Запрещенный прием

Заборы и медные крыши

Риэлтеры называют систему запретов на рынке загородной недвижимости архнадзором. Его задача – обеспечить сохранность архитектурного облика поселка в том виде, в котором он изначально был задуман. По мнению Александра Симанова, исполняющего обязанности директора по управлению недвижимостью компании `Миэль-недвижимость`,`любые не согласованные с архитектором изменения фасадов, построек, общественных зон, заборчиков, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка и, как следствие, к падению стоимости недвижимости`. На такие риски компании идти не готовы.

Архитектурные ограничения застройщик вводит еще на стадии строительства. Клиенту предоставляется на выбор набор из различных проектов домов (в среднем 10-15 вариантов), либо с застройщиками согласуется индивидуальный проект, не выбивающийся из общей концепции. Начальник отдела продаж департамента реализации корпорации `Инком-недвижимость` Алексей Коротких (их проекты `Лазурный берег`, `Риверсайд` и `Гринфилд`) рассказывает: `Одно из обязательных требований в наших поселках – это использование клиентом только наших отделочных материалов, которые всегда подобраны по цвету и стилю. `Лазурный берег` выполнен в балтийском стиле, здесь преобладают морские настроения. `Риверсайд` – это классика, там все построже. И никаких медных крыш, они слишком яркие! А в `Гринфилде`, например, разрешена черепица только песчаного цвета`.

Часто девелоперы устанавливают ограничения на строительный материал и почти всегда – на высоту дома. В поселках европейского типа нельзя строить деревянные дома, а в других (`Лесной ручей`, `Сосновый берег`), напротив, в чести только натуральная древесина. И никаких тебе замков и башен, строить можно не больше двух этажей и трех уровней (9-12 м). В проектах компании `Миэль-недвижимость` существуют ограничения на установку оборудования, требующего сверхлимитного потребления (фонтаны, дополнительное освещение, газовые барбекю).

Повредить стилю могут и собственные дополнительные постройки. Правда, обойти обязательства по-хорошему можно, если спрятать дорогую сердцу баньку в лесочке на участке, чтобы ее не было видно с общей дороги. В список архитектурных изгоев попали зимние сады, застекленные балконы, дополнительные ограждения и даже `неродные` входные двери и почтовые ящики.

И все-таки одно из главных стилевых табу – это заборы. Как правило, даже в поселках с совершенно разными домами единое фасадное ограждение обязательно (`Вымпел`, `Лесные зори`). Профессионалы называют это запретом на светопропускаемость – чаще всего заборы не должны быть глухими. Требование `не хочу видеть своего соседа` выдвигают лишь 10-15% клиентов.

По мнению риэлтеров, `прозрачность` или небольшая высота ограждения создают ощущение свободы и открытости, свойственное европейскому жителю. В компании `Русконсалт` полагают, что такие издержки клиенту только во благо, так как полностью ликвидируют эффект `хомячка в кирпичном лабиринте`. В `Славенке` на Новой Риге (проект Rodex Group), которую создатели позиционируют как дачный поселок для активного отдыха, решили отказаться от высоких оград. Архитекторы оборудовали все участки невысокими (по грудь) заборчиками и калитками в стиле русской старины, менять которые строго запрещается. А вот визитная карточка коттеджей в `Риверсайде` и `Гринфилде`, напротив, кованые `прозрачные` заборы высотой не ниже 1,7 м (чтобы соседская собака не перепрыгнула) с фирменным вензелем. `Все заезды должны быть шириной не более 5-6 м – 3,5 м ворота плюс 1,5 м калитка`, – добавляет Алексей Коротких из `Инком-недвижимости`, реализующей жилье в этих двух поселках. Отказаться от установки такого забора нельзя. Единственная хитрость, на которую могут пойти жильцы,– это собственные зеленые ограждения – деревья, посаженные вдоль забора со стороны своего участка.

И таких примеров на современном рынке масса. Сами клиенты, уверяют риэлтеры, уже стали относиться к подобным мерам как к чему-то само собой разумеющемуся. Ведь единая архитектурная концепция – одно из существенных условий, влияющих на цену земельного участка и дома.

В рамках приличия

Определенные, порой достаточно жесткие нормы касаются и жизненного уклада обитателей поселка. `Не отстреливать соседей, например`, – смеются в ООО `Партнер`. По каким законам жить и кому подчиняться, жильцы решают сами. В современных поселениях на смену дачным и садовым кооперативам пришли товарищества собственников жилья. `На собраниях ТСЖ или просто общих собраниях жителей устанавливаются свои нормы. Специальные ограничения касаются сброса мусора, шума, езды на автомобилях, оплаты коммунальных услуг`, – рассказывают в Rodex Group. Юридически подобные ограничения принято называть обязательствами.

