Покупка недвижимости на кипре
Как известно, «мой дом — моя крепость».
Это верно всегда. Но одно дело, когда крепость находится в заснеженном и морозном Подмосковье, а другое дело, когда это уютная вилла на Средиземном море. Как же реализовать более привлекательный второй вариант?
В сознании российских граждан Кипр ассоциируется прежде всего с солнечными пляжами и комфортабельными отелями. Однако весьма заманчиво наслаждаться красотой Средиземноморья с балкона собственного дома. Тем более что в стране богатый выбор объектов недвижимости: комнатушки и просторные студии, квартирки и пентхаусы, дома и шикарные виллы. Если же вы не нашли для себя ничего подходящего (верится с трудом!), значит, можно заказать строительство в соответствии с вашим утонченным вкусом на заранее купленном участке или перестроить то, что уже было возведено раньше.
ЧТО ПРИОБРЕСТИ?
Объекты, наиболее привлекательные для инвестирования, определить непросто. Всегда прибыльно вкладывать средства в коттеджи у моря. Они пользуются постоянным спросом не только у скучающих по теплому солнцу богатых англичан, но и у многих других туристов. Некоторых манят окруженные соснами и наполненные пением птиц участки в горах. Там есть где развернуться и грандиозным архитектурным планам. Деловым людям больше подойдет столица. А захотел к морю — сел в машину, и через полчаса уже на пляже!
Отдельно стоит сказать о коммерческих проектах покупки ресторанов, гостиниц, туристических комплексов. Их доходность вомногом зависит от выбора объекта и правильного управления им. Подобные приобретения делают обычно те, кто может беспечить заполняемость и, соответственно, прибыльность.
Качество строительства на Кипре отменное. Строят здесь так, чтобы дом не разрушился во время землетрясений, ведь регион относится к сейсмоопасным. Нет, конечно, иногда люди жалуются на то, что в доме прохладно зимой или жарко летом. Но лишь потому, что конкретный дом строился как летняя дача либо стоило пойти на незначительные траты и заказать кондиционер.
Среди иностранцев популярно покупать часть дома или коттедж в составе комплекса–района на 6–10 небольших домов с парковкой и общим бассейном. Но это вариант для тех, кто собирается приезжать на Кипр 1–2 раза в год — на каникулы или в отпуск. Поэтому, если вы рассчитываете на постоянное жилье, заранее позаботьтесь о том, чтобы в доме было все, что помогает цивилизованным людям жить долго и без забот (центральное отопление, кондиционеры, паркет вместо мрамора в спальне, спутниковое телевидение с русскими каналами и т.п.).
НЮАНСЫ и ДЕТАЛИ
Обслуживание квартиры или дома на Кипре нельзя назвать дорогим. Приведем примерный расчет стоимости коммунальных услуг для 4-комнатной (три спальни) квартиры площадью 130 кв. м в центре Никосии:
Так как холодное время года скоротечно, «зимние» расходы нельзя считать разорительными. А сухой климат и качественное строительство избавят вас от необходимости часто делать ремонт.
КСТАТИ...
С начала 2003 г. ставку налога на прибыль установили на уровне 10% (минимальная в Европе), предусмотрев множество возможностей для законного снижения налогооблагаемой базы или для полного освобождения от налогообложения.
На Кипре ставка налога на прибыль для компаний-резидентов составляет 10%. К ним относятся все фирмы, имеющие на острове органы эффективного управления и контроля (требование ограничивается наличием директоров, проживших на Кипре более 183 дней). Шипинговые компании будут платить налог по ставке 4,25%.
Не облагаются налогом доходы, поступившие от зарубежных отделений фирм в виде дивидендов из-за границы, прибыль от операций с ценными бумагами, а также прирост капитала.
Освобождаются от налогообложения и 50% от доходов в виде процентов, поступивших из-за рубежа.
