Исследовательская группа "РЭА - Риск-менеджмент" и аналитический центр Realty Monitor представили совместно разработанную "Методику прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области". Научный подход позволил оценить изменения рыночной ситуации за последние десять лет и дать прогноз до 2009 года. По мнению специалистов, период стагнации на рынке недвижимости близится к завершению. С конца августа следует ожидать роста цен на жилье, а в целом за год они могут увеличиться на 50%.
Участники рынка отмечают нехватку независимых исследований в сфере жилья: аналитические структуры, ориентирующиеся на девелоперские или риэлторские компании, работают в рамках ожиданий, отчего их данные не всегда бывают корректны. Авторами новой методики являются ученые Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова (исследовательская группа "РЭА - Риск-менеджмент") и специалисты экспертного центра Realty Monitor. Их целью было создание универсальной методики прогнозирования цен, которая была бы построена на математической многоуровневой модели.
Как пояснил проректор Российской экономической академии, руководитель исследовательской группы "РЭА - Риск-менеджмент" Александр Чугунов, для построения модели использовались данные Госкомстата, прогнозы МЭРТ, данные компаний, работающих на рынке. Помимо таких показателей, как среднедушевые доходы, индекс-дефлятор ВВП, индекс фондового рынка, разработчики выделили и так называемые факторы риска.
На вопрос РБК daily, каким образом можно учитывать такие факторы, как коррупционная составляющая или девелоперское давление на рынок с целью его разогрева, старший риск-менеджер "РЭА - Риск-менеджмент" Михаил Чеготов заявил, что эти показатели также просчитываются, а потому относятся к разряду экономических: "Коррупционная составляющая добавляется к себестоимости и соответственно повышает конечную цену продукта". Специалисты подчеркивают, что спекулятивный характер не главная черта российского рынка недвижимости, поскольку он рассчитан на среднесрочные и долгосрочные вложения. Этот рынок гораздо больше зависит от мировых цен, чем от экономических колебаний внутри страны. Проанализировав данные за последние десять лет, аналитики пришли к выводу, что в ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста цен, хотя и в более скромных объемах. Изменения средних цен на первичном рынке жилья за период с 2005 по 2009 год можно оценить следующим образом: 2005 год - 51, 528 тыс. руб. за 1 кв. м, 2006 год - 76, 845 тыс. руб., 2007 год - 115, 041 тыс. руб., 2008 год - 121, 337 тыс. руб., 2009 год -139, 206 тыс. руб. Если учесть, что фактически уже пять месяцев текущего года на рынке наблюдается застой, то весь объем роста цен - а он прогнозируется в размере 50% - придется на оставшиеся месяцы. При этом резкого скачка следует ожидать осенью, а возможно, и в конце августа. (РБК, 16.05.2007. РУСЛАН ДЗКУЯ. РОСТ ПО МЕТОДИКЕ // Недвижимость снова будет дорожать)
Средняя цена на первичном рынке жилья в Москве к концу 2007 года может подняться до 115 тысяч рублей за квадратный метр общей площади с 76 тысяч 844 рубля в конце 2006 года, считают эксперты.
Данные рассчитаны по методике прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области. Методика была разработана совместно с Экспертным центром Realty Monitor и исследовательской группой "РЭА - Риск-менеджмент" при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. "Цены на жилье будут расти опережающими инфляцию темпами", - отметил на пресс-конференции в РИА Новости старший риск-менеджер исследовательской группы Михаил Чеготов. Согласно официальному прогнозу Минэкономразвития РФ, индекс-дефлятор ВВП России в конце текущего года составит 1,079. По словам Чеготова, специалисты уже проверяли эту модель с помощью ретроспективного анализа по динамике цен в 2005 и 2006 годах. "Точность прогноза по нашей модели очень высока, она разошлась с фактическими цифрами лишь от 1 до 5% в разных случаях", - сообщил Чеготов.
В построении модели изменения цен на недвижимость специалисты пользуются официальной статистикой Росстата, прогнозами МЭРТ, а также различными аналитическими обзорами. Кроме того, авторы методики считают необходимым учитывать так называемые факторы риска, которые не исчисляются традиционным образом и по которым невозможно найти объективные статистические данные.
"Так, оказывается, на цены на недвижимость в Подмосковье практически никакого влияния не оказывает уровень среднедушевого дохода в регионе, зато влияют доходы москвичей", - пояснил Чеготов.
По мнению старшего аналитика Экспертного центра Realty Monitor Виктора Штомпеля, "создание такой математической модели позволит довольно точно спрогнозировать развитие динамики цен на недвижимость в столичном регионе". (РИА "Новости", 15.05.2007. Цены на первичном рынке жилья в Москве к концу года могут вырасти до 115 тысяч рублей за кв м с 76,8 тысячи в конце 2006 года – эксперты)
Покупать жилье или не покупать? Копить или брать кредит? Торопиться, пока не подскочили цены, или подождать, пока упадут? Россиянам, похоже, больше не придется ломать голову, пытаясь уберечься от неверного шага. Принять решение в назревшем квартирном вопросе теперь сможет каждый- надо лишь воспользоваться специальной методикой прогнозирования цен на недвижимость.
Первая версия Методики прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области вчера была представлена разработчиками московским журналистам. Авторами методики стали специалисты аналитического центра Realty Monitor и исследовательской группы "РЭА-Рискменеджмент" при Российской экономической академии им. Плеханова. В состав рабочей группы вошли научные деятели и эксперты-практики рынка недвижимости. Эксперты признают, что исследований такого масштаба на рынке еще не было. Впервые появился инструмент расчетов, которым могут пользоваться не только специалисты, но и обыватели. В методике учитывается целый ряд факторов, влияющих в реальности на уровень цен на недвижимость: различные экономические показатели, изменение цены на землю и себестоимости строительства, рост доходов населения, количество вводимых метров жилой площади, биржевые индикаторы, факторы риска.
Методика охватывает один из наиболее востребованных сегментов жилья - панельные новостройки экономкласса. По словам организаторов, это лишь первая ласточка. Могут быть разработаны методики для любого вида недвижимости: вторичного жилья экономкласса, элитного жилья, загородного малоэтажного жилья и нежилых помещений. Работа по этим направлениям ведется. Причиной создания проекта стала ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости в текущем году. Бурный рост цен, характерный для прошлых лет, пошел на спад, и в прессе стали появляться публикации о якобы грядущем снижении цен на жилье. Следствием этого стал рост отложенного спроса, когда потенциальные покупатели не спешат расстаться со своими сбережениями, предпочитая дожидаться, когда цены упадут. Между тем вызванное таким образом снижение спроса не может быть долгим. Несмотря на многочисленные публикации, цены на жилье продолжают расти. Особенно это касается качественного жилья: больших квартир в новостройках, квартир в домах класса премиум и загородного жилья-коттеджей и таунхаусов. Но даже скромный пока рост цен на дешевую "первичку" неизбежно завершится всплеском интереса и повышением цен, предупреждают специалисты.
Чтобы продемонстрировать журналистам принципы работы методики, с ее помощью проверили данные минувшего, 2006 года. За основу были взяты данные предыдущего года, 2005-го, а также специально рассчитанные коэффициенты факторов риска. С их помощью была построена модель расчета на 2006 год, и журналистам была предоставлена возможность сравнить сделанный задним числом прогноз с реальной ситуацией 2006 года. Отметим, что прогноз, полученный с помощью методики, практически полностью совпал с реальной ситуацией на рынке. Погрешность не превысила допустимых 5%.
Здесь же был проведен и расчет роста цен на 2007 год. Полученные результаты показали, что рост цен на панельное первичное жилье к концу этого года в среднем составит никак не 6-10%, как оптимистично заявлялось ранее, а порядка 18% и достигнет средней планки в $4400 за квадратный метр.
"В основе нашей методики-учет реальных факторов, определяющих конечную цену квадратного метра. Здесь и цены на стройматериалы, и доступность земли для строительства, и рост доходов населения, и рост спроса на жилье. Введя численные показатели этих и других факторов в нашу математическую модель, на выходе получаем результат-сколько будет стоить квадратный метр к концу года. Наш прогноз на конец 2007 года применительно к панельным новостройкам такой: цены будут расти темпами, опережающими инфляцию. Потому что большинство показателей, к сожалению, играет на увеличение стоимости жилья в Москве и в Московской области", - заявил для "Известий" один из разработчиков методики из РЭА им. Плеханова Михаил Чеготов. По заверению создателей, методика в скором времени будет представлена в свободном доступе на одном из сайтов в интернете. Воспользоваться ею для более конкретных расчетов сможет каждый желающий. (Известия, 16.05.2007. ВЛАДИМИР БУЛГАКОВ. Сам себе эксперт)
В ближайшие три года цены на московские новостройки вырастут на 40 процентов с 76,8 до 88,7 тысячи рублей, пишет газета "Коммерсант" со ссылкой на прогноз, составленный "РЭА – риск-менеджмент" при Академии имени Плеханова на основе собственной математической модели. Ожидается, что в 2007 году новостройки подорожают на 15,5 процентов, а в 2008 и 2009 – на 10,6 и 9 процента соответственно. Рост цен в Московской области будет значительно ниже – 6 процентов в 2007 году и по 2 процента в два последующих года. Стоимость жилья рассчитывалась по логарифмической формуле. В качестве влияющих на рынок факторов учитывались цены на стройматериалы, на нефть, прогнозные значения инфляции, индекс РТС, а также планируемые объемы ввода жилья в эксплуатацию. (Lenta.ru, 15.05.2007. Математики пообещали москвичам рост цен на квартиры)
Разработана методика, позволяющая максимально точно прогнозировать цены на жилье в панельных многоэтажках, возводимых в Москве и Подмосковье "Изучая рынок недвижимости, мы столкнулись с тем, что различные эксперты зачастую дают прогнозы немотивированно, прячут причины того или иного развития событии за многозначительными и в то же время туманными терминами типа "перегрев рынка" и т. п. -рассказывает старший аналитик экспертного центра Realty Monitor Виктор Штомпель. Кроме того, большинство экспертов выделяют факторы риска, которые влияют на ценовую политику в сфере жилой недвижимости, однако, по их словам, практически не поддаются прогнозированию. Возникает вопрос: насколько серьезна роль этих факторов?... " Для решения назревших проблем и разработки научно обоснованной методики прогнозирования цен на недвижимость Realty Monitor обратился к специалистам исследовательской группы "РЭА - Риск-менеджмент" при Экономической академии им. Г. В. Плеханова. Новая модель строится на основании данных Росстата, различных аналитических обзоров, основных экономических показателей (среднедушевые доходы населения, показатель инфляции и др. ). Помимо этого, исследователи-разработчики изучили самые существенные факторы риска, к которым относятся, в частности: - законодательные инициативы: так, например, нашумевший закон о долевом строительстве в 2005 - 2006 гг. вызвал буквально обвал на рынке новостроек, резкое сокращение предложений и значительный рост цен; - миграционная политика: ужесточение борьбы с гастарбайтерами-нелегалами ведет к уходу с рынка дешевой рабсилы и повышению себестоимости новостроек; - "ипотечная подушка": повышение доступности кредитов увеличивает спрос на жилье и стимулирует рост цен.
