Особенности развития рынка недвижимости центральной и восточной европы
В настоящее время значительную долю инвестиционных средств любого портфеля ценных бумаг следует вкладывать в объекты недвижимости и сферы, связанные с недвижимостью. По одной простой причине. Важнейшим фактором успешных инвестиций является диверсификация активов, т.е. вложение капитала в различные виды ценных бумаг, к тому же, ключевой отраслью всех инвестиционных моделей, используемых менеджерами, является сфера недвижимости.
В недавно опубликованной статье журнала «Бизнес Уик» под заголовком «Поиск «благодатных» сфер инвестирования» автор отмечает, что опытные инвесторы пытаются найти альтернативные сферы капиталовложений, например, такие как сфера недвижимости, в которой инвестиционные механизмы работают иначе, чем при вложениях в акции и облигации. Автор утверждает, что «если вы хотите иметь диверсифицированный портфель ценных бумаг, то необходимо вкладывать средства в объекты недвижимости по всему миру». В заключении отмечается, что даже незначительные вложения в сферу недвижимости позволяют со временем увеличить прибыль.
Инвестиции в сферу недвижимости приобретают всё большую популярность в силу различных факторов: стабильный доход, диверсификация активов, автономность по отношению к другим инвестиционным сферам. Несомненно, капиталовложения в недвижимость являются постоянной составляющей диверсифицированного портфеля ценных бумаг.
Одним из постулатов инвестиционной деятельности является утверждение о том, что необходимо мыслить глобально, а действовать в доступном масштабе. Сфера недвижимости является в значительной степени «локализованным» бизнесом, который во многом зависит от ситуации на внутреннем рынке, от соотношения предложения и спроса на объекты недвижимости. Интерес для инвесторов представляет, прежде всего, рынок недвижимости в развивающихся странах, которые сравнительно недавно вступили в Европейский Союз.
В центральной Европе объём инвестиций в недвижимость достиг рекордных показателей. Несмотря на то, что доходы от капиталовложений в недвижимость незначительно снизились в прошлом году, средний уровень дохода составил от 6,9 до 9% в зависимости от местности и типа инвестиций. Например: в Праге, Будапеште и Варшаве уровень доходности от инвестиций составляет от 6,9 до 8,5%; причём, доходность торговых центров достигает 8%, а доходы от инвестиций в промышленные объекты недвижимости – от 8% до 9%. К региональным инвесторам уже работающим в центральной Европе присоединились новые специалисты, что способствовало увеличению объёма инвестиций до 10-12 миллиардов евро.
На мировой рынок недвижимости также вышли другие страны восточной Европы: Словакия, Румыния, Болгария и Хорватия. В силу того, что эти рынки ещё недостаточно развиты, инвесторам представляется возможность расширения сферы деятельности и увеличения объёма инвестиций.
Подводя итоги недавно состоявшейся конференции по вопросам развития недвижимости, можно сказать, что всё большее число инвесторов рассматривают возможность совершения авансовых покупок, заключения долгосрочных договоров и создания акционерных обществ для сохранения инвестиционной позиции в сфере недвижимости.
Увеличивается число инвестиционных фондов, которые выбирают Балтийский регион в качестве основной области капиталовложений. Это не удивительно. Ведь годовой доход от инвестиций в сферу недвижимости в этом регионе превышает рубеж в 10%. Однако, согласно последним аналитическим исследованиям, рост цен на объекты недвижимости в странах Балтии: Латвии, Литве, Эстонии ещё не достиг уровня других стран восточной Европы, недавно вступивших в Европейский Союз, таких как Польша и Чешская Республика. Но, учитывая интенсивное развитие экономики в Балтийском регионе, можно предположить, что и цены на недвижимость будут постепенно повышаться, тем самым, гарантируя высокую доходность и возможность значительного увеличения капитальной стоимости. Следует отметить, что в настоящий момент большинство инвестиций ориентировано на быстрое получение прибыли и осуществляется в сфере коммерческой недвижимости – средства вкладываются в офисные и торговые площади, а не в долгосрочные строительные проекты. Но следует учитывать, что по мере развития экономики в странах Балтии, появится необходимость крупных инвестиции, прежде всего в сфере долгосрочных научно-технических и строительных проектов. В ближайшем будущем Балтийский регион будет охвачен интенсивным строительством.