Иностранные компании могут получить разрешение ЦБ Кипра и вести деятельность наравне с местными предприятиями, извлекая доход из местных источников. Те же из них, которые начали получать доход до 01.01.2002 г., корректно сдают отчетность и платят налог, могут выбрать:
Компании–нерезиденты, т.е. директор которых проживает основное время за границей, не подлежат налогообложению, если доход получен ими из источников за пределами Кипра. Но такие предприятия не могут пользоваться преимуществами международных налоговых соглашений.
Строительных компаний на Кипре много. Есть и всемирно известные имена, а есть и те, кто вышел на рынок относительно недавно. Как следствие — высокая конкуренция и сдержанные цены. Еще пару лет назад хорошую квартиру в центре Никосии можно было купить из расчета 600 долл. за 1 кв. м. Теперь же, в преддверии вступления республики в ЕС, престиж страны вырос, и стоимость недвижимости подскочила раза в полтора–два. Но, скорее всего, это ситуация временная. Вероятно, уже в начале 2006 г. темпы роста цен немного спадут. Сейчас же в среднем они составляют примерно 10–12% в год, поэтому вложения в кипрские объекты можно отнести к весьма стабильным и прибыльным инвестициям.
Иностранец не имеет легального права без специального разрешения использовать недвижимость на Кипре в коммерческих целях. Но тогда это будет не квартира или дом, а отель, т.е. статус объекта изначально должен быть другим. И вид на жительство выдается не автоматически, а лишь после прохождения специальной процедуры. И только на год. Потом его, может быть, возобновят. А может быть, и нет. И никакого значения не имеет то, что у вас уже есть на Кипре квартира или вилла-дворец. А если вам повезло прожить здесь 5 лет, то по истечении этого срока шансы продлить разрешение на проживание становятся настолько мизерными, что воплотить свои планы в жизнь удается лишь единицам, да и то ценой неимоверных усилий влиятельных друзей, если, конечно, они есть.
Часто приходится с удивлением читать рекламные объявления о том, что кто-то обещает помощь с получением кипрского гражданства. Помогать-то, может, ибудут (за деньги, естественно), но гражданство вы все равно не получите, это точно. Потому что его еще никому не давали.
Кроме того, не надо забывать, что здесь вас не ждут с распростертыми объятиями как иностранного инвестора. Для местных бизнесменов на их и так маленьком рынке вы — лишний конкурент. Причем не родственник и даже не соотечественник. А, значит, зарабатывать деньги здесь будет ой как непросто даже после того, как вы получите все необходимые лицензии и разрешения, потратив на это не менее полугода своей активной жизни.
Проиллюстрируем систему налогообложения недвижимости на Кипре с помощью таблицы.
Налоги на недвижимость
Предполагаемая стоимость, Налоговые ставки,
CYP %
До 100 000 —
100 001–250 000 2,5
250 001–500 000 3,5
500 001 и выше 4
Принимая во внимание, что стоимость наиболее популярных квартир и коттеджей, как правило, пока не превышает 100 000 кипрских фунтов, отсутствие налогообложения такой недвижимости исключительно привлекательно. Права собственности здесь уважают, и случаев национализации принадлежащих иностранцам объектов до сих пор не было.ДЕТАЛИ
Иностранец может получить кредит в кипрском банке для покупки недвижимости под залог этой недвижимости. Но банк — не магазин и не риэлторская контора. Подобные операции он осуществляет лишь тогда, когда считает, что иностранец в принципе заслуживает доверия и вернет кредит с процентами без проблем. Ведь банк не заинтересован в том, чтобы давать кредиты, а потом забирать недвижимость в случае неоплаты и продавать ее другим покупателям. Поэтому банк внимательно изучает каждое заявление, обычно и просит оплатить какую-то часть контракта самого покупателя. Как правило, не менее 25%. Если же покупатель желает заплатить больше, то это приветствуется.
