Новостройки в Екатеринбурге
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
ПО ДОГОВОРУ «ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ»
Сегодня все большее количество людей приобретают новостройки в Екатеринбурге и о недобросовестности участников долевого строительства говорят много. Чаще всего, обвинения в адрес, как застройщиков, так и дольщиков не беспочвенны.
. Договор долевого участия в строительстве, в свою очередь, закрепляет ответственность обоих сторон.
Однако гражданин-дольщик несет ответственность главным образом за невнесение платежей по договору либо нарушение сроков их внесения, а также необоснованный отказ от принятия объекта долевого строительства. А у застройщиков случаев, когда наступает ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, гораздо больше.
Таким образом, законадель попытался защитить интересы гражданина-участника долевого строительства, а также на защиту интересов направлен Закон «О защите прав потребителей», и поэтому ответственность застройщика достаточна велика.
Далее, Закон обязывает застройщика еще до начала каких-либо работ и привлечения средств инвесторов получить разрешение на строительство, опубликовать проектную документацию и оформить права на земельный участок, на котором будет строиться многоквартирный дом. При неисполнении застройщиком требований к проектной документации участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
К таким нарушениям относятся:
- не опубликование информации о застройщике и объекте долевого строительства (исключение, когда привлечение денежных средств дольщика производится без размещения рекламы);
- не предоставление данной информации в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и соответствующий контролирующий орган в установленные законом сроки;
- невнесение в проектную документацию необходимых изменений;
- размещение недостоверной информации и другие случаи.
Одно из наиболее распространенных нарушений договора застройщиком -неисполнение обязанности по передаче объекта долевого строительства в установленный срок. Если застройщик не может завершить строительство в срок, то он обязан предложить участнику долевого строительства не менее чем за два месяца до наступления данного срока изменить договор. Если дольщик не согласен с новыми условиями, то он имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Срок, в течение которого участник долевого строительства должен сообщить о своем согласии или несогласии с изменением данных условий договора, оговаривается застройщиком в письменной форме. Если срок не был оговорен в письменном виде, то срок ответа "по умолчанию" составит 30 дней.
Если дольщик отказывается, дать ответ или не дает ответа вообще, застройщик имеет право обратиться в суд с иском к участнику долевого строительства об изменении договора на основании п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ.
При нарушении предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Так же участник долевого строительства может потребовать возмещение всех убытков, понесенных из-за несвоевременной сдачи дома. Застройщик может быть освобожден от уплаты неустойки в данном случае, если он докажет, что просрочка исполнения договора произошла вследствие действия непреодолимой силы или по вине участника долевого строительства.
Очень важную роль при сдаче объекта строительства играет качество. Застройщик обязан передать объект полностью пригодный для дальнейшего использования, то есть проживания в нем. Существенное нарушение требований к качеству объекта может стать законным основанием для одностороннего расторжения договора дольщика.
При подписании договора, необходимо обратить внимание, нет ли в нем условия о том, что застройщик не несет ответственность за недостатки объекта строительства. Застройщик не ответственен лишь за те изъяны здания, в отношении которых будет доказано, что они возникли вследствие нормального износа или нарушения участником долевого строительства требований технических и градостроительных норм и правил эксплуатации объекта недвижимости.
Претензии относительно качества могут быть предъявлены застройщику в течение всего гарантийного срока. Этот срок должен быть указан в договоре, и составлять не менее пяти лет.
Недостатки объекта долевого строительства, имеющие место по его вине, застройщик обязан устранить безвозмездно. Если качество объекта недвижимости не соответствует условиям договора, дольщик может потребовать уменьшение его цены. Неисполнение застройщиком обязанностей по качеству объекта является еще одной причиной для одностороннего расторжения договора.
Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления, высланное по почте заказным письмом с описью вложения.
При расторжении договора застройщик обязан в течение десяти рабочих дней возвратить дольщику все денежные средства, которые дольщик внес в счет договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование данными денежными средствами.
Проблемой при возврате денег являются темпы роста цен на недвижимость. Дольщик получает назад свои средства, уплаченные в счет договора и учтенные проценты, но с учетом изменений цен на рынке недвижимости, этих денежных средств может не хватить на покупку новой квартиры. Конечно, можно обратиться в суд и потребовать взыскания разницы, которую необходимо добавить к остальной сумме для приобретения аналогичного жилья, исходя из цены, существующей на момент предъявления иска. Чтобы определить стоимость квартиры необходимо воспользоваться услугами оценщика.
Но помимо прав, у дольщика существуют также и обязанности. Основная обязанность дольщика - своевременное внесение денежных средств по договору. При просрочке платежа дольщик должен будет уплатить застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от внесенного платежа.
Застройщик имеет право расторгнуть договор в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей. Закон "О долевом строительстве" признает нарушения данного срока более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочку внесения платежа в течение более чем трех месяцев.
Таким образом, закон ограничил случаи, при которых возможно одностороннее расторжение договора застройщиком, получается, фактически законодательное регулирование направлено на защиту прав участников долевого строительства.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или другого документа о передаче объекта. Обязательства гражданина-дольщика заканчиваются с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами соответствующего документа о передаче объекта долевого строительства.
Специалист отдела новостроек ООО «1-й Центр Недвижимости» Татьяна Михайловна ЖЕЛТОВА
26 мая 2008г.
Обращайтесь, мы ждем Вас!
Всегда с Вами 1-й Центр Недвижимости
Внимание! При публикации данного материала полностью или любой его части необходимо указывать следующее:
Источник - 1-й Центр Недвижимости - www.1-cn.ru
При размещении на любом сайте в сети Интернет гиперссылка на www.1-cn.ru должна быть прямой и активной.
|
