Сложные ситуации в ипотеке: ищем выгодное предложение с поправкой на кризис

Сложные ситуации в ипотеке: ищем выгодное предложение с поправкой на кризис

Заведенная Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru новая рубрика, в которой вы, уважаемые читатели, просите разобраться во всевозможных хитрых ипотечных ситуациях, а мы переадресуем эти вопросы экспертам рынка, набирает обороты. Во всяком случае, писем с изложением различных жизненных ситуаций приходит все больше. Сегодня мы разбираем очередные три.

Ипотечная квартира в аренду: втихаря от банка?
Несколько лет назад я купила квартиру в ипотеку. После того, как начался всем надоевший уже кризис, платить по кредиту стало совсем тяжело. Вот и возникла идея жилье сдавать. В предварительном порядке направила в банк заявление с соответствующим вопросом. Ответ пришел примерно такой: решать о том, разрешить или не разрешить, банкиры смогут только тогда, когда у меня будут данные о конкретном квартиросъемщике – его они, получаются, тоже будут «изучать», как и заемщика. Да и очень сомневаются господа из отдела ипотечных сделок, что вообще «на такое» они согласятся. Вот и закралась шальная мысль: а может быть, сдать как-нибудь «втихаря»?

Прежде всего, опрошенные нами специалисты дали уже традиционную рекомендацию: посмотреть, что написано на этот счет в документах, подписанных клиентом и банком. «Обычно в типовых кредитных договорах обязанность заемщика уведомить банк о желании сдать квартиру в аренду прописана, - говорит Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Либо прямо, либо косвенно: какой-нибудь расплывчатой форме вроде «уведомлять Банк об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по Кредитному Договору». Исходя из этого, можно сделать вывод, что получение согласия обязательно».

Правда, как отмечает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов», подобное требование прямо противоречит Гражданскому Кодексу и закону «Об ипотеке» – праву «…владеть и пользоваться заложенным Предметом ипотеки в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, при условии, что использование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости». Однако если действовать строго по закону, то опротестовывать неправильные положения кредитного договора следует через суд, а никак не явочным порядком…

Надежд на то, что банк вдруг забыл о подобном пункте, практически нет. «Договоров с отсутствием прямых или косвенных указаний о согласовании с банком данного вопроса не встречал, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Залог для банка - «святое», поэтому вполне логично, что в договоре тщательно прописываются всевозможные ограничения – в том числе и по проживанию третьих лиц».

Необходимо помнить и еще об одном аспекте. Помимо заемщика и банка, в процессе имеется третий участник – страховая компания, страхующая риски утраты предмета залога. «Проживание в квартиры не тех людей, что указаны в документах – это серьезное нарушение договора страхования, - отмечает Надежда Волохова, зам. директора компании «Усадьба». – В случае утраты или серьезного повреждения заложенного имущества это обстоятельство вполне может стать основанием для отказа страховой компании возмещать ущерб».

Если владелец квартиры решит идти путем переговоров, то вероятность того, что сдавать квартиру ему разрешат, достаточно велика. «Все зависит от квалификации и степени настойчивости заемщика, - убежден Артис Вейпс («Фонд кредитов»). – В переговорах лучше воспользоваться квалифицированной помощью юриста или ипотечного брокера. В большинстве случаев положительное решение возможно».

Однако вспомним о минусах. Прежде всего, это траты – например, страховая компания явно не преминет использовать такой замечательный шанс повысить платежи за страхование. Во-вторых, банк также пожелает поучаствовать в процессе (помните, у Жванецкого – «вахтер не должность, а состояние души»?). Назойливый интерес, рекомендации, кому сдавать, а кому отказать, гарантированы – и, кстати, автор письма в редакцию пишет об этом. Не факт, что от подобного внимания к своей персоне будет в восторге потенциальный снимающий. Он резонно может сказать, что хочет снять без всех этих приключений – благо, рынок аренды сегодня далеко не такой ажиотажный, как год-два назад. Привлечь снимающих можно, по существу, только одним способом – снизив цену. А это значит – новые потери для сдающего. Есть еще и «в-третьих» - если сдавать и разрешат, что только с соблюдением всех полагающихся формальностей: регистрируем жильцов по месту жительства, платим родному ДЕЗу дополнительные деньги за потребленные воду-канализацию, 13% подоходного налога…

Ну а если, как пишет автор, «втихаря»? Формально – грубое нарушение кредитного договора, на основании чего заемщик получает требование погасить задолженность досрочно. Правда, как отметил один из наших консультантов, это не очень гармонирует с ситуацией на рынке. Заемщики, которые исправно и без просрочек платят по кредиту, у банков в почете. Недвижимость подешевела, изымать квартиру нет никакого интереса. Одно дело – грозно хмурить брови и надувать щеки, и совсем другое – реально принимать жесткие меры.