Хорошо, если клиент уже имеет положительную историю взаимоотношений с данным банком, если какая-нибудь местная компания даст ему рекомендацию, если клиент живет на Кипре некоторое время, а его дети (если они есть) учатся в школе на острове. То есть все указывает на то, что человек будет жить здесь сам, а не приобретает объект для незаконных коммерческих операций (сдача в аренду, организация «подпольной гостиницы» и пр.).
МЕХАНИЗМ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Итак, если, например, у жителя Москвы обнаружились свободные 500 тыс. долл. и он решил вложить их в кипрскую недвижимость, ему можно дать ряд советов.
БАНКИ КИПРА
Мощная банковская система, чье развитие предопределено грамотным законодательством, привлекающим деньги иностранцев, — гарант стабильности экономики. Банковские традиции на Кипре закладывались преимущественно англичанами, они же «приложили руку» и к повышению качества финансовых технологий. В настоящее время на Кипре действует около 40 коммерческих банков (местные и отделения иностранных). Названия и авторитет местных банков хорошо известны во всем мире.
Альфа Банк (ALPHA BANK) был основан в 1879 г. в Греческой Республике. На сегодняшний день он считается самым крупным частным и вторым по величине коммерческим банком Греции. Филиалы Альфа Банка расположены во многих странах, а на Кипре он является четвертым по величине. Совместно с компаниями, которые образуют группу «Альфа Банк», он охватывает весь спектр финансовых услуг, в том числе и основанных на квалифицированной системе технологического обслуживания.
Группа Лайки Банк (LAIKI BANK GROUP) — один из лидирующих банков на Кипре. Размер его капитала составляет 6,6 млрд. долл. У банка 135 филиалов в стране. Лайки Банк работает уже на протяжении 100 лет и имеет свои филиалы в Англии, Австралии, Канаде, Южной Африке, Нью-Йорке, Москве и Югославии. Он учредил несколько дочерних предприятий, предоставляющих широкий спектр финансовых услуг, в том числе занимающих одну из лидирующих позиций в сфере страхования.
Группа компаний Банка Кипра (BANK OF CYPRUS GROUP) была основана в 1899 г. Банк Кипра — крупнейший коммерческий банк на острове, размер его капитала составляет 13,4 млрд. евро. Представительства и дочерние подразделения банка находятся в Греции, Англии, Австралии, США, Канаде, Южной Африке, России и Румынии. На Кипрской бирже рыночная капитализация банка самая высокая и составляет около 20,5% от акций на рынке. Его акции размещены и на бирже в Греции. Банк оказывает полный спектр банковских и финансовых услуг, предоставляет консультации.
Греческий Банк (HELLENIC BANK) был основан в 1976 г. и считается одним из крупных финансовых институтов Кипра. На острове банк насчитывает около 95 филиалов (ориентировочно 1400 сотрудников). В настоящее время примерно 20 филиалов находится в Греции, представительства банка есть также в Южной Африке, России, Англии. Греческий банк использует новейшие банковские технологии, оказывает финансовые услуги и предоставляет консультации.
Банковскую систему Кипра можно рекомендовать по следующим причинам:
После вступления Кипра в ЕС «закрытость» доступа иностранцев к местному бизнесу, скорее всего, уменьшится. Объединение северной и южной территорий и прозрачность границы между ними, возможность наконец-то увидеть памятники истории, пока закрытые для посещения, вызовут новый наплыв туристов. А значит, можно ожидать, что интерес к Кипру возрастет и со стороны инвесторов.
Правила приобретения.
Иностранцу разрешается купить на Кипре для личных целей один из следующих объектов:
Разрешение выдается Советом Министров практически всем заслуживающим доверия покупателям. Перевод собственности совершается простой процедурой в кипрском Офисе регистрации земельных участков самим продавцом или третьей стороной — уполномоченным лицом. Оплата производится в иностранной валюте.
Побочные расходы:
