Правообладатели земельных участков с советского времени, должны реорганизовать свои права в соответствии с действующим законодательством в право аренды или собственности. На основе правоустанавливающих документов необходимо провести межевание данной земли и оформить право собственности или право аренды.

С момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).  В соответствии со ст. 20 и 21 Кодекса граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

В Земельном кодексе используются термины «приобретение в собственность», «предоставление в собственность» (земельного участка). В данном случае приобретение осуществляется бесплатно, т. е. фактически имеет место предоставление участка в собственность, а именно переоформление прав гражданина на данный земельный участок, который в свое время был ему предоставлен на законных основаниях по решению компетентного государственного органа в пользование или пожизненное наследуемое владение. На практике для данной процедуры также часто используется термин «приватизация», поскольку имеет место осуществляемая самим собственником передача имущества (земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан. Однако в соответствии со ст. 217 ГК РФ приватизацией является такая передача имущества, которая производится по законам о приватизации государственного или муниципального имущества, поэтому в рассматриваемом нами случае говорить о приватизации юридически неточно. Точно так же, как во время аграрной реформы производилась фактически приватизация земель колхозов и совхозов, однако законы того времени о приватизации на этот процесс не распространялись, он регулировался нормативными актами о реформировании сельскохозяйственных предприятий. Поэтому мы говорим о реорганизации, а не о приватизации.

В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (либо приобретения земельного участка в собственность) ограничен 1 января 2010 г., оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не возникнет, право пользования (пожизненного наследуемого владения) земельным участком не будет аннулировано. И Гражданский, и Земельный кодексы рассматривают право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение среди других прав на земельные участки, подробно регламентируя права и обязанности землевладельцев и землепользователей.

Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, осуществить это право. Определенного срока на проведение переоформления не установлено в связи с очень большим количеством граждан, обращающихся по этому поводу. Ведь практически все граждане, использующие в тех или иных целях земельные участки, получали их в свое время во владение или пользование. Кроме того, у многих возникают сложности со сбором необходимых документов, иногда необходимо бывает восстановление утраченных правоустанавливающих документов, иногда решения компетентных органов по поводу предоставления участка во владение или пользования участком бывают оспорены, иногда долго длятся судебные разбирательства по поводу наследования земельного участка, принадлежавшего на праве пожизненного наследуемого владения, и т. д. Но, тем не менее, все граждане должны в конце концов произвести указанное переоформление, тем более что это отвечает, как уже было сказано, в первую очередь их интересам.

Дело в том, что только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. Земельные участки, предоставленные в пользование или пожизненное наследуемое владение, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

До введения в действие нового Земельного кодекса землевладельцы и землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 ГК РФ. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции: земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Так, поскольку, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Необходимо также отметить, что, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет в дальнейшем сохраняться (только для определенных, установленных законом, категорий юридических лиц), то право пожизненного наследуемого владения постепенно сойдет на нет, т. к. заново земельные участки на этом праве больше не предоставляются. Еще в 1993 г. после принятия новой Конституции РФ Президент РФ Указом от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил статьи Земельного кодекса, посвященные пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права на землю, введенный еще в самом начале эпохи перестройки как «компромиссный», переходный к праву частной собственности на землю, был признан несоответствующим конституционным нормам.

Гражданам следует использовать предоставленное законом право оформить право собственности на земельный участок. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок только однократно. Поэтому если у данного гражданина имеется в пользовании еще и другой участок, в отношении второго участка он может:

1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ;

2) взять этот земельный участок в аренду;

3) приобрести его в собственность, но уже за установленную плату.