Эти и другие факторы риска были оценены - статистически и экспертно - и также учтены в расчетах. "Обычные прогнозы мало оправдывают себя из-за многочисленных рисков на рынке недвижимости, поэтому именно риск-менеджмент, учитывающий такие факторы, позволяет давать более точные прогнозы", - поясняет глава исследовательской группы "РЭА -Риск-менеджмент" Александр Чугунов.
Панельные многоэтажки избраны предметом прогнозирования, т. к. это наиболее массовый вид возводимых новостроек - на них делают основную ставку власти при реализации нацпроекта "Доступное жилье". Прогноз дается на один год, т. к. именно на такой срок позволяют производить расчеты статистические данные и другие используемые в методике показатели. В то же время, по словам Александра Чугунова, есть возможности довести период прогнозирования от года до месяца - с помощью еще одной разработки: модели прогноза индекса стоимости современного панельного жилья в Москве IRN (это прогнозирование, в свою очередь, основывается на динамике индекса фондового рынка РТС).
Эксперты - авторы новой методики прогнозируют: в 2007 году рост цен на первичное жилье в Москве и Подмосковье составит 18 %, это ненамного выше инфляции. Сейчас, как известно, цены притормозились, а прогнозируемый рост придется на конец лета - осень текущего года. Так что самое время подешевле приобрести новостройку. Потенциал для дальнейшего роста цен сохраняется, т. к. рынок жилья по-прежнему далек от насыщения. В лучшем случае цены будут повышаться в соответствии с уровнем инфляции. (Комсомольская правда. 17.05.2007. Анна КИРЕЕВА. Математики прогнозируют рост цен на московские новостройки)
Средняя цена на первичном рынке жилья в Москве к концу 2007 года может подняться до 115 тысяч рублей за квадратный метр общей площади с 76 тысяч 844 рубля в конце 2006 года, считают эксперты. Данные рассчитаны по методике прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области. Методика была разработана совместно с Экспертным центром Realty Monitor и исследовательской группой "РЭА - Риск-менеджмент" при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. "Цены на жилье будут расти опережающими инфляцию темпами", - отметил на пресс-конференции в РИА Новости старший риск-менеджер исследовательской группы Михаил Чеготов. Согласно официальному прогнозу Минэкономразвития РФ, индекс-дефлятор ВВП России в конце текущего года составит 1,079.
По словам Чеготова, специалисты уже проверяли эту модель с помощью ретроспективного анализа по динамике цен в 2005 и 2006 годах. "Точность прогноза по нашей модели очень высока, она разошлась с фактическими цифрами лишь от 1 до 5% в разных случаях", - сообщил Чеготов. В построении модели изменения цен на недвижимость специалисты пользуются официальной статистикой Росстата, прогнозами МЭРТ, а также различными аналитическими обзорами. Кроме того, авторы методики считают необходимым учитывать так называемые факторы риска, которые не исчисляются традиционным образом и по которым невозможно найти объективные статистические данные.
"Так, оказывается, на цены на недвижимость в Подмосковье практически никакого влияния не оказывает уровень среднедушевого дохода в регионе, зато влияют доходы москвичей", - пояснил Чеготов. По мнению старшего аналитика Экспертного центра Realty Monitor Виктора Штомпеля, "создание такой математической модели позволит довольно точно спрогнозировать развитие динамики цен на недвижимость в столичном регионе". (РИА Новости, 15.05.2007. Цены на первичном рынке жилья в Москве к концу года могут вырасти)
В глазах современных покупателей панель имеет определенные достоинства: во-первых, приемлемая цена, а во-вторых, достаточный уровень комфорта. "Те люди, которые покупают панели 90-х годов, рассматривают их как качественную альтернативу современному дорогому монолиту, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002". - Кроме того, это жилье строилось массово на определенных территориях, и многих покупателей привлекает целостность и продуманность инфраструктуры района". Такие дома начали строить (и строят до сих пор) не один десяток лет назад. Понятно, что хрущевки и современные П-44Т- здания совершенно разных категорий. Риелторы дают простой практичный совет: хотите купить квартиру в панельном доме хорошего качества - выбирайте здание не ниже 14-этажного. В нем улучшенные планировки, да и внешне оно выглядит, как правило, красиво и современно.
Большинство экспертов считают, что панельные дома, которые по своим характеристикам сравнимы с монолитным жильем в Москве, начали строить со второй половины 90-х годов прошлого века. Их отличительной особенностью по сравнению с советскими сериями прежде всего считают существенно увеличенную площадь квартир. "Возьмем для примера однокомнатную квартиру, - поясняет Ольга Побединская. - Площадь в старых сериях 32-34 кв. м, в новых - до 44 кв.м. Площадь жилых комнат осталась практически неизменной, в то время как кухни, прихожие и санузлы стали существенно больше. Так, если площадь кухни в домах ДСК-1 была 8, 5 кв. м, то в современных сериях того же застройщика она как минимум 11 кв. м. Кроме того, в многокомнатных квартирах стали размещать дополнительные санузлы".
"Домами знаменитого проекта П-44 застроено все Крылатское, - рассказывает Марина Мусаева. - Строят их и сейчас. Теперь это модернизированная серия П-44Т, которая включает в себя однокомнатные (38-42 кв. м, кухни - от 8 до 11 кв. м), двухкомнатные (56-63 кв. м) и трехкомнатные квартиры (от 72 до 75 кв. м). Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м за счет огромного эркера, который очень нравится покупателям. Многие хозяйки устраивают в них прекрасные зимние сады. Здания этой серии (в основном 17-этажные) облицованы голубой плиткой или красным кирпичом, выглядят они очень красиво. Большим спросом пользуются дома серии И-155, которыми застроено Южное Бутово. Интересный проект, хорошая планировка, площадь однокомнатной квартиры - от 50 кв. м". Эксперты отмечают, что локализация новых панельных домов соответствует районам массовой застройки десятилетней давности: Митино, Бутово, Марьино, Солнцево. Они встречаются (в меньшем количестве) во всем срединном поясе столицы. Есть они даже на окраинах Центрального округа (например, на станциях метро "Улица 1905 года" и "Площадь Ильича"). Новые панельные здания присутствуют также и в старых районах Москвы типа Черемушек. Появились они там за счет сноса пятиэтажек и застройки территории муниципальным жильем. И конечно, их возводят в Подмосковье (Красногорск, Одинцово, Балашиха и др.).
Сегодня предложение квартир в панельных домах современных серий на вторичном рынке эксперты оценивают по-разному. Например, управляющая компании "ХИРШ-Москва" Елена Голубева считает, что такое жилье составляет 25-30% всего вторичного рынка. Правда, при этом эксперт отмечает, что большая часть этих предложений - менее качественные (пяти - и девятиэтажки), их вообще много, плюс от них сейчас владельцы охотнее избавляются. Ольга Побединская, говоря о качественном предложении панельных домов, утверждает, что в общем объеме такое жилье составляет небольшую долю - всего 4-5%.
Когда люди выбирают квартиру, они обычно исходят из своих возможностей. Иными словами, покупатель закладывает бюджет будущей покупки. Панель выбирают потому, что на нее хватает денег. Хотя утверждать, что квартира в таком доме стоит дешево, вряд ли кто решится. Стоимость во многом зависит от района, но в среднем 1 кв. м обойдется в 3800-4200 долл. Панельные дома будут продолжать строить, поскольку производство панельных блоков ведут многие предприятия, технологическое оснащение которых совершенствуется, а продукция проходит строгий контроль. Гражданам предлагают все больше вариантов планировок, отвечающих всем потребностям.
"Цены на современное панельное жилье по многолетним наблюдениям сравнимы со средней стоимостью на квартиры в Москве, - считает Ольга Побединская. - Это означает, что участники рынка оценивают такой тип жилья как нечто среднее между хрущевками и современными монолитно-кирпичными домами".
Ее мнение разделяет Елена Голубева: "Покупают такие квартиры люди, имеющие достаточное количество денег. Квадратный метр в этих домах недешев, и самих метров в квартирах намного больше, чем в пяти - и девятиэтажках, соответственно, квартиры получаются раза в полтора дороже, чем в самых дешевых домах. Правда, под такое жилье имеет смысл брать ипотеку- квартира не устареет морально и физически за тот срок, пока вы выплачиваете кредит". На сегодняшний день квартиры в панельных зданиях пользуются спросом. "Модернизированные проекты панельных домов нравятся покупателям, - говорит Марина Мусаева (корпорация "Рескор") - квартиры здесь достаточно удобные, дома красивые - что еще нужно? Многие ведь даже не вникают, как и из чего построено здание. Просто говорят: хочу квартиру в том кирпичном доме. На деле оказывается, что это не кирпич, а облицованная панель, но данное обстоятельство важно не всем покупателям".
Какие же перспективы у панельных домов? Специалисты считают, что их будут продолжать строить, поскольку производство панельных блоков ведут многие предприятия, технологическое оснащение которых совершенствуется, а продукция проходит строгий контроль. Гражданам предлагают все больше вариантов планировок, отвечающих всем потребностям. "Эти квартиры останутся востребованными и современными еще очень долго, - говорит Елена Голубева. - Снос и реконструкцию пятиэтажек завершат никак не раньше 2010 года, потом последуют девятиэтажки, затем 12-этажные дома 60-70-х годов. Так что до того момента, когда постройки 90-х годов начнут сносить, пройдет еще много лет. Эти здания достаточно хорошего потребительского качества - в них большие кухни, холлы, лоджии, достаточно высокие потолки, есть грузовые лифты".
Источник: Жилье эконом-класса и новостройки.
Исследовательская группа "РЭА - Риск-менеджмент" и аналитический центр Realty Monitor представили совместно разработанную "Методику прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области". Научный подход позволил оценить изменения рыночной ситуации за последние десять лет и дать прогноз до 2009 года. По мнению специалистов, период стагнации на рынке недвижимости близится к завершению. С конца августа следует ожидать роста цен на жилье, а в целом за год они могут увеличиться на 50%.
Участники рынка отмечают нехватку независимых исследований в сфере жилья: аналитические структуры, ориентирующиеся на девелоперские или риэлторские компании, работают в рамках ожиданий, отчего их данные не всегда бывают корректны. Авторами новой методики являются ученые Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова (исследовательская группа "РЭА - Риск-менеджмент") и специалисты экспертного центра Realty Monitor. Их целью было создание универсальной методики прогнозирования цен, которая была бы построена на математической многоуровневой модели.
Как пояснил проректор Российской экономической академии, руководитель исследовательской группы "РЭА - Риск-менеджмент" Александр Чугунов, для построения модели использовались данные Госкомстата, прогнозы МЭРТ, данные компаний, работающих на рынке. Помимо таких показателей, как среднедушевые доходы, индекс-дефлятор ВВП, индекс фондового рынка, разработчики выделили и так называемые факторы риска.
На вопрос РБК daily, каким образом можно учитывать такие факторы, как коррупционная составляющая или девелоперское давление на рынок с целью его разогрева, старший риск-менеджер "РЭА - Риск-менеджмент" Михаил Чеготов заявил, что эти показатели также просчитываются, а потому относятся к разряду экономических: "Коррупционная составляющая добавляется к себестоимости и соответственно повышает конечную цену продукта". Специалисты подчеркивают, что спекулятивный характер не главная черта российского рынка недвижимости, поскольку он рассчитан на среднесрочные и долгосрочные вложения. Этот рынок гораздо больше зависит от мировых цен, чем от экономических колебаний внутри страны. Проанализировав данные за последние десять лет, аналитики пришли к выводу, что в ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста цен, хотя и в более скромных объемах. Изменения средних цен на первичном рынке жилья за период с 2005 по 2009 год можно оценить следующим образом: 2005 год - 51, 528 тыс. руб. за 1 кв. м, 2006 год - 76, 845 тыс. руб., 2007 год - 115, 041 тыс. руб., 2008 год - 121, 337 тыс. руб., 2009 год -139, 206 тыс. руб. Если учесть, что фактически уже пять месяцев текущего года на рынке наблюдается застой, то весь объем роста цен - а он прогнозируется в размере 50% - придется на оставшиеся месяцы. При этом резкого скачка следует ожидать осенью, а возможно, и в конце августа. (РБК, 16.05.2007. РУСЛАН ДЗКУЯ. РОСТ ПО МЕТОДИКЕ // Недвижимость снова будет дорожать)
Средняя цена на первичном рынке жилья в Москве к концу 2007 года может подняться до 115 тысяч рублей за квадратный метр общей площади с 76 тысяч 844 рубля в конце 2006 года, считают эксперты.
Данные рассчитаны по методике прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области. Методика была разработана совместно с Экспертным центром Realty Monitor и исследовательской группой "РЭА - Риск-менеджмент" при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. "Цены на жилье будут расти опережающими инфляцию темпами", - отметил на пресс-конференции в РИА Новости старший риск-менеджер исследовательской группы Михаил Чеготов. Согласно официальному прогнозу Минэкономразвития РФ, индекс-дефлятор ВВП России в конце текущего года составит 1,079. По словам Чеготова, специалисты уже проверяли эту модель с помощью ретроспективного анализа по динамике цен в 2005 и 2006 годах. "Точность прогноза по нашей модели очень высока, она разошлась с фактическими цифрами лишь от 1 до 5% в разных случаях", - сообщил Чеготов.
В построении модели изменения цен на недвижимость специалисты пользуются официальной статистикой Росстата, прогнозами МЭРТ, а также различными аналитическими обзорами. Кроме того, авторы методики считают необходимым учитывать так называемые факторы риска, которые не исчисляются традиционным образом и по которым невозможно найти объективные статистические данные.
"Так, оказывается, на цены на недвижимость в Подмосковье практически никакого влияния не оказывает уровень среднедушевого дохода в регионе, зато влияют доходы москвичей", - пояснил Чеготов.
По мнению старшего аналитика Экспертного центра Realty Monitor Виктора Штомпеля, "создание такой математической модели позволит довольно точно спрогнозировать развитие динамики цен на недвижимость в столичном регионе". (РИА "Новости", 15.05.2007. Цены на первичном рынке жилья в Москве к концу года могут вырасти до 115 тысяч рублей за кв м с 76,8 тысячи в конце 2006 года – эксперты)
Покупать жилье или не покупать? Копить или брать кредит? Торопиться, пока не подскочили цены, или подождать, пока упадут? Россиянам, похоже, больше не придется ломать голову, пытаясь уберечься от неверного шага. Принять решение в назревшем квартирном вопросе теперь сможет каждый- надо лишь воспользоваться специальной методикой прогнозирования цен на недвижимость.
Первая версия Методики прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области вчера была представлена разработчиками московским журналистам. Авторами методики стали специалисты аналитического центра Realty Monitor и исследовательской группы "РЭА-Рискменеджмент" при Российской экономической академии им. Плеханова. В состав рабочей группы вошли научные деятели и эксперты-практики рынка недвижимости. Эксперты признают, что исследований такого масштаба на рынке еще не было. Впервые появился инструмент расчетов, которым могут пользоваться не только специалисты, но и обыватели. В методике учитывается целый ряд факторов, влияющих в реальности на уровень цен на недвижимость: различные экономические показатели, изменение цены на землю и себестоимости строительства, рост доходов населения, количество вводимых метров жилой площади, биржевые индикаторы, факторы риска.
Методика охватывает один из наиболее востребованных сегментов жилья - панельные новостройки экономкласса. По словам организаторов, это лишь первая ласточка. Могут быть разработаны методики для любого вида недвижимости: вторичного жилья экономкласса, элитного жилья, загородного малоэтажного жилья и нежилых помещений. Работа по этим направлениям ведется. Причиной создания проекта стала ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости в текущем году. Бурный рост цен, характерный для прошлых лет, пошел на спад, и в прессе стали появляться публикации о якобы грядущем снижении цен на жилье. Следствием этого стал рост отложенного спроса, когда потенциальные покупатели не спешат расстаться со своими сбережениями, предпочитая дожидаться, когда цены упадут. Между тем вызванное таким образом снижение спроса не может быть долгим. Несмотря на многочисленные публикации, цены на жилье продолжают расти. Особенно это касается качественного жилья: больших квартир в новостройках, квартир в домах класса премиум и загородного жилья-коттеджей и таунхаусов. Но даже скромный пока рост цен на дешевую "первичку" неизбежно завершится всплеском интереса и повышением цен, предупреждают специалисты.
Чтобы продемонстрировать журналистам принципы работы методики, с ее помощью проверили данные минувшего, 2006 года. За основу были взяты данные предыдущего года, 2005-го, а также специально рассчитанные коэффициенты факторов риска. С их помощью была построена модель расчета на 2006 год, и журналистам была предоставлена возможность сравнить сделанный задним числом прогноз с реальной ситуацией 2006 года. Отметим, что прогноз, полученный с помощью методики, практически полностью совпал с реальной ситуацией на рынке. Погрешность не превысила допустимых 5%.
Здесь же был проведен и расчет роста цен на 2007 год. Полученные результаты показали, что рост цен на панельное первичное жилье к концу этого года в среднем составит никак не 6-10%, как оптимистично заявлялось ранее, а порядка 18% и достигнет средней планки в $4400 за квадратный метр.
"В основе нашей методики-учет реальных факторов, определяющих конечную цену квадратного метра. Здесь и цены на стройматериалы, и доступность земли для строительства, и рост доходов населения, и рост спроса на жилье. Введя численные показатели этих и других факторов в нашу математическую модель, на выходе получаем результат-сколько будет стоить квадратный метр к концу года. Наш прогноз на конец 2007 года применительно к панельным новостройкам такой: цены будут расти темпами, опережающими инфляцию. Потому что большинство показателей, к сожалению, играет на увеличение стоимости жилья в Москве и в Московской области", - заявил для "Известий" один из разработчиков методики из РЭА им. Плеханова Михаил Чеготов. По заверению создателей, методика в скором времени будет представлена в свободном доступе на одном из сайтов в интернете. Воспользоваться ею для более конкретных расчетов сможет каждый желающий. (Известия, 16.05.2007. ВЛАДИМИР БУЛГАКОВ. Сам себе эксперт)
В ближайшие три года цены на московские новостройки вырастут на 40 процентов с 76,8 до 88,7 тысячи рублей, пишет газета "Коммерсант" со ссылкой на прогноз, составленный "РЭА – риск-менеджмент" при Академии имени Плеханова на основе собственной математической модели. Ожидается, что в 2007 году новостройки подорожают на 15,5 процентов, а в 2008 и 2009 – на 10,6 и 9 процента соответственно. Рост цен в Московской области будет значительно ниже – 6 процентов в 2007 году и по 2 процента в два последующих года. Стоимость жилья рассчитывалась по логарифмической формуле. В качестве влияющих на рынок факторов учитывались цены на стройматериалы, на нефть, прогнозные значения инфляции, индекс РТС, а также планируемые объемы ввода жилья в эксплуатацию. (Lenta.ru, 15.05.2007. Математики пообещали москвичам рост цен на квартиры)
Разработана методика, позволяющая максимально точно прогнозировать цены на жилье в панельных многоэтажках, возводимых в Москве и Подмосковье "Изучая рынок недвижимости, мы столкнулись с тем, что различные эксперты зачастую дают прогнозы немотивированно, прячут причины того или иного развития событии за многозначительными и в то же время туманными терминами типа "перегрев рынка" и т. п. -рассказывает старший аналитик экспертного центра Realty Monitor Виктор Штомпель. Кроме того, большинство экспертов выделяют факторы риска, которые влияют на ценовую политику в сфере жилой недвижимости, однако, по их словам, практически не поддаются прогнозированию. Возникает вопрос: насколько серьезна роль этих факторов?... " Для решения назревших проблем и разработки научно обоснованной методики прогнозирования цен на недвижимость Realty Monitor обратился к специалистам исследовательской группы "РЭА - Риск-менеджмент" при Экономической академии им. Г. В. Плеханова. Новая модель строится на основании данных Росстата, различных аналитических обзоров, основных экономических показателей (среднедушевые доходы населения, показатель инфляции и др. ). Помимо этого, исследователи-разработчики изучили самые существенные факторы риска, к которым относятся, в частности: - законодательные инициативы: так, например, нашумевший закон о долевом строительстве в 2005 - 2006 гг. вызвал буквально обвал на рынке новостроек, резкое сокращение предложений и значительный рост цен; - миграционная политика: ужесточение борьбы с гастарбайтерами-нелегалами ведет к уходу с рынка дешевой рабсилы и повышению себестоимости новостроек; - "ипотечная подушка": повышение доступности кредитов увеличивает спрос на жилье и стимулирует рост цен.
Эти и другие факторы риска были оценены - статистически и экспертно - и также учтены в расчетах. "Обычные прогнозы мало оправдывают себя из-за многочисленных рисков на рынке недвижимости, поэтому именно риск-менеджмент, учитывающий такие факторы, позволяет давать более точные прогнозы", - поясняет глава исследовательской группы "РЭА -Риск-менеджмент" Александр Чугунов.
Панельные многоэтажки избраны предметом прогнозирования, т. к. это наиболее массовый вид возводимых новостроек - на них делают основную ставку власти при реализации нацпроекта "Доступное жилье". Прогноз дается на один год, т. к. именно на такой срок позволяют производить расчеты статистические данные и другие используемые в методике показатели. В то же время, по словам Александра Чугунова, есть возможности довести период прогнозирования от года до месяца - с помощью еще одной разработки: модели прогноза индекса стоимости современного панельного жилья в Москве IRN (это прогнозирование, в свою очередь, основывается на динамике индекса фондового рынка РТС).
Эксперты - авторы новой методики прогнозируют: в 2007 году рост цен на первичное жилье в Москве и Подмосковье составит 18 %, это ненамного выше инфляции. Сейчас, как известно, цены притормозились, а прогнозируемый рост придется на конец лета - осень текущего года. Так что самое время подешевле приобрести новостройку. Потенциал для дальнейшего роста цен сохраняется, т. к. рынок жилья по-прежнему далек от насыщения. В лучшем случае цены будут повышаться в соответствии с уровнем инфляции. (Комсомольская правда. 17.05.2007. Анна КИРЕЕВА. Математики прогнозируют рост цен на московские новостройки)
Средняя цена на первичном рынке жилья в Москве к концу 2007 года может подняться до 115 тысяч рублей за квадратный метр общей площади с 76 тысяч 844 рубля в конце 2006 года, считают эксперты. Данные рассчитаны по методике прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области. Методика была разработана совместно с Экспертным центром Realty Monitor и исследовательской группой "РЭА - Риск-менеджмент" при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. "Цены на жилье будут расти опережающими инфляцию темпами", - отметил на пресс-конференции в РИА Новости старший риск-менеджер исследовательской группы Михаил Чеготов. Согласно официальному прогнозу Минэкономразвития РФ, индекс-дефлятор ВВП России в конце текущего года составит 1,079.
По словам Чеготова, специалисты уже проверяли эту модель с помощью ретроспективного анализа по динамике цен в 2005 и 2006 годах. "Точность прогноза по нашей модели очень высока, она разошлась с фактическими цифрами лишь от 1 до 5% в разных случаях", - сообщил Чеготов. В построении модели изменения цен на недвижимость специалисты пользуются официальной статистикой Росстата, прогнозами МЭРТ, а также различными аналитическими обзорами. Кроме того, авторы методики считают необходимым учитывать так называемые факторы риска, которые не исчисляются традиционным образом и по которым невозможно найти объективные статистические данные.
"Так, оказывается, на цены на недвижимость в Подмосковье практически никакого влияния не оказывает уровень среднедушевого дохода в регионе, зато влияют доходы москвичей", - пояснил Чеготов. По мнению старшего аналитика Экспертного центра Realty Monitor Виктора Штомпеля, "создание такой математической модели позволит довольно точно спрогнозировать развитие динамики цен на недвижимость в столичном регионе". (РИА Новости, 15.05.2007. Цены на первичном рынке жилья в Москве к концу года могут вырасти)
В глазах современных покупателей панель имеет определенные достоинства: во-первых, приемлемая цена, а во-вторых, достаточный уровень комфорта. "Те люди, которые покупают панели 90-х годов, рассматривают их как качественную альтернативу современному дорогому монолиту, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002". - Кроме того, это жилье строилось массово на определенных территориях, и многих покупателей привлекает целостность и продуманность инфраструктуры района". Такие дома начали строить (и строят до сих пор) не один десяток лет назад. Понятно, что хрущевки и современные П-44Т- здания совершенно разных категорий. Риелторы дают простой практичный совет: хотите купить квартиру в панельном доме хорошего качества - выбирайте здание не ниже 14-этажного. В нем улучшенные планировки, да и внешне оно выглядит, как правило, красиво и современно.
Большинство экспертов считают, что панельные дома, которые по своим характеристикам сравнимы с монолитным жильем в Москве, начали строить со второй половины 90-х годов прошлого века. Их отличительной особенностью по сравнению с советскими сериями прежде всего считают существенно увеличенную площадь квартир. "Возьмем для примера однокомнатную квартиру, - поясняет Ольга Побединская. - Площадь в старых сериях 32-34 кв. м, в новых - до 44 кв.м. Площадь жилых комнат осталась практически неизменной, в то время как кухни, прихожие и санузлы стали существенно больше. Так, если площадь кухни в домах ДСК-1 была 8, 5 кв. м, то в современных сериях того же застройщика она как минимум 11 кв. м. Кроме того, в многокомнатных квартирах стали размещать дополнительные санузлы".
"Домами знаменитого проекта П-44 застроено все Крылатское, - рассказывает Марина Мусаева. - Строят их и сейчас. Теперь это модернизированная серия П-44Т, которая включает в себя однокомнатные (38-42 кв. м, кухни - от 8 до 11 кв. м), двухкомнатные (56-63 кв. м) и трехкомнатные квартиры (от 72 до 75 кв. м). Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м за счет огромного эркера, который очень нравится покупателям. Многие хозяйки устраивают в них прекрасные зимние сады. Здания этой серии (в основном 17-этажные) облицованы голубой плиткой или красным кирпичом, выглядят они очень красиво. Большим спросом пользуются дома серии И-155, которыми застроено Южное Бутово. Интересный проект, хорошая планировка, площадь однокомнатной квартиры - от 50 кв. м". Эксперты отмечают, что локализация новых панельных домов соответствует районам массовой застройки десятилетней давности: Митино, Бутово, Марьино, Солнцево. Они встречаются (в меньшем количестве) во всем срединном поясе столицы. Есть они даже на окраинах Центрального округа (например, на станциях метро "Улица 1905 года" и "Площадь Ильича"). Новые панельные здания присутствуют также и в старых районах Москвы типа Черемушек. Появились они там за счет сноса пятиэтажек и застройки территории муниципальным жильем. И конечно, их возводят в Подмосковье (Красногорск, Одинцово, Балашиха и др.).
Сегодня предложение квартир в панельных домах современных серий на вторичном рынке эксперты оценивают по-разному. Например, управляющая компании "ХИРШ-Москва" Елена Голубева считает, что такое жилье составляет 25-30% всего вторичного рынка. Правда, при этом эксперт отмечает, что большая часть этих предложений - менее качественные (пяти - и девятиэтажки), их вообще много, плюс от них сейчас владельцы охотнее избавляются. Ольга Побединская, говоря о качественном предложении панельных домов, утверждает, что в общем объеме такое жилье составляет небольшую долю - всего 4-5%.
Когда люди выбирают квартиру, они обычно исходят из своих возможностей. Иными словами, покупатель закладывает бюджет будущей покупки. Панель выбирают потому, что на нее хватает денег. Хотя утверждать, что квартира в таком доме стоит дешево, вряд ли кто решится. Стоимость во многом зависит от района, но в среднем 1 кв. м обойдется в 3800-4200 долл. Панельные дома будут продолжать строить, поскольку производство панельных блоков ведут многие предприятия, технологическое оснащение которых совершенствуется, а продукция проходит строгий контроль. Гражданам предлагают все больше вариантов планировок, отвечающих всем потребностям.
"Цены на современное панельное жилье по многолетним наблюдениям сравнимы со средней стоимостью на квартиры в Москве, - считает Ольга Побединская. - Это означает, что участники рынка оценивают такой тип жилья как нечто среднее между хрущевками и современными монолитно-кирпичными домами".
Ее мнение разделяет Елена Голубева: "Покупают такие квартиры люди, имеющие достаточное количество денег. Квадратный метр в этих домах недешев, и самих метров в квартирах намного больше, чем в пяти - и девятиэтажках, соответственно, квартиры получаются раза в полтора дороже, чем в самых дешевых домах. Правда, под такое жилье имеет смысл брать ипотеку- квартира не устареет морально и физически за тот срок, пока вы выплачиваете кредит". На сегодняшний день квартиры в панельных зданиях пользуются спросом. "Модернизированные проекты панельных домов нравятся покупателям, - говорит Марина Мусаева (корпорация "Рескор") - квартиры здесь достаточно удобные, дома красивые - что еще нужно? Многие ведь даже не вникают, как и из чего построено здание. Просто говорят: хочу квартиру в том кирпичном доме. На деле оказывается, что это не кирпич, а облицованная панель, но данное обстоятельство важно не всем покупателям".
Какие же перспективы у панельных домов? Специалисты считают, что их будут продолжать строить, поскольку производство панельных блоков ведут многие предприятия, технологическое оснащение которых совершенствуется, а продукция проходит строгий контроль. Гражданам предлагают все больше вариантов планировок, отвечающих всем потребностям. "Эти квартиры останутся востребованными и современными еще очень долго, - говорит Елена Голубева. - Снос и реконструкцию пятиэтажек завершат никак не раньше 2010 года, потом последуют девятиэтажки, затем 12-этажные дома 60-70-х годов. Так что до того момента, когда постройки 90-х годов начнут сносить, пройдет еще много лет. Эти здания достаточно хорошего потребительского качества - в них большие кухни, холлы, лоджии, достаточно высокие потолки, есть грузовые лифты".
Источник: appartment.ru
Ноя. 7, 2008, полночь