В `Миэль-недвижимости` приводят пример: `В правилах наших поселков есть запрет на проведение шумных мероприятий на улице после 21.00, это возможно только с предварительного согласования с управляющим и соседями. Существуют ограничения по скорости движения по поселку, по применению звукового сигнала, а также запрет на мойку машины на общественной территории, пускай даже прямо перед собственным домом`.

В большинстве поселков существует запрет на содержание животных. `Так, на первый взгляд запрет на разведение собак бойцовых пород в таунхаусах можно посчитать чрезмерным. Однако, по нашему мнению, такое ограничение вполне разумно, так как в таунхаусах отсутствуют большие земельные участки для выгула животных, а потому две и более собаки бойцовых пород могут создать опасность для соседей`, – рассказывает Александр Симанов из `Миэль-недвижимости`. Кроме того, жителям приходится ограничивать своих питомцев намордниками и поводками, а прогулки с ними – специально оборудованными площадками. Если таких мест нет, придется и вовсе отправиться за границы поселка.

Помимо животных на коротком поводке советуют держать и личную охрану. `В ряде поселков человек с вооруженным сопровождением не имеет права выходить из машины до тех пор, пока не заедет к себе на участок. В противном случае могут возникнуть серьезные разногласия с жильцами`, – говорит Евгения Воропаева, эксперт департамента загородной недвижимости Paul`s Yard. По ее словам, это вполне разумное ограничение, так как сокращает возможные риски для жизни окружающих.

`Например, ребенок или животное может нечаянно напугать, спровоцировать охранника`, – добавляет Воропаева. Ей известен случай, когда за нарушение подобного запрета – не появляться вместе с охраной – солидного и известного человека поселковая общественность просто выжила из загородного поселка. Однако подобные истории единичны. `В поселках уровня проживания министров и других высокопоставленных лиц, например в Архангельском, появляться с охраной, хоть на утренней пробежке, вполне в порядке вещей`, – констатирует эксперт из Paul`s Yard.

Если не считать охраны, то самое большое количество обязательств накладывают на жильцов как раз в поселках самого высокого класса. В `Резиденции Бенилюкс` решили воззвать к клиенту законодательно и заключить так называемый договор совести. Созданный в лучших традициях европейской культуры и образа жизни поселок борется за чистоту. Первый пункт обязательств жильца поселка класса luxury: `Не допускать нахождения грязных автомобилей на территории земельного участка`, второй: `Для вывоза мусора ежедневно не позднее 8.30 по московскому времени складывать накопившийся мусор, упакованный в приобретаемые Владельцем за свой счет специальные мешки, возле выездных ворот земельного участка`. В числе строгих запретов `Бенилюкса` – использование пиротехники и сброс воды из бассейна или пункта мойки автомобиля в общую канализацию (только в собственные фильтрационные колодцы). По мнению составителей договора совести, подобные нормы `помогают создать особую атмосферу цивилизованного и добрососедского совместного проживания`. В `Бенилюксе` уверяют, что отказов от приобретения жилья из-за норм и правил не было никогда.

Подобного мнения придерживаются и в других компаниях, хотя зачастую запреты и создают определенные трудности. По словам Александра Симанова, `многие покупатели, не имеющие опыта проживания за границей, не сразу принимают условия договора и правила, однако после разъяснения их сути и сообщения о том, что эти нормы распространяются не только на него, но и на всех жителей, договор подписывается. Те, у кого есть дома за границей, наоборот, иногда считают правила не слишком жесткими`.

Интересно, но создание запретов и введение определенных правил проживания приводят к тому, что поселки начинают активнее разделяться `по интересам`. По мнению экспертов из `Русконсалта`, `молодая пара, как правило, не купит дом в поселке, где есть `комендантский час` – 21.00. А семьям с детьми это, наоборот, может быть важно. Они скорее отдадут предпочтение тихому месту с отлаженной системой контроля за животными`.

Таким образом, загородное жилье все больше приближается к европейской модели не только по архитектурным особенностям, но и по правилам общежития. Возможно, со временем это станет одной из главных характеристик, которые делают его более привлекательным для проживания по сравнению с городским.

 

Любовь Васильевна