Cтоит ли приобретать недвижимость за границей
Сегодня все больше Россиян покупают недвижимость в Европе «на черный день». Объяснение простое. Западная недвижимость заметно подешевела и кажется стала более привлекательна в качестве объекта для инвестиций. Но нет ли здесь подводных камней?
«Действительно, цены на недвижимость в некоторых местах упали. Однако представление, что достаточно продать панельную «двушку» в Бирюлеве и можно покупать жилье хоть в Париже, хоть Лондоне, – иллюзия. Точнее говоря, во всех столицах мира тоже есть свои «Бирюлево» – там квартиры вы и сможете купить», – предостерегает Валерия Родионова, руководитель компании по недвижимости.
Если всерьез озадачиться покупкой, то окажется, вопреки расхожему мнению, что цены снижаются далеко не везде. «Говорить о том, что за рубежом недвижимость подешевела вся и везде, было бы некорректно. Испания и Англия «упали» за последний год, тогда как Кипр, Болгария и Черногория выросли в среднем на 20%. Снижение во Флориде достигает 30-50% (это действительно серьезно), тогда как дорогие квартиры на Манхэттене продолжают расти в цене», – говорит специалист одной из компаний Анна Харьковая.
Надежное и выгодное капиталовложение, каким оно кажется на первый взгляд, когда речь идет о западной недвижимости, может обернуться значительной головной болью. «Покупка недвижимости за рубежом таит в себе множество подводных камней. Здесь нужен глубокий анализ состояния местного рынка недвижимости, экономической и политической ситуации в стране. Кроме того, необходимо ознакомиться с особенностями местного законодательства, а в идеале – привлечь юриста, специализирующегося на международном праве», – считает руководитель отдела маркетинга Ольга Гусева.
В частности, стоит помнить о расходах на «амортизацию». «Российского покупателя «приятно» удивят деньги, которые потом придется отдавать за содержание недвижимости. Например, в США за дом стоимостью около 700 тысяч долларов ежегодные налоги составят 1% – причем от подлинной стоимости, никаких «по БТИ». 7000 долларов в год, больше 500 в месяц. Также коммунальные платежи составят еще 500 долларов в месяц. Итого, счастье обладания таким домом обойдется более чем в 1000 долларов в месяц – нашего не очень состоятельного человека такие цифры могут озадачить», – говорит Валерия Родионова.
Нередко реальная цена с учетом всех дополнительных издержек оказывается несколько выше, чем говорится в рекламном буклете. Порой случаются и невеселые курьезы. Например, не так давно в прессе охотно писалось о кондоотелях. В таких гостиницах можно было приобрести номер в собственность, какое-то время в году там можно бесплатно жить, а в оставшийся срок номер сдается и приносит доход владельцу. Казалось бы, безупречный план, но и тут вторглись расходы на эксплуатацию, которые ложились на владельца номера. Из-за этого, кстати, подобные проекты провалились в Латинской Америке, где покупатели, как известно, очень импульсивны.
Словом, планируя такую покупку, следует иметь еще некоторую сумму в запасе. «Что касается сопутствующих расходов, то покупателю надо быть готовым к тому, что придется отдать еще 5-10% от стоимости недвижимости за услуги риэлтора, а также на всевозможные сборы, пошлины. Когда денег ровно столько, сколько указано в объявлении – покупка, скорее всего, окажется неподъемной», – говорит Анна Харьковая.
Если собственность покупается в расчете на частое проживание, следует учесть и такие нюансы, как трудности интеграции, сопутствующие расходы, стоимость жизни и т.д. и т.п.
Следует также помнить, что во многих странах существует немало юридических ограничений. Например, в Австрии для получения разрешения на покупку квартиры придется помучиться примерно полгода. Нередко может понадобиться разрешение на строительство, на плечи покупателя могут лечь расходы на мебель (за рубежом покупатель получает квартиру в готовом виде, уже обставленную), стоимость комиссионных, а также стоимость ежегодного обслуживания недвижимости. Так что каждую покупку следует рассматривать отдельно.
Понятно, что профессиональные посредники предупредят о возможных трудностях. Однако сегодня этот рынок находится в зачаточном состоянии. Нередко под маской респектабельных агентств выступают заурядные посредники, которые, получив свой процент, направят клиентов к застройщикам, а уж с теми придется договариваться самостоятельно. В Интернете можно найти большое количество сайтов с громкими названиями фирм, на самом деле они аккумулируют поступающие заявки и направляют желающих к более крупным агентствам недвижимости.
На российском рынке представлены четыре категории компаний, которые доступны для конечного потребителя:
1) компании-застройщики;
2) агентства недвижимости, занимающиеся зарубежной недвижимостью разных направлений;
3) агентства недвижимости, ориентированные строго на продажу недвижимости в отдельно взятой стране;
4) российские брокеры.
Отдельно идут консалтинговые компании, чьи услуги наиболее востребованы.
В любом случае, как советуют эксперты, следует обговорить все возможные сопутствующие расходы самым подробным образом. Составить калькуляцию всех необходимых единовременных и регулярных расходов по выбранному объекту, чтобы еще раз убедиться в выгодности покупки.
Тем, кто решил интегрироваться в западное общество, следует помнить, что мошенники встречаются и на самых стабильных рынках. А главная их жертва – неопытные покупатели. Как отмечают профессионалы, часто заявляется совершенно фантастическая цена. Или – наоборот – объект приобретается очень дешево, но при этом обладает ярко выраженными дефектами. Например, продают дом в 1,5-2 км от моря, а сравнивают с ценами на объекты, находящимися на первой линии побережья.
Кроме того, надо помнить о сопутствующих расходах. Например, во многих странах платятся налоги при покупке недвижимости (от 2 до 10%), нотариальные расходы (от 1 до 7% от стоимости недвижимости), ежегодные налоги (до 2%), расходы на содержание и коммунальные платежи. Все это способно серьезно скорректировать реальную цену.
Сейчас на сцену выходят новые тренды. Например, западные инвесторы охотно кинулись скупать недвижимость в странах Восточной Европы, спросом стала пользоваться недвижимость, скажем, на Украине, в Казахстане, Сербии... Многие эксперты советуют взглянуть под новым углом на российскую глубинку. «На сегодня наиболее привлекательной с точки зрения инвестиций является недвижимость в ряде регионов России «второго эшелона». Долгое время здесь почти ничего не строилось, или это было жилье низкого качества. Теперь рынок недвижимости только начитает развиваться и еще далек от насыщения. На европейском же рынке недвижимости наблюдается затяжной кризисный период и перспективы его дальнейшего развития достаточно туманны», – советует Ольга Гусева.
По мнению многих специалистов, сегодня финансовые вложения в зарубежную недвижимость могут делаться лишь с расчетом на длительную окупаемость. Каково же будет положение дел через два года, не знают даже ведущие светила мировой экономики. Поэтому пора избавляться от стереотипов и, возможно, более внимательно посмотреть на родные пенаты.
Павел Чернышов
Дек. 12, 2008, полночь
