Оценка недвижимости в российской империи 1860-1880-х годах

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ИМПЕРИИ 1860-1880-Х ГОДАХ

Для установления стоимости пахотных земель определяли среднюю урожайность возделываемых на них хлебов, осматривая пахотные угодья, учитывая оценки местных жителей, существующие в данной местности цены на подобные оцениваемые пахотные земли. В целом в 1860- 1880-х годах земствами была проведена массовая оценка недвижимости в Российской империи.

В этот период круг субъектов земельных и иных правоотношений существенно расширился, появилось понятие сервитута для помещичьих земель, а также ограничения в использовании земли, которые фиксировали в уставных грамотах помещиков, заключавших таким образом договор с крестьянской общиной под контролем мировых посредников. Составление уставных грамот было проведено в двухлетний срок. В 1864 г. для поддержания земельной реформы был создан первый Банк земельного кредита, кредитовавший крестьянские общины при выкупе земли.

В завершение крестьянской реформы Александром III (1881-1894 гг.) 28 декабря 1881 г. были приняты законы о понижении с 1 июня 1882 г. выкупных платежей и о переводе с 1 января 1883 г. всех временно обязанных крестьян на выкуп, для чего необходимо было определить стоимость выкупаемого недвижимого имущества.

В 1881 г. была введена ипотечная система (по опыту Франции), переименованная вскоре в систему поземельных книг (по опыту Германии). В 1882 г. начала работу учрежденная годом ранее Редакционная комиссия по реформе Гражданского уложения, был учрежден Крестьянский поземельный банк, выдававший ссуды под залог, а также появилась законодательная база для арендных земельных отношений, в которых в основном участвовали малоземельные крестьяне.

Кроме того, в это время в связи с активным развитием промышленного производства, ростом городов, а следовательно, и активной градостроительной деятельностью, появляется соответствующее законодательство, регулирующее земли поселений. С 1887 г. в России стал осуществляться переход от подушного налогообложения, введенного еще Петром I, к подоходному, что вновь активизировало земельно-кадастровые работы.

В 1893 г. были приняты «Правила об оценке недвижимости для обложения земскими соборами». В применяемой в это время вотчинной системе в России предусматривали ведение поземельных книг кадастра земельных участков и межевых описаний. Вотчинная система обеспечила принцип гласности прав собственности и общественного контроля.

Поземельные книги стали вести судебные и нотариальные органы на основе вещного принципа, т. е. по участкам недвижимости или по имениям (в городах земля как пространственно-территориальный базис являлась атрибутом объектов недвижимости, в то время как в сельской местности все было наоборот, поскольку земля являлась главным фактором производства). В поземельных книгах регистрировали имя собственника, права собственности, договоры, завещания, сервитуты, прочие права в других имениях, залог (ипотека), закладные, вносили сведения о местоположении, составе, территории, системе налогообложения и стоимости объекта регистрации. На их основе рассчитывали оброчную подать и выкупную цену земель.