Инвестиции в недвижимость можно рассматривать как с финансовой, так и с психологической точки зрения. В то время как фонды интернет-биржи могут увеличиваться до бесконечности, что даёт компаниям возможность постоянно брать деньги в долг, инвестиции в недвижимость дают фиксированный доход. В конечном итоге, недвижимое имущество с точки зрения психологии представляет собой нечто прочное, основательное, а людям нравится ощущать себя владельцами собственности. Финансовый аспект инвестиций в недвижимость раскрывается в стабильной и прогнозируемой доходности и низкой степени риска. В дополнение к вышесказанному следует отметить, что опытные юристы по налоговому праву могут систематизировать инвестиции с целью сокращения налоговых выплат: подоходного налога, налога на прибыль, налога на недвижимое имущество, налога на наследство.
В статье крупнейшего консалтингового агентства по вопросам недвижимости и маркетинга «Strategic Real Estate Advisors» отмечается, что инвестиции в недвижимость могут осуществляться косвенно посредством вложений в различные виды ценных бумаг, или прямо посредством приобретения земли или дома. Выбор инвестиционной схемы и вида потенциальной собственности требует глубоко осмысления и анализа. Поэтому инвесторы предпочитают работать с надёжными фондами с целью коллективного капиталовложения, и обращаются к услугам независимых консультантов по вопросам недвижимости и маркетинга при осуществлении прямых инвестиций. Как отмечают специалисты агентства «Strategic Real Estate Advisors», рынок недвижимости достаточно неоднороден, и поэтому необходимо осуществлять детальное исследование в каждом отдельно взятом случае, для того чтобы избежать серьёзных ошибок. Безусловно, инвесторы должны иметь чёткие ориентиры в сфере недвижимости, и отдельные инвестиционные цели должны являться частью общей схемы капиталовложений. Для того чтобы принять верное решение, необходимо определить основные критерии и условия запланированных инвестиций.
Влияние основных условий следует рассматривать в рамках определённого региона. Исследование в области недвижимости: изучение спроса и предложения, определение процента незанятой жилищной собственности, условий аренды, уровня доходности, тенденций развития и ряда других факторов является необходимым условием успешных инвестиций.
В одном из отчётов компании PricewaterhouseCoopers рассматриваются основные тенденции развития рынка недвижимости в Европе. Специалисты компании отмечают, что в Европе в настоящее время всё большие средства привлекаются инвесторами для вложений в недвижимость. Таким образом, объём капиталовложений увеличивается, но сохраняется дефицит свободных объектов недвижимости. Однако, по оценкам экспертов, тенденция развития и расширения европейского рынка недвижимости будет сохраняться, и вложения в эту сферу, а также в ценные бумаги рынка недвижимости, будут приносить стабильный доход. Приток инвестиционных средств также останется на высоком уровне.
Следует отметить, что анализ инвестиционной ситуации в масштабе отдельно взятой страны или государства имеет большое значение, но в конечном итоге, только исследование регионального рынка недвижимости является решающим фактором в рамках принятия решения о капиталовложениях. Исследование потенциала развития сектора недвижимости, безусловно, осуществляется с учётом региональных особенностей. Согласно наблюдениям, темпы и масштабы увеличения инвестиционной прибыли в значительной степени подвержены колебаниям в рамках отдельно взятой страны, нежели в сравнении с показателями других государств.
Неоднородность показателей инвестиционной прибыли обусловлена множеством факторов. Наибольшее влияние на изменения индекса инвестиционной прибыли оказывают законодательные инициативы и постановления правительства. Последствия экономических изменений могут быть различными в зависимости от политического и административного курса государства. Регионы, в которых реализуется политика привлечения иностранных инвестиций, по оценкам специалистов, более продуктивно развиваются и именно в этих регионах создаются благоприятные условия для предпринимательской деятельности. Следует отметить, что невозможно в полной мере освободиться от идейного и политического прошлого государства за столь короткий период, но вступление в ЕС создаёт предпосылки для благоприятного развития государства и является мощным фактором политического и экономического влияния.
