Категории

Загородный рынок еще зелен

17 минут на чтение


Застройщики коттеджных поселков обсуждают перспективы конкуренции с мегапроектами, а под боком у них строятся сотни садовых домиков и индивидуальных жилых домов. Ближайшая перспектива – не столкновение, а сосуществование нестыкующихся форматов на загородном рынке.

Аносов крупных проектов загородной застройки в Ленобласти и на окраинах Санкт-Петербурга становится все больше. Одни девелоперы обещают создавать крупные поселки на тысячу и больше домовладений, другие – заняться реализацией мегапроектов, созданием городов-спутников на несколько десятков тысяч жителей каждый. Но до сих пор все девелоперы в Ленобласти вводят всего лишь до тысячи домовладений в год, а грандиозные планы остаются лишь планами. Эксперты приходят к выводу, что загородный рынок вокруг Петербурга еще не вышел из «коротких штанишек».

«Тонкая корочка» рынка

Прежде всего, посмотрим на ситуацию с коттеджными поселками.

В нынешнем году в Ленобласти, если судить по прогнозам застройщиков и оценкам аналитиков, будет построено от 800 тыс. до 1 млн кв. м жилья. Около 40% его составит малоэтажка (в которую, впрочем, не включены садовые домики, апарт-отели и ряд других категорий жилых построек). Изрядная часть малоэтажных построек – это и есть коттеджи.

Сегодня коттеджная застройка в Ленинградской области и Курортном районе Санкт-Петербурга занимает территорию 1680 га, за последние полтора года эта площадь выросла на треть. С начала года в регионе построено 8516 домов (на 81% больше, чем год назад). Число домовладений растет быстрее, чем занятые ими земли. Это означает, что застройка становится все более плотной.

В июле, по данным компании «Петербургская недвижимость», в стадии продаж находилось 133 поселка и еще 78 проектировалось. По оценке фирмы «Проект Консалт», реализуется 250-260 проектов малоэтажной застройки, причем из 120-140 застройщиков многие ведут только по 1-2 проекта.

При разбросе стоимости квадратного метра от 45 до 120 тыс. руб. основной массив продаж приходится на сегмент 50-90 тыс. руб. за кв. м, т. е. «загородные» цены на 30-35% ниже городских при качестве жилья, как правило, аналогичном городскому или более высоком.

Объем первичных продаж на загородном рынке остается относительно небольшим и составляет до 1000 объектов в год, т. е. до 500 домов и столько же участков. В сравнении с городом это сущий мизер, всего около 2% первичного рынка городских квартир.

По мнению экспертов, «загородного рынка сегодня еще нет, он развивается тонкой корочкой вокруг города».

Мегапроекты – мегаугороза?

Сообщения о запуске мегапроектов были восприняты частью девелоперов как угроза: большие объемы, казалось, грозили захлестнуть множащиеся островки коттеджной жизни. Конкуренция с «монстрами» невозможна: инфраструктура будущих городов в расчете на каждый квадратный метр жилья стоит явно дешевле. Под вопросом мог бы оказаться сам характер строительства и организации пространства в поселках – города-спутники с их комплексной застройкой ничем не напоминают огороженные зеленые пятна с коттеджами, охраной и полем для гольфа.

Уже заявлено о 16 крупных проектах загородной застройки - 8 к югу и по 4 к северу и востоку от Санкт-Петербурга. Генеральный директор фирмы «Проект Консалт» Константин Сафронов демонстрирует несопоставимость масштабов «малых» игроков коттеджного рынка и «больших», реализующих мегапроекты: «Даже если крупные проекты будут растянуты во времени, ежегодно с 2011-2012 годов на рынок будет поступать 10-15 тыс. домовладений. В 2007 году в регионе сдано всего около 5 тыс. домовладений ИЖС (без проектов на землях сельхозназначения)».

Возможно, разрыв показателей был бы гораздо большим, но всплеск строительства заторможен неразвитой коммунальной инфраструктурой. Пока не будет электричества, газа и воды, гиганты не встанут на ноги, а подводить сети исключительно за свой счет – накладно даже для них.

Если сейчас на загородном рынке предлагается 10-11 тыс. объектов в Ленобласти и столько же в Петербурге (включая дома и коттеджи, квартиры в таунхаусах и просто земельные участки), то в заявленных проектах это число в 5-7 раз выше, а площади жилья исчисляются миллионами квадратных метров.

«Теоретически у девелоперов, которые работают на загородном рынке, есть только два варианта – уйти в сегмент «элитки» либо вступить в лобовую конкуренцию за потенциального покупателя с мегапроектами. Такую конкуренцию в плане цены и насыщенности инфраструктурой многие девелоперы не выдержат», - считает Константин Сафронов.

