Законодательные ориентиры

Однако не все из них можно считать проработанными и оказавшими положительное влияние на жизнь людей. Уже имеющийся опыт в практике применения новых законов подтверждает, что из-за их противоречивости суды часто выносят противоположные решения по сходным делам. Текущий год будет посвящен работе над совершенствованием уже принятых законов.

В жилищной сфере основополагающим нормативным актом является вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс (№188-ФЗ от 29.12.2004 г.). В сфере строительной деятельности - Градостроительный кодекс, вступивший в силу с 1 января 2005 года (№190-ФЗ от 29.12.2004 г.). Были приняты поправки в ипотечное законодательство и законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ от 29.12.2004 г.), «О жилищных накопительных кооперативах»(№215-ФЗ от 29.12.2005 г.). Рассмотрим указанные выше новые законы и поправки.

БАЗОВЫЙ ДОКУМЕНТ

Вступивший в силу 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации заменил действующий до этого Жилищный кодекс РСФСР 1983 года. Предыдущий документ был принят при другом общественном строе и уже не мог в полной мере регулировать жилищные отношения в условиях рыночной экономики даже с учетом внесенных в него поправок. Многих важных норм в нем просто не было. Новый ЖК можно охарактеризовать как рыночный. Теперь главенствующее положение занимает собственник жилого помещения. В этой связи следует обратить внимание на такой существенный момент нового кодекса, как появление у собственника права выселить из квартиры бывших членов семьи без предоставления им другого жилого помещения (кроме лиц, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства). Надо сказать, в Москве уже состоялось несколько решений, когда в судебном порядке удавалось выписывать бывших членов семьи из квартир, находящихся в собственности истца. Стоит обратить внимание на поправку в ст. 292 ГК, согласно которой все члены семьи собственника жилого помещения утрачивают право пользования жилым помещением и подлежат выселению в случае продажи этого помещения собственником. Достаточно жесткая, если не сказать жестокая, норма.

Теперь на собственников жилья возложена обязанность выбора способа управления домом (они могут создать ТСЖ, непосредственно управлять жилым домом либо пригласить управляющую организацию). Собственники обязаны за свой счет содержать дом и производить его ремонт. Таким образом государство снимает с себя всю ответственность за состояние жилого фонда, не находящегося в муниципальной собственности.

В этой части есть немало вопросов, ибо возможна ситуация, когда прежние начальники ДЕЗов и иных предприятий коммнального обслуживания станут владельцами частных предприятий в сфере ЖКХ. При таком сценарии качество услуг останется на прежнем уровне, а расходы на содержание помещений возрастут (во всяком случае, до тех пор, пока не будет прозрачного открытого рынка жилищно-коммунальных услуг).

Есть смысл обратить внимание и на норму, закрепленную в Земельном кодексе о праве собственности на придомовой земельный участок (его получают собственни­ки квартир многоквартирного дома). Это позволяет им эффективнее использовать придомовую территорию и, кроме того, иметь гарантии в случае нарушения их прав при незаконном строительстве и при решении вопроса о сносе дома. Что происходит на практике? Увы, из-за отсутствия межевания и бюрократических проволочек процесс оформления придомовых участков в собст­венность движется крайне медленно.

Кодексом урегулированы и вопросы предоставления жилых помещений при сносе дома. Теперь собственник вправе рассчитывать не только на выплату рыночной стоимости жилья, но и на оплату всех расходов и убытков, связанных со сносом (выкупная стоимость). По соглашению с собственником ему может быть предоставлено равноценное жилое помещение в собственность. Четко установлено, что снос может быть произведен только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Детально описан механизм такого изъятия. Теперь бороться с администрацией, которая хочет незаконно снести дом, как показывает наш опыт, стало проще.

А вот права нанимателей новый ЖК защищает в меньшей мере. Не запрещается взамен комнаты в коммунальной квартире предоставлять такую же комнату, ничего не говорится о праве разных семей на раздельное расселение. Хотя в любом случае жилье по социальной норме предоставить обязаны (в Москве - 18 кв. м на человека -но и эта норма нарушается).

Более четко прописаны права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма. У первых прав стало больше - теперь им гораздо проще отказать нанимателю во вселении в муниципальную квартиру других членов его семьи.

В кодексе появились новые главы и раз­делы, содержание которых ранее вообще отсутствовало либо помещалось в одной-двух статьях. К примеру, целые главы посвящены переводу жилых помещений в нежилые и наоборот. Упростился порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.

В новом Жилищном кодексе нет таких понятий, как право на дополнительную площадь и раздел лицевого счета с заключением отдельного договора найма. Сделать из квартиры коммуналку теперь не получится.

В новый ЖК введен полный раздел о товариществе собственников жилья, а также о жилищных строительных кооперативах. Урегулированы вопросы создания этих организаций и их деятельности.

Конечно, новый ЖК вызывает немало вопросов, и уже сейчас к нему подготовлено достаточно много поправок. Кроме того, важно, как сложится судебная практика.

ЗАКОН - ОТДЕЛЬНО, ПРАКТИКА - ОТДЕЛЬНО

Пожалуй, наибольшие споры из всего жилищного пакета вызвал Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Призванный упорядочить правоотношения в сфере инвестирования гражданами средств в строительство жилья с получением по его завершении квартиры в собственность, закон получил резко отрицательную оценку застройщиков. И большинство из них отказываются работать в соответствии с этим законом, применяя различные полузаконные, а часто и незаконные методы привлечения средств граждан.

Согласно закону, привлекать средства граждан в долевое строительство допускается только на его основании, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством о жилищных накопительных кооперативах. Привлекать средства компания может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации (документ, содержащий полные сведения об объекте строительства и о застройщике, - с проектной декларацией может ознакомиться любое лицо) и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Законом в целях пресечения практики двойной реализации квартир вводится государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. В договоре обязательно должны содержаться положения о сроке передачи объекта долевого строительства, о гарантийном сроке. Установлена достаточно серьезная ответственность застройщика за нарушение сроков, значительно усложнена процедура расторжения договора застройщиком при нарушении дольщиком графика платежей, установлены нормы о контроле за целевым использованием застройщиком средств, направляемых участниками долевого строительства в счет оплаты по договорам долевого участия. Конечно, данный закон необходим, особенно учитывая череду скандалов с обманутыми соинвесторами, однако он требует серьезной доработки.

Следует отметить, что в регионах эта версия закона применяется, а вот в Москве и Московской области подавляющее число застройщиков находят обходные пути и все равно реализуют права на квартиры еще до получения разрешения на строительство. Нуждаясь в новом жилье, граждане вынуждены соглашаться на предлагаемые условия...

Будем надеяться, что в 2006 году с принятием поправок и более активной деятельностью органа по надзору за исполнением закона ситуация изменится к лучшему.

ВАЖНЫЕ ПОПРАВКИ

Были приняты поправки в законодательство, направленные на упрощение процедуры получения ипотечных кредитов, на снижение процентных ставок по ним и расходов на получение кредита. В частности, была отменена обязательная нотариальная форма договора ипотеки, и, соответственно, заемщик получил возможность сэкономить довольно значительную сумму, не оплачивая услуги нотариуса.

Существенной оказалась и поправка в Гражданский процессуальный кодекс РФ (ст. 446), в соответствии с которой банки получили возможность обращать взыскание на передаваемую в залог квартиру даже и в том случае, если она является единственным местом жительства гражданина. Это позволило снизить риски банков, поскольку ранее они не могли обращать взыскание на квартиру, если у гражданина не было другого жилья. Эта мера сказалась на снижении процентных ставок по ипотечным кредитам.

Стоит отметить изменения, внесенные в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». В частности, введена такая новая ценная бумага, как «жилищная облигация с ипотечным покрытием» (в его состав входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений). Другие изменения в ипотечное законодательство направлены на устранение существующих пробелов в части уточнения прав и обязанностей банков и заемщиков.

Следует признать, что эти изменения положительно сказались на развитии рынка ипотечного кредитования, благодаря чему увеличилось число паевых инвестиционных фондов недвижимости.

ЖНК И ЖСК

Особую актуальность приобретает Федеральный закон «О Жилищных накопительных кооперативах». Участие в таких кооперативах является одной из двух форм (помимо договора участия в долевом строительстве) привлечения денежных средств граждан в строительство жилья. Закон предлагает следующую схему обеспечения граждан жильем: гражданин принимается в члены кооператива, вносит паевой взнос, который дает ему право претендовать на то, чтобы кооператив начал строить для него жилье, после чего приобретает право проживать в указанной квартире, затем гражданин вносит оставшуюся часть паевого взноса и становится собственником занимаемого жилого помещения. Схема хороша в теории, однако на практике возможны трудности. Дело в том, что фактически член кооператива оплачивает не только строительство своего жилища, но и расходы, связанные с деятельностью кооператива, страхование помещения, расходы на кредиты и заем.

Вместе с тем, значение этого закона переоценить сложно. Если раньше к деятельности ЖСК применяли Закон о товариществах собственников жилья, то теперь, впервые с 1986 года, принят Закон о жилищных накопительных кооперативах, который регулирует порядок создания, членства в кооперативе, права и обязанности членов кооператива, управление в нем. Цель законодателя очевидна - дать гражданам инструмент, с помощью которого граждане сами смогли бы обеспечить себя жильем.

В отличие от договора участия в долевом строительстве, в ЖНК (жилищно-накопительном кооперативе) у гражданина есть больше возможностей защитить свои права. Если застройщик не исполняет своих обязательств по строительству и передаче жилья дольщику в рамках долевого строительства, то такой дольщик может обратиться в суд с иском за защитой нарушенных прав. В случае же с ЖНК недовольные члены кооператива могут переизбрать правление с председателем, то есть взять власть в свои руки. Этим, наверное, и объясняется, почему новый закон так детально регулирует вопросы управления в кооперативе. К ЖНК применяется также и Закон о защите прав потребителей.

Следует отметить, что нынешние ЖК и ЖСК, если все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 года подлежат преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. В случае если хотя бы один из членов паевой взнос не выплатил, будут применяться положения Раздела V ЖК РФ, который детально регулирует вопросы деятельности ЖСК.

Таким образом, формами объединений граждан для удовлетворения потребности в жилье являются ЖСК и ЖНК.

ИЗМЕНЕНИЯ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМ КОДЕКСЕ

Одним из наиболее важных законодательных актов, изменивших положение дел в строительной отрасли, стал Градостроительный кодекс. Прежде всего нужно отметить, что кодекс определяет правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге -органом власти субъекта федерации) с учетом документов территориального планирования (в частности, генерального плана). Кодекс устанавливает семилетний переходный период, в течение которого правила землепользования и застройки должны быть приняты. В правилах должна содержаться информация о территориальных зонах, образуемых на территории соответствующего муниципального образования. Определенные объекты можно строить только в границах установленных зон и в соответствии с градостроительными регламентами. Так, жилые дома можно возводить в рамках жилых зон. В случае необходимости возвести жилой дом на земельном участке, расположенном в зоне с иным статусом, заинтересованное лицо вправе инициировать рассмотрение вопроса о внесении изменений в правила. Однако процесс внесения изменений достаточно сложен (проводится в том же порядке, что и процедура принятия правил - т. е. с опубликованием проекта в СМИ, проведением публичных слушаний и соблюдением всей пред­усмотренной кодексом процедуры принятия). Таким образом, процесс выбора участка для строительства в достаточной мере усложнен. Изменен и порядок получения разрешения на строительство.

НОВОЕ ОТНОШЕНИЕ К ЭКСПЕРТИЗЕ

С 1 января 2006 года вступает в силу ст. 49 ГрК РФ,  которая закрепляет презумпцию вредоносности строительства объектов (про­ектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей) и устанав­ливает случаи, когда нет необходимости про­ходить государственную экспертизу. По новому кодексу, меняется отношение к экспертизе проектной документации. Если ранее экспертизе подлежали все объекты вне зависимости от видов собственности, то в новом кодексе жилые здания до 3 этажей или производственные здания площадью до 1500 кв. м государственную экспертизу не проходят.

После того как объект построен, необходимо ввести его в эксплуатацию. П. 1 ст. 55 ГрК РФ определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Формы разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию утверждены Постановлением Правительства РФ.

Новый Градостроительный кодекс устанавливает процедуру публичных слушаний, которые направлены на учет мнения граждан при реализации градостроительных решений. Насколько серьезно это мнение будет услышано, покажет время.

Артем Сидоров и Алексей Голованов