восьми лет цена все равно росла и выросла в десять раз. Большинство экспертов прогнозируют стабилизацию цен только на определенный период: от полугода до года.

Кроме того, взгляды разных участников арендного рынка настолько субъективны, что порой отличаются на 180 градусов. Например, Мария Жукова отмечает, что рост цен на аренду хотя и приостановился, но все равно происходит. По ее мнению, быстрее дорожает наиболее востребованное жилье, к которому относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса. В дорогом сегменте увеличение арендной платы обусловлено, во-первых, переходом жилья бизнес-класса в более высокую ценовую категорию из-за того, что экономкласс начинает сдаваться по более высокой цене. Другая причина – все больше предлагается в аренду квартир дорогого ценового диапазона. Появление на рынке одной очень дорогой элитной квартиры значительно увеличивает показатель средней цены. А наименьшими темпами меняется средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры класса бизнес и премиум. Таких предложений на рынке не так уж много, и они не пользуются большим спросом.

Наталья Агафонова