По его мнению, сейчас покупатель, принадлежащий к среднему классу, не видит принципиальной разницы – покупать дом или хорошую квартиру. В коттедже квадратный метр дешевле, но аптеки, магазина и школы в поселке скорее всего не будет.

Города-призраки

Однако угрозу «лобового столкновения» форматов многие девелоперы воспринимают скорее как интеллектуальную провокацию, не дающую им расслабляться.

Генеральный директор компании «Евросиб-Девелопмент» Александр Гаврюшенко скептичен: «Бояться мегапроектов, которые якобы когда-то придут, бессмысленно. Сколько их уже появилось? Может быть, кто-то расскажет о судьбе проекта «Пантикапея»? Было заявлено о застройке 500 га в Юкках, Порошкине и дальше, по $1000 за кв. м. Что построено? Может быть, компания «Новые территории» когда-нибудь и отспорит у главы администрации свою землю для будущего поселка Новоселье, и пробьет по закону то, что достаточно оспоримо - в нашей стране бывает и такое, и сякое... А можно вспомнить и судьбу городов-спутников. Уважаемая компания реализует такой проект близ Екатеринбурга. Кто будет жить в городе Академическом, откуда там возьмутся 300 тыс. жителей, если в Екатеринбурге – естественная убыль населения?» Девелоперы, реализующие проекты коттеджных поселков полагают, что застройщики городов-спутников едва ли готовы создавать в этих новых поселениях всю социальную и коммунальную инфраструктуру, включая больницы, детсады и газовые сети. В сметы придется закладывать и расходы на дороги к городу, из-за чего стоимость строительства вырастет еще больше.

Директор департамента управления проектами компании «Олимп-2000» Константин Щерба полагает: «Опасаться конкуренции мега-проектов не стоит, поскольку не очень понятно, есть ли на рынке покупатель, готовый приобретать жилье в рамках этих проектов. Реальная себестоимость домовладения такова, что численность среднего класса населения, который в состоянии купить дома или квартиры в таунхаусах и платить за их обслуживание, может оказаться недостаточной для обеспечения спроса. Я думаю, начав строить большие комплексы, застройщики не будут успевать продавать их».

Сама компания «Олимп-2000» намерена и далее строить поселки бизнес-класса, хотя теоретически готова к участию в масштабных начинаниях и могла бы, по словам ее руководителей, опираться на поддержку финансовых структур. Однако такую возможность Константин Щерба склонен называть лишь потенциальной: «Экономика, которая складывается и из стоимости земли, и из инженерного обеспечения участков, и из правового оформления, пока не позволяет нам войти в этот сектор. И чтобы вдруг кто-то пришел с большими деньгами и начал строить много дешевых, неплохих по своим качествам, домов с хорошей транспортной доступностью к городу, чтобы все это сметалось на рынке – в это верится с трудом».

Есть ли альтернатива за городом?

Итак, и коттеджное будущее строится медленно, и мегапроекты – в зачаточном состоянии. Но есть ли альтернатива тому и другому?

Один из вариантов ответа напрашивается сам собой – садоводства, которые Союз садоводов России обещает за полтора десятка лет превратить в современные поселения. Простое сравнение коттеджного строительства с застройкой в садоводческих товариществах дает ошеломительные цифры: число садоводов-дачников в Ленобласти достигает 2,5 млн человек, и многие из них готовы переехать за город или жить «на два дома» в городе и садоводстве. Другое дело, что сотни тысяч садовых домиков непригодны для постоянного (а то и временного!) проживания. Они представляют собой настоящий «неформат» на рынке недвижимости, хотя активно продаются из-за относительно невысокой (как правило) стоимости. Исключение составляют лишь полноценные дома в немногих «элитных садоводствах». В полноценные поселки, обитаемые в течение всего года, может превратиться лишь часть бывших «коллективных садов», да и то со временем. Инициатива преобразования садоводств в муниципалитеты если и будет реализована, то очень и очень нескоро.

Уже заселяемая «Новая Ижора» - тоже не совсем в счет, ее застраивают как городской малоэтажный микрорайон. Аналогичные поселки за городской чертой Петербурга – еще в будущем, а девелоперы порой меняют характер проектов «на ходу».

Малоэтажные дома для социально слабых категорий населения, которые строятся при содействии Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования, пока можно пересчитать на пальцах, к тому же они будут вписаны в существующую структуру населенных пунктов, т. е. собственно загородной застройкой не являются. Строительством поселков эконом-класса ипотечные агентства, созданные региональными властями, сегодня не занимаются. Единственное исключение – поселок на 150 домов в Челябинской области, который будет сдан к следующему лету.

В порядке частной инициативы…

Остаются отдельные постройки, возводящиеся там и сям, собственными силами жителей или с привлечением серьезных и не очень фирм. Сейчас быстровозводимые загородные дома продают даже строительные супермаркеты, вроде «Метрики», не говоря уж о поставщиках домокомплектов (каждый из них заявляет о планах продажи сотен домов в год). Сосчитать и классифицировать эти здания, от трехоконных простеньких домиков до навороченных коттеджей, крайне затруднительно, однако именно они меняют пейзаж с самых первых лет перестройки.

Такие «самостийные» застройщики порой берут за образец характер застройки в коттеджных поселках, но лишь отчасти: условия у них совершенно иные. Не связывая себя ожиданием проектов и строительством дорог, люди сами «выбивали» разрешения или игнорировали необходимость их получения. Они строили то, на что хватало денег, там, где это казалось удобным. Домовладельцы сами роют скважины для воды и сами, частным порядком, договариваются о подключении тока. Властям всех уровней чаще всего остается разводить руками: снести все несанкционированные постройки возможностей нет. А население все эти годы строило дома на свои сбережения и не обременяло администрации требованиями помочь или подвести газ и дороги.

То же самое происходило в годы НЭПа, а затем в 1930-ых, когда чуть в стороне от больших строек и новаторских конструктивистских домов с квартирами для «красных директоров» появлялись сотни маленьких домиков, которые на свои деньги или на крошечные кредиты строили семьи простых рабочих.

История повторяется. В 2007 году доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме сданного жилья в Ленобласти составила 68%, или 575 тыс. кв. м.

Армия индивидуальных застройщиков в Ленобласти вырастет еще больше, когда начнется предоставление бесплатных участков для строительства и подключение к электролиниям за умеренную плату. Девелоперы уже заявили, что эти люди не обрушат рынок. Действительно, индивидуалы не обрушат его, просто рынок будет существовать сам по себе, а они сами по себе. Но не учитывать их числа нельзя.

Бюллетень Недвижимости


 Дек. 1, 2008, полночь
 Бюллетень Недвижимости
 1958
  Аналитика рынка недвижимости


Для размещения комментария надо Авторизоваться!


Опросы:
Участвуйте в ОПРОСЕ:

"Вы видите смысл в режиме самоизоляции?"

Да
Нет
Отправить

  • Власти планируют разрешить постоянную регистрацию в апартаментах
    Правительство РФ планирует установить правовой статус апартаментов и разрешить гражданам в них регистрироваться, следует из общенационального плана действий по восстановлению экономики РФ, с которым ознакомился ТАСС. Определение правового статуса апартаментов с возможностью регистрации в них по месту жительства, - говорится ...  102 /  Июнь 9, 2020, 1:12 п.п.
  • Кабинеты и лоджии: как изменились запросы покупателей жилья в пандемию
    Требования покупателей квартир в пандемию стали постепенно меняться. Растет количество запросов на квартиры с балконами, функциональным зонированием и системами очистки воздуха. Больше половины участников рынка жилья (65%) отметили изменения в структуре спроса в связи с режимом самоизоляции. Чаще всего покупатели ...  134 /  Июнь 5, 2020, 1:51 п.п.
  • «Коммерсантъ»: из-за пандемии застройщики переносят старты продаж в новых комплексах
    На фоне введения режима самоизоляции из-за пандемии COVID-19, девелоперы Москвы резко сократили вывод новых проектов, пишет Коммерсантъ со ссылкой на опрошенных участников рынка недвижимости. Так, по данным We Know, резко сократилась активность на московском рынке жилья: за два прошедших месяца ...  122 /  Июнь 5, 2020, 1:50 п.п.
  • Застройщики открыли офисы продаж в Москве
    С сегодняшнего дня, 2 июня, офисы продаж застройщиков в Москве открываются для покупателей квартир. Данное решение принято руководством стройкомплекса Москвы. Оно связано с возросшим числом обращений от покупателей квартир в органы исполнительной власти и к застройщикам: граждане просят о возможности ...  108 /  Июнь 5, 2020, 1:48 п.п.
  • В России хотят запретить строить дома с мусоропроводами
    Заместитель председателя правительства РФ Виктория Абрамченко утвердила план внедрения раздельного сбора твердых коммунальных отходов (ТКО), передает ИА Интерфакс со ссылкой на пресс-службу вице-премьера. Дорожная карта, в числе прочего, включает разработку изменений в строительные нормы, учитывающую исключение использования мусоропроводного оборудования в ...  110 /  Июнь 5, 2020, 1:47 п.п.
  • Минстрой: последствия ограничительных мер в строительстве станут ощутимы в июле-августе
    Последствия ограничительных мер в строительной отрасли, введенных в связи с пандемией коронавируса, будут ощутимы в июле-августе, рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в ходе онлайн-конференции Инфраструктурные проекты: курс на развитие городов. Понимаете, у нас очень инертная отрасль, ...  328 /  Май 29, 2020, 4:08 п.п.
  • В апреле продажи новостроек в Москве упали в 2 раза
    Управлением Росреестра по Москве с начала 2020 года зарегистрирован 29 451 договор участия в долевом строительстве, включая жилой и нежилой фонды, на 17% меньше аналогичного периода прошлого года (35 380 ДДУ) и на 2% больше, чем двумя годами ранее (28 ...  191 /  Май 22, 2020, 1:31 п.п.
  • «Метриум»: только два столичных застройщика нарастили продажи в период самоизоляции
    В апреле, в период режима самоизоляции, только два московских застройщика из топ-20 по количеству сделок на рынке новостроек сумели остаться в плюсе относительно марта, говорится в сообщении компании Метриум. Компания MR Group заключила договоров долевого участия на 68% больше, чем ...  193 /  Май 22, 2020, 10:32 д.п.
  • Минстрой сообщил о втором пакете мер поддержки строительной отрасли
    Правительство РФ готовит второй пакет антикризисных мер поддержки строительной отрасли, сообщил в пятницу и.о. министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в ходе онлайн-конференции Коммерсанта. Второй пакет мер поддержки однозначно будет, цитирует Стасишина Интерфакс-Недвижимость. По его словам, сначала необходимо помочь ...  231 /  Май 20, 2020, 6:16 п.п.
  • ДОМ.РФ: льготная ипотека под 6,5% позволила на 50% сократить прогнозируемое падение рынка ипотеки
    Запуск в апреле 2020 года программы льготной ипотеки под 6,5%, которую анонсировал президент России, позволил на 50% сократить прогнозируемое падение объема выдачи ипотеки, рассказал заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов в рамках конференции Коммерсанта. По итогам апреля падение выдачи ...  143 /  Май 20, 2020, 6:15 п.п.
  • Что будет родителям, если они не выделили доли детям Материнский капитал в вопросах и ответах: часть вторая. Что будет родителям, если они не выделили доли детям, почему Пенсионный фонд может заподозрить мошенничество и стоит ли покупать квартиру, приобретенную с помощью МСК Текст : Ольга Агуреева | Фото: img-fotki.yandex.ru Дата: ...  29402 /  Май 30, 2013, 10:24 д.п.
  • Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ надежнее Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК ...  15155 /  Май 28, 2013, 9:03 п.п.
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  13062 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  12212 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Управляющая компания в тц – «мастер на все руки» Управляющая компания в ТЦ – «мастер на все руки»Каждый девелопер в процессе реализации проекта торгового центра сталкивается с необходимостью формирования или приглашения к сотрудничеству команды управленцев. Задачи, которые владелец ТЦ может поставить перед ней, довольно разноплановы - начиная от технического ...  9782 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Коттеджные поселки Екатеринбурга начали конкурировать за наличие лучшей инфраструктуры – в ход идут озера с лебедями, храмы и йога-центры Коттеджные поселки Екатеринбурга начали конкурировать за наличие лучшей инфраструктуры в ход идут озера с лебедями, храмы и йога-центры Новость. В Екатеринбурге сформировался большой отложенный спрос на недвижимость за городом, признаются местные застройщики и аналитики. Однако, сделок недостаточно, несмотря на большой ...  6558 /  Май 30, 2013, 8:39 д.п.
  • Новостройки екатеринбурга Массовая застройка Екатеринбурга вновь активизировалась. В Екатеринбурге установлен исторический рекорд по вводу жилья - в 2010 году сдано в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья. В мэрии обещают удержать эту планку и в ближайшие два года. Чуть больше полутора ...  6264 /  Март 31, 2011, полночь
  • Реклама недвижимости: креативный консерватизм Реклама жилых объектов имеет свои особенности: недвижимость - бизнес довольно специфический. Здесь крайне редко заигрывают с аудиторией или применяют слишком изобретательную по дизайну и наполнению рекламу. Наоборот, четкость и ясность - вот ее основные качества. `Мы, например, придерживаемся динамичного, мужского, ...  5862 /  Окт. 27, 2008, полночь
  • Обзор рынка коммерческой недвижимости екатеринбурга Обзор рынка коммерческой недвижимости ЕкатеринбургаВ целом, в 2007 году в секторе коммерческой недвижимости значительных изменений не было. Не смотря на то, что до конца года остается еще две недели, уже можно подводить предварительные итоги. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в ...  5631 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Получить квартиру в единоличную собственность, обойдя других наследников О специфической судебной практике специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов Жадность, сопряженная с ожиданием наследства, подталкивает людей к разным моделям поведения, отмечают в аналитическом центре Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. После прочтения закона вроде все становится очевидным: кто и как ...  5516 /  Июль 25, 2013, 8:46 д.п.
  • Новостройки: что такое «госкомиссия»? Новостройки: что такое госкомиссия? Это когда все готово и можно звать стройнадзор. Недоделки устранят, дадут гарантию качества и можно приступать к ремонту квартир Текст : Людмила Чичерова | Фото: lavoro.tiscali.it Дата: 06 июня 2013 |www.metrinfo.ru Покупатели, которые приобрели жилье на ...  5399 /  Июнь 13, 2013, 4:01 п.п.
  • Ипотека: вопросы и ответы Ипотека: вопросы и ответы. Как поменяться квартирами, отберут ли единственное жилье у заемщика с детьми, что делать, если деньги получал не тот банк? Текст : Владимир Абгафоров | Фото: tumix.ru Дата: 17 июля 2013 | www.metrinfo.ru По официальной статистике, каждая ...  5372 /  Июль 25, 2013, 8:49 д.п.
  • Как продавать недвижимость на падающем рынке Как продавать недвижимость на падающем рынке ноябрь 2008 Вряд ли сегодня среди людей, вовлеченных в активную экономическую жизнь, найдется человек, который не обеспокоен проблемой мирового финансового кризиса. Каждый день мы становимся свидетелями хитросплетений финансовых рынков, пытаясь оценить возможные риски для ...  5363 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Стоит ли обращаться к помощи агентств недвижимости? Непредсказуемость современного рынка недвижимости, его галопирующее развитие вынуждают потенциальных покупателей, продавцов и прочих непосредственных его участников обращаться за помощью к посредническим структурам – риэлторским компаниям (агентствам недвижимости). К слову, последние не являются единственными организациями, которые оказывают посредническую помощь при проведении ...  5355 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять земельный участок в аренду. По ...  5318 /  Май 16, 2012, 8:12 п.п.
  • Налог: платить или не платить Налог: платить или не платить Квартиру давно продали, а извещения об уплате приходят. Что делать: ждать судов или писать жалобы? Личный опыт Текст : Владимир Абгафоров | Фото: echelnokova.ru Дата: 19 июля 2013 |www.metrinfo.ru Не буду рассказывать сказки про родственников ...  5081 /  Июль 25, 2013, 8:50 д.п.
  • Покупка квартиры по доверенности Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков. Проверка продавца, нотариуса, документов. Как победить в суде Текст : Ольга Агуреева | Фото: nicelittlenestegg.com Дата: 26 декабря 2012 | www.metrinfo.ru Мы уже рассказывали о покупке жилья, реализуемого по доверенности, ...  4989 /  Май 31, 2013, 5:05 п.п.
  • В 2019 году произойдет увеличение цен на новостройки в Свердловской области В 2019 году произойдет увеличение цен на новостройки в Свердловской области. Такие прогнозы сделали эксперты итоговой пресс-конференции от Уральской палаты недвижимости. Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков указал на ряд факторов, которые могут привести к росту цен ...  4814 /  Дек. 20, 2018, 9:50 д.п.
  • Аренда коттеджа на новый год Постоянный адрес материала: http://www.metrinfo.ru/articles/88779.htmlАренда коттеджа на Новый год: праздник на природе с фейерверками и шашлыками. Ноябрь – время бронировать варианты, пока недорого Текст : Ольга Агуреева | Фото: www.m9live.ru Дата: 11 ноября 2011 | www.metrinfo.ru До Нового года осталось совсем ...  4803 /  Ноя. 15, 2011, полночь
  • Почему следует ждать падения цен на жилье Анализ причин падения цен. При прочих равных условиях сейчас примерно вдвое выгоднее снимать квартиру, чем ее покупать. Это обстоятельство может привести к снижению цен на рынке московского жилья. Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший ...  4643 /  Окт. 17, 2008, полночь