Почему следует ждать падения цен на жилье
При прочих равных условиях сейчас примерно вдвое выгоднее снимать квартиру, чем ее покупать. Это обстоятельство может привести к снижению цен на рынке московского жилья.
Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший период ценовой стабилизации через некоторое время прекратится, после чего начнется новый виток роста цен.
Такой прогноз вполне соответствует нашему жизненному опыту. Ведь если не принимать во внимание специфический период, последовавший за августом 1998 года, цены на квартиры в России только росли. Тем не менее сейчас представляется более вероятным сценарий развития событий, при котором стабилизация приведет не к росту цен, а к их плавному снижению.
Объясняется это тем, что нынешний уровень цен достигнут под влиянием спекулятивного спроса на квартиры как на объект инвестирования. Если бы цены формировались исключительно исходя из существующего спроса на квартиры как на предмет потребления (то есть на жилье), этот уровень – будем называть его равновесным – был бы гораздо ниже.
Какими должны быть цены на квартиры в Москве исходя из спроса на них как на жилье? Представьте себе, что вам внезапно стало негде жить и срочно потребовалась небольшая однокомнатная квартира в Москве. Сейчас такую квартиру можно приобрести примерно за $150 тыс. Представьте также, что эти деньги у вас есть. Однако покупка квартиры не единственный способ удовлетворить вашу потребность в жилье. Вы можете действовать по-другому. Например, положить свои $150 тыс. в банк, а лучше в ряд банков, чтобы каждый вклад не превышал сумму, гарантированную государством, а получаемые проценты направлять на оплату аренды нужной вам однокомнатной квартиры.
Вполне возможно, что лично вам такой вариант не очень нравится. Ведь у жизни в съемной квартире есть серьезные недостатки. Там нельзя сделать перепланировку. Нет уверенности в том, что хозяева не передумают и не попросят из этой квартиры съехать. Но, с другой стороны, есть и плюсы. В съемную квартиру не надо покупать мебель. Там не надо делать ремонт. А если дочка соседей начнет учиться музыке, то можно быстро переехать на другое место. Так что даже если лично вам и кажется, что минусы жизни в арендованном жилье превышают плюсы, не забывайте, что другие люди достаточно спокойно относятся к этим минусам.
В большинстве развитых стран спрос на аренду жилья сопоставим по объему со спросом на его приобретение. Например, в Австрии, Дании, Голландии и Франции количество арендующих квартиры и обитающих в собственном жилье почти одинаково. Даже в США, где государство активно стимулирует частную собственность на жилье, более 30% населения арендуют квартиры. При этом 57% немцев, 62% шведов и 70% швейцарцев предпочитают жить именно на съемных квартирах.
Если рассматривать вариант аренды, то мы увидим, что в Москве съем квартиры, которую вы могли бы купить за $150 тыс., обойдется примерно в $600 в месяц. А неиспользованные на покупку квартиры средства можно положить на депозит. В очень надежных банках, выплачивающих по долгосрочным рублевым вкладам 9,5% годовых, вы будете получать ежемесячно около $1200. Вдвое больше, чем просит хозяин арендуемой квартиры. А если положите деньги под 12% годовых, что тоже вполне реально, если не выбирать банки из первой десятки, то проценты вырастут до $1500.
Получается, что, выбрав съем квартиры вместо покупки, вы будете жить в такой же квартире, как та, которую вы могли бы купить, но при этом добрые банкиры будут ежемесячно давать вам деньги не только на оплату съема этой квартиры, а еще $600–900 на карманные расходы.
Можно допустить, что вы лично при прочих равных условиях предпочтете жить в своей, а не в съемной квартире, но ведь при сложившемся соотношении цен аренды квартир и их покупки нельзя говорить о «прочих равных»! Варианты не равны: за выбор варианта аренды квартиры вам доплатят. И немало. Причем чем дороже рассматриваемая квартира, тем больше будет величина доплаты.
Вариант аренды можно рассматривать и как временное решение. $150 тыс. лежат в банке, и если вы решите, что уже достаточно заработали на том, что жили в съемной квартире, можете свои деньги из банка изъять и квартиру купить. Так что, если цены на жилье стабильны, шансы стать квартировладельцем в случае выбора варианта аренды увеличиваются, поскольку ваши доходы растут.
Рассмотрим другой случай. Представьте, что вам нужна все та же однокомнатная квартира за $150 тыс., но, к сожалению, денег нет совсем. Зато есть хороший стабильный заработок, так что требуемую сумму можно легко взять в кредит.
Если вы возьмете $150 тыc. на 20 лет под 12% годовых, ежемесячные выплаты по кредиту составят около $1650. Намного больше, чем $600, которые вы бы платили в случае аренды. Однако здесь ситуация не такая простая. Поборники варианта покупки жилья в кредит обычно выдвигают следующий аргумент: осуществляя платежи банку, заемщик тратит больше, чем арендатор, но зато он постепенно выплачивает стоимость своей квартиры. Это значит, что, когда у него закончатся тяжкие годы выплаты долга, квартира останется в собственности. В то же время убежденному арендатору платить за съем придется всегда.
Однако люди, выдвигающие этот аргумент, слегка лукавят. Ведь арендатор может ежемесячно откладывать деньги таким образом, чтобы через 20 лет накопить $150 тыс. В этом случае он получит возможность купить квартиру и прекратить арендные платежи тогда же, когда заемщик перестанет гасить свой кредит. Но даже с учетом откладываемых сумм совокупные ежемесячные платежи арендатора будут меньше, чем у заемщика.
Чтобы это продемонстрировать, рассмотрим условный пример. Есть два человека, один из которых взял ипотечный кредит в $150 тыс. и купил квартиру, а другой арендовал за $600 в месяц такую же квартиру и начал откладывать на банковском депозите средства на ее покупку. Для упрощения расчетов предположим, что процентные ставки по кредиту и по депозиту равны 12% годовых. При этом ипотечный кредит аннуитетный, то есть ежемесячная выплата по кредиту всегда одинакова (в нашем случае – $1650), но при этом доля, приходящаяся на погашение основного долга по кредиту, в каждом следующем платеже больше, чем в предыдущем, а доля, приходящаяся на проценты, соответственно меньше.
Предположим (опять же для упрощения расчетов), что арендатор решил ежемесячно вносить на депозитный счет ту же сумму, которую в этом месяце заемщик выплачивает в качестве погашения основного долга по кредиту. В этом случае период накопления у арендатора и период погашения кредита у заемщика закончатся одновременно.
Сравним совокупные ежемесячные платежи заемщика и арендатора. В первый месяц после покупки квартиры заемщик выплатит банку $1500 в виде процентного платежа. Кроме того, он выплатит банку $150 в качестве погашения основного долга по кредиту. Всего $1650. Арендатор в первый месяц аренды выплатит $600 в виде арендной платы и внесет $150 на свой накопительный счет, затратив всего $750.
Очевидно, что в первый месяц аренда выгоднее. Также очевидно, что она выгоднее и в последующие месяцы, пока выплата в погашение основного долга заемщика (и соответственно выплата на накопительный счет арендатора) меньше $1050. То есть пока совокупные выплаты арендатора (даже без учета процентов по вкладу) меньше $1650 – фиксированного ежемесячного платежа заемщика.
Рассмотрим теперь платежи в тот месяц, к которому арендатор накопит $60 тыс. на депозите (без учета процентов по вкладу), а заемщик погасит банку эту же сумму. Заемщик выплатит в этот месяц $900 в виде процентного платежа, а, кроме того, $750 в счет погашения основного долга по кредиту. Всего $1650, как обычно. Арендатор же отдаст $600 за аренду, положит на накопительный счет $750 и получит $600 в качестве процентного дохода на уже накопленные $60 тыс. Чистые выплаты арендатора окажутся равны всего $750. Намного меньше, чем выплаты заемщика. А поскольку с этого момента ежемесячный процентный доход арендатора превысит его арендную плату, получится, что и все последующие месяцы выплаты арендатора будут значительно ниже выплат заемщика.
Получается, что и при наличии денег на квартиру, и при их отсутствии вам намного выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее (если допустить, что цены стабильно держатся на нынешнем уровне). При одних и тех же жилищных условиях уровень жизни у арендатора будет намного выше, так как его фактические доходы окажутся больше.
Очевидно, что в период роста цен на жилье ситуация была совершенно другой. Уровень жизни у арендаторов, снимавших квартиры, тоже был гораздо выше, чем у покупателей, однако в распоряжении у покупателей оказывался актив, стоимость которого стремительно росла.
С середины 2005 года по середину 2006 года цены на квартиры в Москве увеличились вдвое. Это значит, что люди, которые предпочли купить квартиру за $150 тыс., получили возможность через год продать ее за $300 тыс. Эти дополнительные $150 тыс. представляли собой их инвестиционный доход и с лихвой компенсировали потери, которые они понесли, выбрав «снижающий уровень жизни» вариант покупки.
В связи с этим спрос на жилье в период роста цен определялся не только потребностью в жилье как предмете потребления, но и потребностью в нем как в объекте инвестирования. Дополнительный спрос вызывал дополнительный рост цен, который делал покупку жилья еще более выгодной инвестицией, а следовательно, увеличивал спекулятивный инвестиционный спрос, еще больше ускорявший рост цен.
Однако если цены стабильны, то квартира, приобретенная за $150 тыс., из месяца в месяц остается квартирой за $150 тыс. Следовательно, никакого инвестиционного дохода вложение средств в ее покупку не приносит. А с учетом того, что цены на квартиры в Москве номинированы в «дешевеющих» долларах, то фактически вложение средств в покупку квартиры приводит к убыткам даже в условиях стабильности цен. Спрос на квартиры как на объект инвестирования при этом постепенно исчезает, а спрос на них как на предмет потребления уменьшается, так как этот спрос выгоднее удовлетворять за счет съема жилья. По мере уменьшения спроса увеличивается время экспозиции квартир, а затем начинается постепенное снижение цен.
Возникает естественный вопрос: до какого уровня упадут цены, если этот сценарий реализуется? Если следовать логике вышеприведенной модели, то падение цен должно быть сильным, так как цены должны стремиться к равновесному уровню, то есть к такому, при котором человеку должно быть безразлично, снимать квартиру или покупать ее. Если процентная ставка будет равна 10% годовых, то равновесная цена квартиры, арендная плата по которой равна $600 в месяц, составит $72 тыс. Вдвое меньше, чем текущая цена такой квартиры.
Тем не менее можно предположить, что равновесная цена стабилизируется на значительно более высоком уровне и столь глубокого падения не произойдет. Это связано со следующими обстоятельствами.
Во-первых, необходимое для перехода к равновесным ценам перетекание спроса с рынка покупки жилья на рынок его аренды затруднено в России неорганизованностью рынка аренды, а также его неразвитостью и непрозрачностью,
Во-вторых, снижение спроса на покупку жилья, также стимулирующее переход к равновесным ценам, будет происходить очень медленно, потому что достаточно большое количество людей убеждены: недвижимость – это самая надежная в мире инвестиция, и воспринимают движение цен вниз как сигнал к ее покупке, поддерживая спрос на жилье.
В-третьих, существует очевидная тенденция к снижению процентных ставок и росту стоимости аренды, которые в условиях медленного снижения спроса должны привести к росту равновесного уровня цен.
Ну и в-четвертых, переход к равновесным ценам может вообще не произойти в сегменте квартир классов «бизнес» и «элита», так как для покупателей этого типа жилья наличие собственной квартиры – это показатель успеха, ради которого они готовы пренебречь объективными финансовыми соображениями. По этим же причинам сохранится спрос на квартиры эконом-класса со стороны людей, приехавших «завоевывать» Москву и успешно это сделавших, что обеспечит поддержание цен и в этом сегменте.
При этом необходимо понимать, что, хотя сценарий перехода от стабильных цен к снижающимся является наиболее вероятным, нельзя утверждать, что он будет реализован. Возможен и менее вероятный сценарий: новый виток роста цен может быть спровоцирован какими-либо намеренными или ненамеренными действиями участников рынка.
Так, например, скачок цен может быть вызван законодательными инициативами, подобными печально известному закону № 214-ФЗ, внезапными налоговыми проверками граждан, сдающих жилье в аренду, искусственным снижением ипотечных процентных ставок, договоренностями застройщиков о «единой ценовой политике», запретом на продажу жилья иногородним и т. д. Однако, даже если и будет реализован маловероятный сценарий нового витка роста цен, это лишь отсрочит момент их перехода к равновесному уровню.
Окт. 17, 2008, полночь
