Когда речь заходит о загородной недвижимости, воображение большинства людей начинает рисовать уютный дом окружённый зеленью, спокойствие и беззаботность. Это уже впоследствии начинает выясняться, что термин "Загородный дом" кроме живописного места, включает в себя необходимость самостоятельного обслуживания и эксплуатации систем домашнего хозяйства.
Живя постоянно в городе, мы просто не задумываемся над этим вопросом - он решается сам собой, без нашего активного участия. Мы как-то и не подозреваем о значимости жэковского слесаря или электрика, пока не лишаемся их незримого присутствия, переезжая или регулярно наезжая в собственный дом. Сколько стоят дома и коттеджи в каждом регионе, не секрет. Цена большинства объектов, пригодных к постоянному проживанию, превышает сто тысяч долларов, хотя, если хорошенько постараться, то можно найти вполне сносный домик, сравнимый по стоимости с обычной трех-четырехкомнатной квартирой. Так что за город стремятся не только крупные бизнесмены, но и представители среднего класса, которых становится все больше и больше. Однако есть еще одна очень важная цифра, которую в объявлениях не пишут. Какими окажутся ежемесячные затраты на эксплуатацию дома? Не придется ли пустить на обслуживание дачи или жилища весь семейный бюджет? Вопросы отнюдь не праздные. За городом не существует всяких там РЭУ и ДЕЗов, которые берут на себя в городе все работы по эксплуатации многоэтажных домов.
Из чего состоят наши эксплуатационные расходы? Одна их часть - это коммунальные платежи за газ, воду, электричество. В этом отношении владельцы загородных домов ничего не проигрывают, местами даже наоборот. В области расценки не выше, чем в городе, даже несколько ниже, хотя, в общем, не намного отличаются от столичных. При этом учтите, что такой статьи расходов, как горячее водоснабжение, просто не будет. Как правило, дом за городом обогревается собственным газовым или электрическим котлом. Итак, минус в нашу пользу. Если на участке имеется собственная артезианская скважина, можно исключить и плату за холодную воду. Второй минус в нашу пользу. Зато третьего - в отношении оплаты света - точно не будет. В загородном доме требуется гораздо больше затрат электроэнергии, чем в городской квартире. Если бы - счастливый владелец бассейна, тем более сауны, ее расход будет еще большим. Собираясь возводить эти сооружения, есть смысл заранее прикинуть свои возможности. Придется смириться и с тем, что за газ придется платить по счетчику. В зимнее время его потребление будет весьма значительным. Однако в целом размеры коммунальных платежей вряд ли способны напугать человека со средним уровнем доходов. Теперь о второй части эксплуатационного вопроса - обслуживании дома. Учитывая специфику «загорода», здесь возникают неминуемые проблемы. Горожанин не всегда задумывается, что именно входит в привычное понятие «квартплата», но эта сумма на практике складывается из оплаты множества услуг. Это и вывоз мусора, и эксплуатация коммуникаций, и поддержание в порядке подъездов, необходимые ремонтные работы. Да взять хотя бы самое простое: в городе всегда известно, куда звонить, если прорвало трубу. Там улицы пусть худо-бедно, но чистят зимой и убирают летом. Наконец, в городе существует, притом зримо, милиция, поддерживающая общественный порядок. Переехав за город, вы очень скоро почувствуете, что всего этого лишились.
А если не переедете? Если просто приобретете дом за кольцевой дорогой? Скорее всего, вам придут в голову те же самые ИЛИ подобные мысли. Без газа, света и воды прожить просто невозможно, а продать дом получится с большой потерей в цене. А перечисленные выше услуги по обслуживанию дома жизненно необходимыми не назовешь. Да они таковыми, объективно говоря, и не являются. Без них можно и обойтись. Но можно ли назвать такую жизнь нормальной и комфортной? Мы не будем говорить о ситуации, когда от загородного дома человек не ждет улучшения качества жизни, а наоборот, смиряется с его временным ухудшением в надежде постепенно создать в своих владениях комфорт. Если говорить в общем, то от наличия недвижимости за городской чертой мы ожидаем, в том числе, и привычных нам жизненных удобств. Или даже лучше привычных. Особенно актуальна проблема безопасности. Как хозяин, а тем более житель загородного дома, вы не сможете не прочувствовать на себе все опасения за неприкосновенность этой никем не охраняемой территории. Да, дом чаще всего представляет собой более легкую добычу для грабителей, чем квартира. Немало хлопот доставит и расчистка дороги и дорожек во дворе зимой. И если дорожки вы еще сможете рассматривать как утреннюю зарядку (кстати, советую!), то дорога для автомобилей - компетенция муниципального бульдозера, а не ваша. Кроме того, если вы человек очень занятой, вы просто будете жалеть времени даже сгрести снег с крыльца в качестве разминки. А если вся дорога в вашем населенном пункте после снегопада не расчищена, из-за чего в ближайшие часы добраться до офиса не представляется возможным?
Впрочем, существует проблема еще неприятнее - своевременный вывоз мусора. Если проблема не решается местными властями, либо организованно самими жителями, результаты плачевны. Как бы ни был живописен рельеф деревни или поселка, как бы ни радовали глаз дома и прочие местные красоты, в такой ситуации вокруг этих красот рано или поздно начнут образовываться стихийные свалки. В конечном итоге, если не принять мер, загрязненность местности отрицательно скажется на престижности, покупательском спросе, инвестиционной привлекательности здешних объектов недвижимости. Как же решить все эти проблемы? Поставить у ворот охрану, нанять дворника и садовника, договориться с кем-то из местных умельцев о мелком ремонте? Все это хлопотно и очень дорого. В то же время никто из доморощенных умельцев не может гарантировать качество услуг. Самый лучший, а если говорить точнее, то единственный выход - решать проблемы «всем миром». Объединяться с соседями. скидываться и покупать услуги у профессиональных обслуживающих и охранных фирм. Однако соседи соседям рознь. Не с каждым человеком можно договориться - это уж как повезет. Тем не менее, можно кое-что посоветовать и тут. Если покупка дома вами еще не совершена, вполне есть возможность позаботиться об удобстве будущей жизни заранее. Возможно, вам как раз подойдет вариант с центральной охраной и прочими службами эксплуатации. Если их нет, стоит на проблемы обратить внимание местного совета или другой местной власти: обычно с хозяев берут небольшую плату за вывоз мусора, расчистку дорог проводят просто так по мере необходимости. Учтите также, что вместе с налогами на недвижимость и землю власти обычно взимают с жителей и пошлину на развитие дорог, трубопроводов и прочей инфраструктуры в данном регионе. Есть смысл аккуратно напомнить об этом в органах местной власти - обычно помогает. Несколько по-иному ситуация разрешается в централизованных коттеджных поселках, которых строится все больше и больше (главным образом в Подмосковье). Как правило, уже при создании таких поселков застройщик предполагает создание собственной службы эксплуатации. Или другой вариант: заключение договора с подрядными организациями, которые будут обеспечивать комфортное проживание в поселке.
Например, продумывается организация круглосуточной охраны. В России коттеджные поселки представить без нее просто невозможно, хотя в некоторых местах, а также в соседних странах СНГ охраняются в частном порядке лишь отдельные коттеджи. Но это не то, что называется централизованным поселком, а результат более стихийной застройки. Как потенциальный инвестор в недвижимость вы должны учесть, что услуги службы эксплуатации стоят денег. В отличие от города, каких-то единых ставок не существует. Например, в коттеджных поселках размер ежемесячных платежей колеблется от ста долларов в месяц и выше. Чем выше уровень поселка и чем дороже дома в нем, тем больше приходится платить. При этом набор эксплуатационных услуг остается практически одним и тем же. Отличается уровень сервиса. Порядок расчета размера ежемесячной платы может быть различным. В некоторых поселках существует единая ставка, не зависящая от площади участка и дома, количества жителей и т. д. Распространен также рост оплаты, основывающийся на размере земельного участка. Другие способы применяются очень редко. В ежемесячный платеж входит оплата охраны, услуг по вывозу мусора, уборке территории, расчистке дорог. На эти деньги также содержится штат специалистов, обслуживающих инженерное оборудование, зачастую они дежурят круглосуточно. Часть собранных средств, как правило, остается в резервном фонде и тратится в экстренных ситуациях.
Если в поселке есть объекты инфраструктуры, то часть эксплуатационных платежей может идти на их обслуживание. Наконец, получает зарплату комендант поселка, который все эти дела сорганизовывает. Чем больше поселок, тем меньше стоимость обслуживания одного дома. В реальности стоимость эксплуатации в пятьсот и тысячу долларов в месяц бывает лишь в самых шикарных поселках. Чаще всего сумма не превышает 200-250 долларов. Стоимость городских жилищно-коммунальных услуг без дотаций составляет около доллара на квадратный метр площади квартиры. В то же время редкий коттедж имеет площадь менее ста квадратных метров, так что суммы получаются вполне сопоставимыми. Большое значение имеет и престижность направления, а также расстояние до города. В то же время нельзя сказать, что обслуживание поселков приносит существенные прибыли эксплуатирующим фирмам. Зачастую набор услуг, их стоимость и подрядные организации определяют сами жители поселка, объединенные в ТСЖ. Следует учесть, что коттеджные поселки сейчас - самая современная и актуальная форма поселения. Но современный коттеджный поселок - это высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных коммуникаций. И для ее бесперебойной работы необходима единая служба эксплуатации с квалифицированными специалистами.
Однако наличие такой службы не гарантирует отсутствия проблем, связанных с коммуникациями. Чаще всего это бывает в случаях, когда эксплуатационная фирма не имела никакого отношения к строительству поселка, а получила подряд на уже готовый объект. И тогда бывает так, что все жильцы жалуются на перебои в работе электро- и водоснабжения, канализации, а все эти жалобы просто переадресовывают строителям: мол, это они в свое время не предусмотрели, не заложили, нарушили строительные нормативы. И далее: а мы теперь с этим ничего не можем поделать. Чтобы не получилось такой неудобной ситуации, поинтересуйтесь вот каким вопросом. В некоторых коттеджных поселках фирма застройщица, сдав готовый объект, оставляет там работать одно из своих подразделений. Именно этому подразделению поручается выполнять эксплуатационные функции. В этом случае надежда на нормальную, то есть бесперебойную работу всех коммуникаций более оправдана. Чаще всего в рекламных сообщениях делается подробный акцент на инфраструктуре и наличии средств коммуникации и телекоммуникации, а вот о размере платежей либо не говорят вообще, либо цифра сильно занижена. Однако есть среднерыночный показатель, на который можно ориентироваться: от 1 до 2,5 у. е. за квадратный метр в месяц. Если продавец называет меньшую сумму, это повод насторожиться. Выясните, как давно эксплуатируется поселок данной фирмой, имела ли она отношение к процессу строительства. Если поселок уже заселен, поинтересуйтесь у соседей, нет ли у них нареканий на работу коммуникации и деятельность эксплуатирующей фирмы. Выясните, что входит в обязанности эксплуатационников, с чем вам придется иметь дело самостоятельно, а также из чего складывается ежемесячный эксплуатационный платеж.
Сен. 23, 2014, 8:53 д.п.
