Затратный подход и его применение
Применение затратного подхода
Оценка объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна в следующих случаях:
1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;
2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции;
3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая
4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат
5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.
Недостатки затратного подхода:
1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений;
5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами;
6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации;
7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации.
Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.
Похожие статьи
-
Монополия на землю
МОНОПОЛИЯ НА ЗЕМЛЮ Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних п... -
Топографический раздел (земельный кадастр)
ТОПОГРАФИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ (ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР) Топографический раздел включает топографические планы и карты, которые могут выполнять функции: основы для нанесения геодезических и кадастровых дан... -
Информационная система управления земельными ресурсами
ИНФОРМАЦИОННАЯ СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В целом информационная система управления земельными ресурсами должна быть составляющим звеном единого информационного пространства стра... -
Особенности развития системы оценки недвижимости в норвегии
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В НОРВЕГИИ Земельный рынок в Норвегии разделяют на строго регулируемый для ферм и свободный для другой земельной собственности. Существует н... -
Ограничения на владельцев земельной собственности
На владельцев земельной собственности налагаются определенныеограничения по ее использованию. В США муниципальные органы ... -
Государственная регистрация ипотеки
Государственная регистрация ипотеки Согласно Федеральным законам от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ и ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании у... -
Как правильно подобрать краску
Как правильно подобрать краску? Латексные краски образуют на поверхности стены тонкую пленку, которая обеспечивает прочность и влагостойкость. Ими можно окра-шивать штукатурку, бетон, кирпич, г... -
Лаки различают по:
-химическому составу: водорастворимые, на основе искусственных масляных смол (алкидные и уретаналкидные), полиуретановые на безводной основе (DD-, PUD-лаки), кислотно-отверждаемые или на основе ф... -
Покраска стен
Покраска остается одним из самых популярных видов отделки стен. Конечный результат определяется тремя факторами: качеством предварительной подготовки окрашиваемой поверхности; прав... -
Отделка политурой
Искусство отделки политурой всегда считалось работой для профессионалов. Действительно — профессионал выполнит такую задачу наилучшим образом, но и домашний мастер после небольшой практики способе...
Комментарии