Жилье в Москве: квартиры во вчерашних новостройках

Жилье в Москве: квартиры во вчерашних новостройках. На выбор – в лучших домах и районах, с отделкой и без ремонта. Цены стабильны

Текст : Людмила Чичерова | Фото: icon.s.photosight.ru

Дата: 10 июля 2013 | www.metrinfo.ru

На вторичном рынке есть довольно много предложений квартир в практически новых домах. Они возведены в последнее десятилетие и соответствуют требованиям современного покупателя. Больше того, в таких домах можно приобрести и прекрасно отремонтированные квартиры, и «коробки», которые дают возможность хозяевам для самовыражения.

В Москве качественная вторичная недвижимость преимущественно поступает на рынок из жилых комплексов, позиционируемых в классах бизнес и комфорт. Элитную недвижимость мы в данной статье не рассматриваем. Как рассказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Ирина Доброхотова, председатель совета директоров ООО «БЕСТ-Новострой», наибольшее количество предложений на вторичном рынке жилья в сегментах комфорт и бизнес представлено в ЗАО (22% от общего объема предложений) и ЮЗАО (16%). В ЗАО это районы – Раменки, Фили-Давыдково, а в Юго-Западном округе- Черемушки и Ломоносовский. Меньше всего вторичных предложений в сегменте комфорт и бизнес-класса можно найти в ЮАО и ЮВАО (по 9% в каждом).

В целом же, по данным отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», по состоянию на июнь 2013 года наибольший объем предложения квартир бизнес-класса сосредоточен в Тверском районе (порядка 3000 квартир). Далее следует Пресненский и Басманный районы – порядка 2700 - 2900 квартир в предложении. Минимальный объем представлен в ВАО (например, район Восточный) и ЮАО (Ясенево, Западное Бирюлево) – не более 20 квартир бизнес-класса в предложении.

В качестве примера наиболее ярких объектов, которые поставляют на рынок качественное предложение, Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, назвала ЖК «Алые Паруса» и ЖК «Олимпия» в Щукино, ЖК «Кутузовская Ривьера»в  Очаково-Матвеевском районе, ЖК «Золотые ключи» и «Воробьевы горы» в районе Раменки, ЖК «Эдельвейс» в Фили-Давыдково, ЖК «Седьмое небо» в Останкинском районе. В сегменте комфорткласса - ЖК «Каскад» в Басманном районе. А Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс», добавилЖК «Шуваловский», «Доминион», «Лосиный остров». «Интересно, - отмечает эксперт,- что в некоторых из перечисленных комплексов еще не завершились и первичные продажи».

Предложения с ремонтом и без него
Так как качественная вторичка – это в своем большинстве так называемые вчерашние новостройки – дома возведенные до 10 лет назад, на продажу жилье поступает как полностью отремонтированным и пригодным к проживанию, так и совсем безо всякого ремонта, с так называемой, свободной планировкой «в бетоне». Как правило, это инвестиционные квартиры. Как объяснил Владимир Скрипкин («Домус финанс»), основная цель такого инвестора – купить квартиру на начальной стадии строительства и продать после ввода дома в эксплуатацию, получив в результате определенную прибыль. Делать ремонт ему неинтересно. Когда рост цен на вторичном рынке замедлился или даже практически приостановился, многие инвесторы поспешили выставить квартиры на продажу, и в настоящее время именно инвестиционные метры занимают значительную долю предложения качественной вторички в Москве.

Как подтвердила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в тех комплексах, которые были построены три-пять лет назад (проекты «Донстроя», Capital Group, «Сити XXI век»), сейчас на продажу выставлено множество инвестиционных квартир. В таких домах преобладает жилплощадь без отделки (более 95%). В комплексах, введенных в эксплуатацию 5-7 лет назад, наоборот, основная часть предложения приходится на квартиры с отделкой.

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, обычно инвестиционные квартиры площадью более 100 кв. м продаются «в бетоне». Для квартир с площадями 110-130 кв. м нередки случаи продаж с дизайнерской отделкой, порой по интересной цене, и это существенно увеличивает их ликвидность. И целый ряд таких квартир представлен в ЖК «Смоленская застава» и «Триумф палас».

В целом же, как отметил Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», порядка 40% квартир бизнес-класса предлагаются с ремонтом. Около 50% данного предложения - это квартиры с качественным евроремонтом.

