Загородный рынок испытывает особый спрос на трех своих "направлениях" - на престижное жилье , недорогие дома эконом-класса и недвижимость у водоемов.
Со стороны покупателей загородного жилья в Подмосковье дом у воды всегда был предметом особой привлекательности. Жить неподалеку от реки, водохранилища, озера - в этом есть своя романтика, которая теперь, в рыночных условиях уже выражается в конкретной "наценке" за желаемые удовольствия.
И прибыльно, и выгодно
Загородный рынок испытывает особый спрос на трех своих "направлениях" - на престижное жилье на Рублевке, недорогие дома эконом-класса и недвижимость у водоемов. В последнее время некоторые участники рынка утверждают, что "вода" становится конкурентом Рублевского направления. Так это или не так - вопрос спорный, но абсолютно точно, что близость водоема всегда добавляла привлекательности объекту недвижимости , неважно даже, что он собой представляет - небольшой щитовой домик или каменный дворец с амурами и львами при входе. Стоимость объектов недвижимости с хорошими участками на так называемой "большой воде" (Пестовское, Икшинское, Учинское, Рузское и др. водохранилища) в централизованных поселках перевалила уже за 5 миллионов долларов. Причина понятна: богатые собственники домов могут предаваться радостям модных ныне водных увеселения, в первую очередь яхтинга. Наличие марин (стоянок яхт и катеров) в непосредственной близости от коттеджных поселков позволяет более активно пользоваться сезонными услугами водохранилищ.
Тем более что пока на рынке мало таких предложений. Стоимость подобной "опции" достаточно высока даже для преуспевающих людей. Так что поселки, оснащенные водной инфраструктурой, выгодны и как объекты инвестирования.
Проверено Митволем
Теплое отношение к воде сменилось некоторой настороженностью после активного участия представителей Росприроднадзора в судьбе двух подмосковных поселков на Истринском водохранилище. По большому счету, говорят в компании "Усадьба", это не повлияло на привлекательность подобного жилья. Однако клиенты, отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга Компании, стали более внимательно относиться к юридической стороне вопроса, более тщательно подходить к выбору загородного жилья. Сегодня на рынке коттеджных поселков, расположенных у воды, появился своеобразный знак качества "Проверено Митволем". Сегодняшние клиенты этого сегмента загородного рынка обращают свое внимание именно на такие проекты.
Напомним, что строить у воды на определенных территориях не запрещено законом. Однако такие строительные проекты должны строго соответствовать экологическим требованиям. А это соответствие в основном касается прокладки центральных коммуникаций и подведение их к коллекторам соседних городов или санаториев, пансионатов, созданных еще в советские времена. Эти работы дорогостоящие. Стоимость их, естественно ложится на конечную стоимость коттеджа. Однако спрос на них довольно высок: таким образом, потребитель оплачивает не только высокий уровень комфортного проживания, но и легальное, с юридической точки зрения существование объекта в дальнейшем. Если он построен с нарушениями, оформить на него документы и считать себя полноценным собственником будет невозможно. Покупка дома в централизованном коттеджном поселке теоретически тоже может столкнуться с проблемами подобного рода, но вероятность этого гораздо ниже, чем когда дело касается стихийной застройки у воды.
В целом же, по оценке экспертов, примерно 65% загородного вторичного рынка не имеют полноценно оформленных документов, и их владельцы располагают лишь старыми документами разного типа - распоряжениями о выделении надела земли сельсоветами, справками садовых товариществ. Риэлторы рассказывают, что однажды имели дело с бумагами, которые распадались буквально на глазах: старое свидетельство хранилось у владельца дома в поселке писателей еще со сталинских времен, когда участки выдавались организацией типа Литфонда или чего-то подобного. Дом надо было продать, и конечно, даже самый заинтересованный в покупке такого объекта гражданин не смог бы реализовать свое желание: оформить сделку с такими правоустанавливающими документами в органах юстиции невозможно. Так что для продажи любого объекта обычно требуется сначала получить свидетельство о праве собственности нового образца в органах юстиции, а предварительно собрать весь необходимый комплект документов - подписанный землеустроителями, архитекторами, специалстами БТИ и т.п. Риэлторы говорят: если вся процедура по времени заняла 3-4 месяца, то еще неплохой вариант. Чаще все происходит гораздо дольше и сложнее.
Главное - не покупка...
Чтобы стать полноправным хозяином коттеджа, построенного без разрешения, говорит Жанна Щербакова, заместитель директора департамента вторичного рынка недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", надо потратить немало усилий и времени. Получить новое разрешение на строительство в том случае, если срок действия прежнего истек, не всегда представляется возможным, поскольку за это время мог измениться режим использования территории. Такая же опасность подстерегает и тех, у кого документы были выданы на старый дом, взамен которого был построен новый.
Проблемы такого характера возникают в основном у тех, кто приобретает недвижимость, построенную до 2005 года, независимо от того, находится строение в коттеджном поселке или нет. Связанно это с тем, что в целях экономии времени и средств, многие инвесторы начинали возведение объектов до получения разрешения на строительство.
Сегодня среди встречающихся нарушений наиболее незначительным можно считать просроченное разрешение на строительство: важно, чтобы целевое назначение земельного участка предусматривало возведение на нем капитальных строений.
К типичным нарушениям специалисты рынка относят:
- несоответствие разрешенной площади застройки и фактического расположения объекта;
- строительство без соответствующего разрешения;
- отсутствие в разрешительных документах на строительство разрешений СЭС и Росприроднадзора;
- отсутствие сертификации и разрешений на строительство канализации;
- строительство на запрещенной территории и, как следствие - дальнейшая фальсификация документов (на документах изменено расположение строений, их размеры и характеристики);
- строительство на земельном участке, не предназначенном по своему целевому назначению для этого (зона отдыха, летняя турбаза, лодочная станция и пр.).
Если речь идет о покупке коттеджа на вторичном рынке, то самое главное даже не столько определиться в справедливости выставленной на него цены, сколько понять "проблемность" этого объекта и возможность их разрешения. В компании "Терра-Недвижимость " говорят о риске получить, например, поддельные бумаги. Наталья Петшик, начальник отдела по работе с недвижимостью компании говорит о ситуации, когда бумаги вроде бы в порядке, но была допущена ошибка при их оформлении или имел место подкуп.
С домами у воды, говорят в компании "Терра", все обстоит сложнее. И связано это с изменениями в законодательстве, которые, если не прибегать к помощи профессиональных юристов, могут быть рядовому гражданину просто не известны. Например, 17 сентября 2004 года правительством Московской области было принято постановление, в соответствии с которым были определены водоохранные зоны и прибрежные полосы для всех естественных водных объектов. Получается, что дом, построенный до 2004 году на берегу одной из подмосковных рек, со всеми необходимыми бумагами, по новому законодательству может подлежать сносу. Владелец же может узнать об этом, только при попытке продать участок.
По мнению Н.Петшик, сделка купли-продажи незаконно построенного дома у воды может пройти только в случае, если владелец незаконными путями получил необходимые бумаги. Покупатель, который, несмотря на сомнительность такой сделки, идет на риск, должен отдавать себе отчет, что хоть формально у него есть все бумаги на руках, при первой же проверке вышестоящих инстанций все нарушения всплывут. Жить в таком доме он, может быть, и сможет, но продать, завещать, или, как говорят юристы, распорядиться своим недвижимым имуществом ему не удастся.
Сложность ситуации с продажами на рынке загородных объектов подчеркивает и Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства "RWAY". Несовершенство действующего законодательства, утверждает он, теоретически дает возможность признать практически любую сделку не действительной, особенно с объектами рынка, находящимися в водоохранных зонах. Принятый Госдумой РФ в трех чтениях проект нового Водного кодекса (пока не утвержден Советом Федерации и не подписан Президентом РФ) даст дополнительные основания для подобных "разборок", поскольку предусматривает достаточно жесткие природоохранные нормы в водоохранных зонах, земли которых отнесены к исключительной федеральной собственности (на большой воде Московского региона).
Но это дело будущего. А пока, это признают, в том числе и крупные застройщики новых коттеджных поселков: опасность покупки на вторичном рынке дома у воды в неузаконенном месте остается. Да и на первичном тоже. В компании "КомСтрин" на этот счет рекомендуют запрашивать и проверять у застройщика разрешительные документы на строительство.
Ссылаясь на практику Запада, тем не менее, многие эксперты рынка утверждают, что застройка берегов крупных водных массивов ведется во всех странах мира. И неожиданные строгости наших властей является ни чем иным как политикой выкручивания рук. При этом случаи прорыва емкостей с соляркой в частных гаражах владельцев яхт и попадание ее в места водозабора время от времени случаются, но справиться с этим не удается даже путем ужесточения законодательства.
Готовьте кошелек
В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" говорят, что стоимость всей процедуры по сбору документов на объект загородной недвижимости, включая оплату работы риэлтора-оформителя, может варьировать от 2 000 до 35 000 долларов. Причем, фактически вся сумма - это оплата услуг различных организаций за производимые ими действия и выдачу документов, в том числе и за так называемое "ускорение" их получения. Общая стоимость процедуры во многом зависит от законности возведения объекта.
Услуги риэлторской компании по подбору или реализации объекта загородной недвижимости оцениваются индивидуально в каждом случае и составляют в среднем 5-10% его стоимости. Величина суммы зависит от объемов предстоящих работ и времени на их производство, удаленности, сложности и стоимости объекта, готовности документов и других услуг, предоставляемых клиенту.
Дина Амоян, руководитель компании "Гелиос" говорит о том, что справочная информация по пакету документов для оформления сделки может часто предоставляется в агентствах недвижимости бесплатно, а вот проверка истории объекта - услуга платная и очень трудоемкая. Часто в ней возникает необходимость тогда, когда клиент уже нашел объект недвижимости, но требуется предварительная проверка его истории, сбор документов и заключение сделки. В общем объеме работ примерно 60% занимает работа с документами. "Комиссия" агентства может составить от 1% стоимости объекта недвижимости.