Важным фактором, оказывающим влияние на увеличение инвестиционной прибыли, является возможность выхода на другие рынки недвижимости Европейского региона. Увеличению прибыльности инвестиций также способствует развитая транспортная инфраструктура – новые дороги, мосты, сеть железных дорог и аэропорты. Безусловно, возможность выхода на другие европейские рынки недвижимости во многом зависит от географического положения государства. История региона также играет важную роль в формировании рынка недвижимости. В результате, культурная составляющая развития государства оказывает влияние на темпы увеличения прибыльности инвестиций в недвижимость даже в развивающихся отраслях экономики, не говоря уже о традиционных сферах производства и обслуживания. При рассмотрении возможности новых инвестиций в недвижимость в центральной и восточной Европе необходимо учитывать исторический фактор.
Следует отметить, что, осуществляя капиталовложения в объекты недвижимости посредством различных инвестиционных инструментов, инвесторы подвергают свои активы значительной доли риска. В этой связи инвесторы ожидают благоприятной ситуации на рынке недвижимости с целью увеличения стоимости принадлежащей им недвижимости и получения большого объёма прибыли путём обновления и перегруппировки активов. Без сомнения, прибыль по инвестициям в недвижимость зависит от колебаний процентных ставок. По оценкам специалистов, в будущем году не следует ожидать значительного повышения цен на недвижимость. Такие прогнозы объясняются, прежде всего, стабильными показателями процентных ставок, преобладанием портфельных инвестиций по мере того, как инвесторы используют институциональные структуры с целью диверсификации своих инвестиционных активов в различные секторы экономики и выхода на международный рынок. Специалисты компании PricewaterhouseCoopers отмечают, что в ближайшее время будут в большой мере использоваться зарегистрированные и незарегистрированные ценные бумаги, что позволит применять эффективные инвестиционные схемы, что и будет в значительной степени ответом на возрастающую потребность диверсификации активов. К тому же, в ряде европейских стран широкое распространение получают инвестиционные трасты, вкладывающих деньги в недвижимость, а также использование производных финансовых инструментов в целях повышения доходности инвестиций.
Однако, следует отметить, что сфера инвестиций в центральной и восточной Европе имеет свои проблемные аспекты. Во-первых, существенные различия в вопросах налогообложения затрудняют формирование однородной структуры инвестиций. Во-вторых, как отмечают эксперты компании PricewaterhouseCoopers, в каждой стране существуют свои условия аренды недвижимости, различные принципы измерения помещений, различные подходы к основам проектного планирования (в некоторых странах определённые неточности считаются серьёзным нарушением законов планирования, в других – они не являются нарушением), существенные различия в процедурах регистрации титулов и права на собственность – это лишь некоторые различия и несоответствия, затрудняющие формирование общеевропейского рынка недвижимости. В основе всех этих различий лежат также языковые и культурные барьеры, которые приводят к недоразумениям и противоречиям между сторонами.
В результате большинство инвесторов предпочитают работать с инвестиционными фондами, которые осуществляют деятельность в центральной и восточной Европе. Действительно, управляющие инвестиционных фондов получают большой объём информации и необходимый опыт, который позволяет им заключать более выгодные сделки. Без сомнения, по мере того, как увеличивается число профессиональных консультантов и инвесторов, работающих на рынке недвижимости, формируется обширный банк данных, что позволяет добиваться «прозрачности» финансово-инвестиционного сектора в странах, вступивших в состав ЕС.
Будущее Европейского Союза во многом представляется политически ориентированным. Однако, страны, вошедшие в состав ЕС, унаследовали традиционный взгляд на развитие экономики, основанной на установлении прочных внутренних связей между трудовыми ресурсами, капиталом, предприятием и земельной собственностью. Формирование устойчивого рынка недвижимости является основой для стабильного экономического роста. В заключение следует отметить, что для инвесторов, которые большую часть своих инвестиционных активов размещают в сфере недвижимости, регион центральной и восточной Европы представляет действительно широкий диапазон возможностей.