Дифференцированный спрос
Вместе с тем Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) говорит, что, несмотря на то что многие квартиры покупателями все равно «ремонтируются» заново, активнее продаются квартиры с ремонтом. Хотя Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», парирует и тем, что в последнее время стали хорошо продаваться и квартиры без отделки. Объясняет эксперт это тем, что часто человек переезжает из стандартной квартиры, и ему очень хочется сделать что-то свое, индивидуальное. Эксперт отметил, что приобретение квартиры с отделкой выгоднее, когда застройщик предлагает именно жилье комфорткласса. Но угодить потребителю очень сложно: не нравится цвет, качество материала и т.д.

«Все зависит от индивидуальных потребностей покупателя, - делает вывод Владимир Скрипкин («Домус финанс»), - кому-то нужно сразу въехать в квартиру и жить, кто-то может подождать, пока будет идти ремонт. То есть в этом плане сегмент «новых» квартир вторичного рынка ничем не отличается от других».

Цена за качество
Главным отправным моментом при выборе жилья является цена предложения. И когда на чашу весов поставлена квартира с похожими характеристиками, причем одна из них с чистовой отделкой, а вторая «в бетоне», то покупатель скорее купит ту, которая стоит дешевле. В частности,  Антон Северьянов («Азбука Жилья») подсчитал, что разница в цене за 1 кв. м в одном и том же доме бизнес-класса на вторичном рынке жилья может составить порядка 15-20% в зависимости от качества ремонта в квартире.

По данным Инны Игнаткиной («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), в целом разница составляет от 10 до 40% в зависимости от качества ремонта и ожиданий продавца. Однако встречаются случаи, когда квартира с отделкой продается по более низкой цене, чем квартира без отделки. «И объяснение может быть следующим, - говорит эксперт, - продавец квартиры без отделки приобретал ее до кризиса на ценовом пике рынка в качестве инвестиционного вложения и теперь, не имея необходимости быстрой реализации, выставляет квартиру по более высокой цене. В то время как продавец квартиры с отделкой желает максимально быстро реализовать квартиру».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») считает, что разница в цене в среднем отличается на 10–20 тыс. руб. за 1 кв. м для квартир с евроремонтом и на 50–70 тыс. руб. за 1 кв. м для квартир с эксклюзивным дизайнерским ремонтом. Например, в Фили-Давыдково вторичные предложения есть в жилом комплексе бизнес-класса «Дом на Давыдковской», средняя цена квадратного метра с отделкой в этом доме составляет 305 тыс. руб., без отделки – 285 тыс. руб.

«Вывести определенную закономерность сложно, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), - поскольку предложение довольно разнообразно и цены могут серьезно отличаться. В комплексах бизнес-класса стоимость квадратного метра в квартирах с простой отделкой может быть дороже на $1 тыс., чем в тех, которые продаются без отделки. Если в квартире выполнен дизайнерский ремонт, присутствует частичная меблировка, то цена за «квадрат» может отличаться и два раза».

Журнал www.metrinfo.ru также попросил экспертов порассуждать о том, как поведут себя в ближайшем будущем цены на качественную вторичку в Москве.

Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
В условиях ослабления уровня спроса на жилую недвижимость, наблюдающегося в первом полугодии 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост средней удельной цены предложения на квартиры бизнес-класса по итогам текущего года будет ниже средней удельной цены по Москве в целом.

Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс»:
Можно предположить, что в сегменте комфорткласса вторичное жилье действительно будет дорожать быстрее, чем в остальных сегментах рынка. А вот бизнес-класс вряд ли покажет «опережающую» динамику. Наибольшая доля спроса в Москве традиционно приходится на самые недорогие качественные предложения в сегменте эконом и комфорткласса, соответственно, и цены на такое предложение растут быстрее, чем в среднем по рынку. Бизнес-класс в свою очередь не относится к самым востребованным сегментам, поэтому стоимость «квадрата» здесь будет стабильной – как на первичном, так и на вторичном рынках.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Многое будет зависеть от градостроительной политики. Если власть в городе не будет идти на поводу у застройщиков и уплотнять центр, то стоимость вторички в центре, как и в любой европейской и не только столице, будет увеличиваться.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Предпосылок для более активного роста цен в этом сегменте нет.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Объем предложения со стороны новостроек довольно серьезный – на рынке представлено множество уже введенных и планируемых к выводу в эксплуатацию домов. 2012 год уже не показывал активного роста цен на вторичное жилье. И в этом году динамика будет схожая – как и на «первичке» - небольшое повышение на уровне инфляции.

Добавьте комментарий

Имя:
Комментарий:
Captcha: