Загородный рынок еще зелен

Аносов крупных проектов загородной застройки в Ленобласти и на окраинах Санкт-Петербурга становится все больше. Одни девелоперы обещают создавать крупные поселки на тысячу и больше домовладений, другие – заняться реализацией мегапроектов, созданием городов-спутников на несколько десятков тысяч жителей каждый. Но до сих пор все девелоперы в Ленобласти вводят всего лишь до тысячи домовладений в год, а грандиозные планы остаются лишь планами. Эксперты приходят к выводу, что загородный рынок вокруг Петербурга еще не вышел из «коротких штанишек».

«Тонкая корочка» рынка

Прежде всего, посмотрим на ситуацию с коттеджными поселками.

В нынешнем году в Ленобласти, если судить по прогнозам застройщиков и оценкам аналитиков, будет построено от 800 тыс. до 1 млн кв. м жилья. Около 40% его составит малоэтажка (в которую, впрочем, не включены садовые домики, апарт-отели и ряд других категорий жилых построек). Изрядная часть малоэтажных построек – это и есть коттеджи.

Сегодня коттеджная застройка в Ленинградской области и Курортном районе Санкт-Петербурга занимает территорию 1680 га, за последние полтора года эта площадь выросла на треть. С начала года в регионе построено 8516 домов (на 81% больше, чем год назад). Число домовладений растет быстрее, чем занятые ими земли. Это означает, что застройка становится все более плотной.

В июле, по данным компании «Петербургская недвижимость», в стадии продаж находилось 133 поселка и еще 78 проектировалось. По оценке фирмы «Проект Консалт», реализуется 250-260 проектов малоэтажной застройки, причем из 120-140 застройщиков многие ведут только по 1-2 проекта.

При разбросе стоимости квадратного метра от 45 до 120 тыс. руб. основной массив продаж приходится на сегмент 50-90 тыс. руб. за кв. м, т. е. «загородные» цены на 30-35% ниже городских при качестве жилья, как правило, аналогичном городскому или более высоком.

Объем первичных продаж на загородном рынке остается относительно небольшим и составляет до 1000 объектов в год, т. е. до 500 домов и столько же участков. В сравнении с городом это сущий мизер, всего около 2% первичного рынка городских квартир.

По мнению экспертов, «загородного рынка сегодня еще нет, он развивается тонкой корочкой вокруг города».

Мегапроекты – мегаугороза?

Сообщения о запуске мегапроектов были восприняты частью девелоперов как угроза: большие объемы, казалось, грозили захлестнуть множащиеся островки коттеджной жизни. Конкуренция с «монстрами» невозможна: инфраструктура будущих городов в расчете на каждый квадратный метр жилья стоит явно дешевле. Под вопросом мог бы оказаться сам характер строительства и организации пространства в поселках – города-спутники с их комплексной застройкой ничем не напоминают огороженные зеленые пятна с коттеджами, охраной и полем для гольфа.

Уже заявлено о 16 крупных проектах загородной застройки - 8 к югу и по 4 к северу и востоку от Санкт-Петербурга. Генеральный директор фирмы «Проект Консалт» Константин Сафронов демонстрирует несопоставимость масштабов «малых» игроков коттеджного рынка и «больших», реализующих мегапроекты: «Даже если крупные проекты будут растянуты во времени, ежегодно с 2011-2012 годов на рынок будет поступать 10-15 тыс. домовладений. В 2007 году в регионе сдано всего около 5 тыс. домовладений ИЖС (без проектов на землях сельхозназначения)».

Возможно, разрыв показателей был бы гораздо большим, но всплеск строительства заторможен неразвитой коммунальной инфраструктурой. Пока не будет электричества, газа и воды, гиганты не встанут на ноги, а подводить сети исключительно за свой счет – накладно даже для них.

Если сейчас на загородном рынке предлагается 10-11 тыс. объектов в Ленобласти и столько же в Петербурге (включая дома и коттеджи, квартиры в таунхаусах и просто земельные участки), то в заявленных проектах это число в 5-7 раз выше, а площади жилья исчисляются миллионами квадратных метров.

«Теоретически у девелоперов, которые работают на загородном рынке, есть только два варианта – уйти в сегмент «элитки» либо вступить в лобовую конкуренцию за потенциального покупателя с мегапроектами. Такую конкуренцию в плане цены и насыщенности инфраструктурой многие девелоперы не выдержат», - считает Константин Сафронов.

По его мнению, сейчас покупатель, принадлежащий к среднему классу, не видит принципиальной разницы – покупать дом или хорошую квартиру. В коттедже квадратный метр дешевле, но аптеки, магазина и школы в поселке скорее всего не будет.

Города-призраки

Однако угрозу «лобового столкновения» форматов многие девелоперы воспринимают скорее как интеллектуальную провокацию, не дающую им расслабляться.

Генеральный директор компании «Евросиб-Девелопмент» Александр Гаврюшенко скептичен: «Бояться мегапроектов, которые якобы когда-то придут, бессмысленно. Сколько их уже появилось? Может быть, кто-то расскажет о судьбе проекта «Пантикапея»? Было заявлено о застройке 500 га в Юкках, Порошкине и дальше, по $1000 за кв. м. Что построено? Может быть, компания «Новые территории» когда-нибудь и отспорит у главы администрации свою землю для будущего поселка Новоселье, и пробьет по закону то, что достаточно оспоримо - в нашей стране бывает и такое, и сякое... А можно вспомнить и судьбу городов-спутников. Уважаемая компания реализует такой проект близ Екатеринбурга. Кто будет жить в городе Академическом, откуда там возьмутся 300 тыс. жителей, если в Екатеринбурге – естественная убыль населения?» Девелоперы, реализующие проекты коттеджных поселков полагают, что застройщики городов-спутников едва ли готовы создавать в этих новых поселениях всю социальную и коммунальную инфраструктуру, включая больницы, детсады и газовые сети. В сметы придется закладывать и расходы на дороги к городу, из-за чего стоимость строительства вырастет еще больше.

Директор департамента управления проектами компании «Олимп-2000» Константин Щерба полагает: «Опасаться конкуренции мега-проектов не стоит, поскольку не очень понятно, есть ли на рынке покупатель, готовый приобретать жилье в рамках этих проектов. Реальная себестоимость домовладения такова, что численность среднего класса населения, который в состоянии купить дома или квартиры в таунхаусах и платить за их обслуживание, может оказаться недостаточной для обеспечения спроса. Я думаю, начав строить большие комплексы, застройщики не будут успевать продавать их».

Сама компания «Олимп-2000» намерена и далее строить поселки бизнес-класса, хотя теоретически готова к участию в масштабных начинаниях и могла бы, по словам ее руководителей, опираться на поддержку финансовых структур. Однако такую возможность Константин Щерба склонен называть лишь потенциальной: «Экономика, которая складывается и из стоимости земли, и из инженерного обеспечения участков, и из правового оформления, пока не позволяет нам войти в этот сектор. И чтобы вдруг кто-то пришел с большими деньгами и начал строить много дешевых, неплохих по своим качествам, домов с хорошей транспортной доступностью к городу, чтобы все это сметалось на рынке – в это верится с трудом».

Есть ли альтернатива за городом?

Итак, и коттеджное будущее строится медленно, и мегапроекты – в зачаточном состоянии. Но есть ли альтернатива тому и другому?

Один из вариантов ответа напрашивается сам собой – садоводства, которые Союз садоводов России обещает за полтора десятка лет превратить в современные поселения. Простое сравнение коттеджного строительства с застройкой в садоводческих товариществах дает ошеломительные цифры: число садоводов-дачников в Ленобласти достигает 2,5 млн человек, и многие из них готовы переехать за город или жить «на два дома» в городе и садоводстве. Другое дело, что сотни тысяч садовых домиков непригодны для постоянного (а то и временного!) проживания. Они представляют собой настоящий «неформат» на рынке недвижимости, хотя активно продаются из-за относительно невысокой (как правило) стоимости. Исключение составляют лишь полноценные дома в немногих «элитных садоводствах». В полноценные поселки, обитаемые в течение всего года, может превратиться лишь часть бывших «коллективных садов», да и то со временем. Инициатива преобразования садоводств в муниципалитеты если и будет реализована, то очень и очень нескоро.

Уже заселяемая «Новая Ижора» - тоже не совсем в счет, ее застраивают как городской малоэтажный микрорайон. Аналогичные поселки за городской чертой Петербурга – еще в будущем, а девелоперы порой меняют характер проектов «на ходу».

Малоэтажные дома для социально слабых категорий населения, которые строятся при содействии Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования, пока можно пересчитать на пальцах, к тому же они будут вписаны в существующую структуру населенных пунктов, т. е. собственно загородной застройкой не являются. Строительством поселков эконом-класса ипотечные агентства, созданные региональными властями, сегодня не занимаются. Единственное исключение – поселок на 150 домов в Челябинской области, который будет сдан к следующему лету.

В порядке частной инициативы…

Остаются отдельные постройки, возводящиеся там и сям, собственными силами жителей или с привлечением серьезных и не очень фирм. Сейчас быстровозводимые загородные дома продают даже строительные супермаркеты, вроде «Метрики», не говоря уж о поставщиках домокомплектов (каждый из них заявляет о планах продажи сотен домов в год). Сосчитать и классифицировать эти здания, от трехоконных простеньких домиков до навороченных коттеджей, крайне затруднительно, однако именно они меняют пейзаж с самых первых лет перестройки.

Такие «самостийные» застройщики порой берут за образец характер застройки в коттеджных поселках, но лишь отчасти: условия у них совершенно иные. Не связывая себя ожиданием проектов и строительством дорог, люди сами «выбивали» разрешения или игнорировали необходимость их получения. Они строили то, на что хватало денег, там, где это казалось удобным. Домовладельцы сами роют скважины для воды и сами, частным порядком, договариваются о подключении тока. Властям всех уровней чаще всего остается разводить руками: снести все несанкционированные постройки возможностей нет. А население все эти годы строило дома на свои сбережения и не обременяло администрации требованиями помочь или подвести газ и дороги.

То же самое происходило в годы НЭПа, а затем в 1930-ых, когда чуть в стороне от больших строек и новаторских конструктивистских домов с квартирами для «красных директоров» появлялись сотни маленьких домиков, которые на свои деньги или на крошечные кредиты строили семьи простых рабочих.

История повторяется. В 2007 году доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме сданного жилья в Ленобласти составила 68%, или 575 тыс. кв. м.

Армия индивидуальных застройщиков в Ленобласти вырастет еще больше, когда начнется предоставление бесплатных участков для строительства и подключение к электролиниям за умеренную плату. Девелоперы уже заявили, что эти люди не обрушат рынок. Действительно, индивидуалы не обрушат его, просто рынок будет существовать сам по себе, а они сами по себе. Но не учитывать их числа нельзя.

Бюллетень Недвижимости

 Дек. 1, 2008, полночь

 Бюллетень Недвижимости

 1958