Определение (оценка) износа зданий и сооружений
Дата: 11 сентября 2011 г. 0:00:00
ОПРЕДЕЛЕНИЕ (ОЦЕНКА) ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.
Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.
Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.
При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли. Если, например, стоимость объекта недвижимости (восстановительная стоимость улучшений и рыночная стоимость земли) составляет 280 тыс. д. е., а рыночный и доходный методы оценивают в 200 тыс. д. е., то разница в 80 тыс. д. е. есть накопленный износ.
Прямой подход оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ (физическое устаревание) - это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение теплои звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) - снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо (например, система отопления отстала от современных стандартов, фундаменты более мощные, нежели необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т. д.
Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.
Количество просмотров: 1336
Похожие статьи
-
Формирование рынка земли
ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ Проанализировав действующие ставки земельного налога и размеры оценочной стоимости земель, можно сделать следующие выводы по формированию рынка земли в стране: 1. Налогов... -
Группы орошаемых и осушаемых земель
ГРУППЫ ОРОШАЕМЫХ И ОСУШАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ По классификации угодий и группировке орошаемых и осушаемых земель раздел соответствует второму разделу Земельно-кадастровой книги предприятия, организации и уч... -
Виды земель
ВИДЫ ЗЕМЕЛЬ В составе пастбищ выделяют культурные пастбища, на которых проводят коренное или поверхностное улучшение, создан хороший травостой, систематически вносят удобрения и регулярно осуществ... -
Выкуп под жилищное и дачное строительство участков
ВЫКУП ПОД ЖИЛИЩНОЕ И ДАЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО УЧАСТКОВ По итогам торгов в России было выкуплено под жилищное и дачное строительство 2456 (258,9 га) участков (52,9 % всех продаж на торгах). За 2004... -
Настилка линолеума в прихожей.
Настилка линолеума в прихожей. Линолеум гигиеничен, долговечен, легко моется, имеет красивый внешний вид. В зависимости от основного исходного связующего сырья различают: • поливинилхлоридный линолеум (самы... -
Освещение комнаты
Уют и комфорт современной квартиры зависят и от качественного освещения, благодаря нему мы способны полностью изменить восприятие самого скучного интерьера. Возможности новейших осветительных систе... -
Разновидности оконных блоков
Оконный блок состоит из светопрозрачного материала - стекла - и обрамления, которое состоит из коробки и закрепляющихся на ней створок. Обрамление может быть изготовлено из различных материалов: древеси... -
Монтаж душевой кабины
Монтаж душевой кабины лучше осуществлять вдвоем, хотя можно все сделать и в одиночку, но это будет несколько сложнее. При покупке кабины в магазине рекомендуется внимательно ее осмотреть и поинтересоватьс... -
Снова стали популярны рубленые дома
Рубленый дом - это поистине гениальное архитектурное изобретение. К сожалению, история русского зодчества не сохранила имени мастера, первым построившего такой дом. В таком доме появляется ощуще... -
Элитный таунхаус как российское изобретение
Элитный таунхаус как российское изобретение У нас они считаются элитными, между тем в Европе занимают всего лишь нишу домов эконом-класса. Массовый приход таунхаусов в Россию сегодня вызыва...
Комментарии