Защита конституционных прав на ремонт своего жилья

Защита конституционных прав на ремонт своего жилья

Если Вашему дому много лет, в доме протекает крыша, промокают и промерзают стены, балконные плиты грозят обвалом, в квартире холодно, отопительные батареи прогреваются неравномерно, трубы водоснабжения проржавели, в подвале вода, асфальт возле подъездов разбит, ограждения газонов сгнили, газоны вытоптаны… Капитальный ремонт в доме не производился со времени его ввода в эксплуатацию. Знакомая ситуация?
На ликвидацию вышеуказанного безобразия государство выделило 240 млрд. руб. Однако эти средства, вкупе с обязательным софинансированием из регионального, местных бюджетов и средств собственников помещений, составляют около 10 процентов накопленных государством долгов по ремонту жилья. Конечно, кто-то попадёт в число этих 10%, но как быть 90-процентному большинству, которое о ремонте не может и мечтать? Что делать?
Вы пишете заявления, обращения в управляющую компанию (далее – УК), в уполномоченный орган муниципального образования в сфере ЖКХ (далее – Орган). Если Орган и УК в ответах или актах осмотра не подтверждают наличия указанных вами дефектов, следует обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).
Допустим, вы получили подтверждение наличия дефектов, но это ещё ничего не значит – Орган вам заявит: Согласно п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса (ЖК РФ) вопросы ремонта общего имущества многоквартирного дома являются компетенцией общего собрания собственников помещений – пожалуйста, решайте вопрос о ремонте в пределах собранных средств.
На первый взгляд – всё верно, а по существу – обман. И вот почему:
1. Согласно ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Это значит: если необходимость капитального ремонта дома, его конструктивных частей или инженерных систем возникла до 01 марта 2005 г. – даты введения в действие ЖК РФ, то при решении вопроса о их ремонте нормы ЖК РФ не действуют, в этом случае необходимо применять ранее действовавший закон "Об основах федеральной жилищной политики" (далее – закон "Об основах"). Закон "Об основах" в последней его редакции не предусматривал взимание с граждан платы за капитальный ремонт. Обязанность капитального ремонта возлагалась на собственника (балансодержателя) дома, т.е. на Орган.
2. Ст. 16 закона РФ "О приватизации жилищного фонда" разрешает приватизацию непригодных для проживания (требующих капитального ремонта) помещений, при этом обязанность ремонта сохраняется за прежним собственником (наймодателем) жилья, т.е. за тем же за Органом. Если не смотря на все вышеприведенные аргументы, Орган продолжает упорствовать, дорога вам одна - в суд.
Каждая из сторон (истец и ответчик) согласно ст. 56 ГПК РФ обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Вам необходимо доказать два обстоятельства:
1. наличие дефектов дома, устранение которых требует проведения капитального ремонта;
2. что правоотношения по данному спору возникли до 01 марта 2005 г. или до даты приватизации вами жилого помещения.
Заявления и обращения граждан в УК, в Орган, в ГЖИ, ответы этих организаций на них, акты осмотров по вашим заявлениям и обращениям. Очень важно, чтобы среди них были документы, датированные до 01.03.2005 г.
Если документов недостаточно, обратитесь ещё раз, а к исковому заявлению приложите ходатайство об истребовании доказательств согласно части 2 ст. 57 ГПК РФ: просить суд обязать ответчиков произвести с вашим участием осмотры, акты осмотров представить суду и вам.
Для доказывания необходимо использовать документы:
- "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утверждённые постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 г. № 170 и зарегистрированные в Минюсте РФ 15.10.2003 г., рег. № 5176 (далее – "Правила и нормы");
- Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88р "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утверждённые приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 23.11.1988 г. № 312 (далее – Положение ВСН 58-88р);
- Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий, утверждённые приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 24.12.1986 г. № 446 (далее – Положение ВСН 53-86(р).
Эти документы изрядно устарели, но они действуют в части, не противоречащей ЖК РФ.
Документ определяет организацию технического обслуживания, устанавливает требования к техническому состоянию конструкций и систем дома, содержит примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту.
"Правилами и нормами" установлено, что обслуживающая организация ежегодно должна проводить осенний и весенний осмотры домов. При этом мелкие дефекты должны устраняться на месте, устранение остальных дефектов включается в проекты планов текущего и капитального ремонта на очередной год.
Пункт 2.2.6 "Правил и норм" гласит: Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В случаях, когда для устранения неисправности требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.
Приложением 2 к "Правилам и нормам" установлены предельные сроки устранения неисправностей отдельных частей и систем дома:
- протечки в отдельных местах кровли – 1 сут.;
- неплотности в дымоходах и газоходах – 1 сут.;
- неисправности дверных заполнений (входные двери в подъездах) – 1 сут.;
- неисправности вводно-распределительного устройства, автоматов защиты питающих электрических линий – 3 час.;
Согласно п. 4.1.1. "Правил и норм" организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий, а также "работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей".
Пункты 4.1.6., 4.1.7. "Правил и норм" устанавливают, что отмостки дома должны иметь поперечные уклоны от стен здания; просадки, щели и трещины в отмостках, не допускаются.
Согласно п. 4.2.3. "Правил и норм", местные разрушения окрасочного слоя фасада, кирпичной кладки, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потёки и высолы, общее загрязнение поверхности должны устраняться по мере выявления. Разрушение и повреждение отделочного слоя следует устранять при капитальном ремонте дома.
Согласно п. 4.2.4. "Правил и норм", обслуживающая организация при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Разрушение балок и плит, отслоение, разрушение пола балкона устраняются капитальным ремонтом. То же относится и к содержанию козырьков.
Согласно п. 4.6. "Правил и норм" обслуживающая организация должна обеспечить водонепроницаемость кровли, с поверхности кровли должен обеспечиваться полный отвод воды по водостокам.
Эксплуатация систем ЦО, согласно п. 5.2.1. "Правил и норм", должна обеспечивать поддержание оптимальной температуры воздуха в помещениях, равномерный прогрев нагревательных приборов, а в п. 5.2.3. того же документа сказано: Температура воздуха в помещениях жилых зданий должна быть не ниже значений, устанавливаемых стандартами.
"Показатели микроклимата помещений" ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия" приведены следующие данные по температуре воздуха (град. С):
- в жилой комнате – не ниже 18;
- в ванной – 25;
- в вестибюле, общем коридоре, на лестничной клетке – 16.
В угловых помещениях квартир и в комнатах, в которых проживают инвалиды, температура воздуха должна быть выше указанной на 2 град. С.
Согласно п. 5.3.1. "Правил и норм" температура воды в точках водоразбора системы горячего водоснабжения должна быть не менее 50 град. С.
Согласно п. 5.8. "Правил и норм" система водопровода жилого дома должна быть герметичной и выдерживать давление до 10 кгс/кв.см.
Положение ВСН 58-88р
Этот документ полезен своими приложениями № 2 "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов" и № 3 "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов".
В приложении 2 указано, что продолжительность до постановки на капитальный ремонт жилых домов при нормальных условиях эксплуатации составляет:
- полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п., с железобетонными перекрытиями – 15 – 20 лет;
- со стенами из кирпича, естественного камня и т.п., с деревянными перекрытиями;
деревянные, со стенами из прочих материалов – 10 – 15 лет.
В приложении 3 указано, что продолжительность эксплуатации до капитального ремонта элементов и инженерных систем жилых домов при нормальных условиях эксплуатации составляет:
1) стены:
- каменные обыкновенные при толщине 2,0 – 2,5 кирпича – 40 лет;
- каменные облегчённой кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника – 30 лет;
- крупнопанельные однослойные из лёгкого бетона – 30 лет;
- деревянные, сборно-щитовые, каркасно-засыпные – 30 лет;
2) полы:
- из керамической плитки по бетонному основанию – 60 лет;
- цементные с мраморной крошкой – 40 лет;
- дощатые шпунтованные по перекрытиям – 30 лет;
- дощатые шпунтованные по грунту – 20 лет;
3) кровли:
- из рулонных материалов (в 3 – 4 слоя) – 10 лет;
- из шифера – 30 лет;
4) водопровод, канализация, центральное отопление:
- трубы из неоцинкованной стали – 15 лет;
- трубы чугунные – 40 лет;
- радиаторы чугунные – 30 лет.
В приложении 6 ВСН 58-88р приведены предельные сроки устранения неисправностей. Они такие же, как и в приложением 2 к "Правилам и нормам", однако в ВСН 58-88(Р) имеется существенное добавление: протечка стыков панелей – предельный срок устранении 7 сут.
Положение ВСН 53-86(р)
В документе приведены графики физического износа конструкций и инженерных систем в зависимости от срока их эксплуатации.
В документе приведены также таблицы соответствия внешнего признака износа, его количественной оценки, процента физического износа и примерного состава ремонтантных работ по каждому конструктивному элементу дома (стены, балконы, крыши, полы и т.д.).
Из таблиц, в частности, следует: если требуется ремонт свыше 60% какой либо поверхности (кровли, фасада, стен и потолков подъездов, асфальтового покрытия и т.п.) или свыше 60% длины (межпанельных швов, трубопроводов систем водоснабжения, отопления и т.п.), то данные работы относятся к капитальному ремонту. Капитальный ремонт, согласно приложению 8 к "Правилам и нормам" – это полная замена кровли, штукатурного слоя, асфальтового покрытия, инженерной системы.
По вопросу капитального ремонта домов серии 1-335 был выпущен целый ряд документов, в частности:
- методические указания ЦНИИЭП жилища, Л-д, 1964 г.;
- решения Калужского облисполкома № 257 от 28.05.1975 г. и № 23 от 17.01.1990 г.;
- распоряжение городского Головы г. Калуги от 26.06.01 № 2452-р;
Технические решения на капитальный ремонт и модернизацию жилых домов первых массовых серий (всех, не только серии 1-335) были утверждены совместным приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР и Госстроя РСФСР от 09.12.1985 г. № 398/134.
Форма, содержание искового заявления и перечень прикладываемых к нему документов определены ст. 131, 132, 133 ГПК РФ. Исковые заявления, подаваемые в защиту прав потребителей, государственной пошлиной не облагаются и подаются в суд по месту жительства истца. Исковое заявление вместе с приложениями подаётся в суд в количестве экземпляров по числу участников процесса истцом дежурному судье, или направляется почтой с уведомлением о вручении.
Судья, рассмотрев исковое заявление и найдя его соответствующим требованиям ст. 131, 132 ГПК РФ, выносит определение о принятии искового заявления к судебному производству, о чём извещает всех участников процесса.
Если судья найдёт несоответствие искового заявления названным статьям, он оставляет иск без движения, предоставив истцам 10 суток для устранения недостатков, или возвращает его. На определение судьи в 10-дневный срок может быть подана частная жалоба. Возврат искового заявления не лишает права истцов подать его вторично, естественно, устранив его недостатки.
Реализуйте в полной мере своё конституционное право на защиту в суде своих прав и законных интересов.

04.08.2008

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости