Категории

Стратегическое планирование доходности объекта коммерческой недвижимости

6 минут на чтение


       Общеизвестно, что инвестирование свободных средств в объекты коммерческой недвижимости может приносить инвестору солидные дивиденды. Поэтому всё больше состоятельных людей в России вкладывают деньги в строительство, или выкупают излишки недвижимости у предприятий и организаций. Но тут перед потенциальным, или новоявленным собственником встает вопрос: "А что дальше делать с приобретенным зданием? Как выгоднее его использовать, и не будет ли оно убыточным?"
       Чтобы впоследствии не пожалеть о напрасно потраченных средствах, желательно получить ответ на эти вопросы до того, как будет принято решение о покупке. Для этого необходимо оценить земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, подробно изучить само здание (если таковое имеется), и провести некоторый маркетинг.
       Попробуем составить, и разобрать на примерах, план такого исследования.
       Обычно основными целями при инвестировании средств в недвижимость являются:
       1) Получение постоянного дохода
       2) Повышение стоимости объекта
       3) Размещение собственного бизнеса
       4) Построение новой собственности
       5) Средство защиты от инфляции
       6) Приобретение чувства социальной значимости
       7) Другое
       И первый вопрос, на который необходимо знать точный ответ это: "А что именно хотел бы получить собственник от владения своим объектом?" Иногда обладание современным, красивым и престижным зданием для собственника становится более важным, чем материальная составляющая. Он готов нести серьёзные затраты на отделку и содержание дорогого фитнес-центра, хотя, гораздо более скромные офисные площади, в этих же условиях, могли бы оказаться более прибыльными.
       Если все же владелец заинтересован в том, чтобы его коммерческая недвижимость приносила доход, то он должен определить для себя каким образом он планирует это делать. Обычно это: ведение собственного бизнеса, сдача в аренду площадей, или перепродажа объекта. Предлагаю рассмотреть два последних варианта, поскольку специфика собственного бизнеса владельца недвижимости накладывает существенные условия на выбор объекта и управление им.
       Итак, прежде чем планировать доходность нашего (или ещё не нашего) объекта, необходимо произвести всестороннюю оценку, как земельного участка, так и расположенных на нем зданий. Не без оснований принято считать, что основополагающим качеством любой недвижимости является её расположение. Удаленность от центра города, наличие автодорог и ж/д путей, близость остановок общественного транспорта, возможность организации парковки автомобилей, наличие сформировавшихся людских потоков, демография района, этажность и площадь здания, а также многие другие факторы оказывают непосредственное влияние на выбор концепции развития объекта. Важно отметить, что только правильное определение будущего предназначения здания сделает его конкурентоспособным. К тому же это связано со значительными материальными затратами. Например, если покупатели не пойдут в новый торговый центр, то и арендаторы в нем не задержатся и собственнику потребуется тратить деньги на рекламу, а впоследствии и на перепрофилирование.
       Опыт показывает, что торговые площади оказываются наиболее востребованными в том случае, если они расположены на нижних этажах, недалеко от центра города, либо на пути пешеходных и автомобильных маршрутов, вблизи остановок общественного транспорта. При этом необходимо учесть, что крупным торгово-развлекательным центрам и специализированным магазинам необходимо наличие свободных парковочных мест. Предприятия сферы услуг будут наиболее рентабельными, если они будут приближены к жилым районам. Офисные площади "любят" скученность, требуют современной инфраструктуры и наличия парковки. Склады и технопарки, как правило, приближены к ж/д путям или крупным автотранспортным магистралям.
       После того, как нами проведен анализ земельного участка и сделаны выводы о его пригодности, необходимо произвести обследование самого здания. Оно включает в себя тщательное изучение состояния территории вокруг здания, его стен и фундамента, фасада и кровли. Особое внимание следует уделить изучению инженерного оборудования: системам отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, состоянию холодного и горячего водоснабжения, электрооборудования, состоянию слаботочных сетей и телефона. Стоит также обратить внимание на лифтовое оборудование и оборудование, связанное со специализацией здания, если таковое имеется. На основании результатов обследования мы сможем сделать вывод о его пригодности к тому, или иному виду дальнейшей эксплуатации. Например: многоэтажное строение с большим количеством несущих стен вряд ли подойдет для организации торгового центра, поскольку торговля требует больших свободных площадей, да и убедить покупателя подняться на верхние этажи - это проблема. Зато офисные помещения в этом случае окажутся кстати.
       Следующим этапом в нашем исследовании будет мониторинг рынка аренды. Сначала следует ознакомиться с ситуацией по городу в целом. Получить данные обо всех видах коммерческой недвижимости, предлагаемых в аренду, а главное - в интересующем нас микрорайоне, можно с помощью просмотра специализированных изданий и сайтов. После этого необходимо определить для себя "зону влияния" объекта. В зависимости от величины и специализации в эту зону может входить как ближайший квартал, так и целый район города. Лучше отметить эту зону на карте, а затем обозначить на ней потенциальных конкурентов. В зависимости от будущей специализации это могут быть торговые, или офисные центры, торговые базы, или другие предприятия, предлагающие в аренду свои площади. Подробное изучение конкурентов, данные о наличии свободных площадей и арендных ставках, предлагаемые арендаторам услуги, выявление других плюсов и минусов помогут впоследствии определить первоначальные арендные ставки для нашего объекта. Профессиональные управляющие компании располагают оригинальными методиками и собственными базами данных, позволяющими быстро и качественно оценить обстановку на рынке применительно к конкретному объекту.
       Наибольшей величины арендные ставки достигают в центре Екатеринбурга - офисные: от 450 рублей за кв. м. (здания старой застройки) до 1500 рублей (площади в современных офисных зданиях). Торговые площади: от 900 рублей (в перестроенных старых зданиях) до 3000 рублей (небольшие площади на улицах Ленина, Вайнера и в Торговых центрах). Сделав правильные выводы из наших предыдущих исследований, мы сможем выбрать концепцию дальнейшего развития нашего объекта коммерческой недвижимости и определить величину арендных ставок на период становления.
       Теперь для того, чтобы грубо подсчитать совокупный доход от аренды, мы должны знать размеры сдаваемых площадей. Если этаж сдается целиком, то арендатор, как правило, настаивает на снижении ставки. И с этим стоит согласиться, поскольку в этом случае не возникает площадей общего пользования (проходов и коридоров), которые в обычно отнимают 25-30% площади этажа.
       Для наглядности предлагаю рассмотреть это на простом примере.
       Возьмем некое пятиэтажное здание бывшего НИИ в центральной части города. Площадь каждого этажа составляет 500 кв.м. Его конструкции, состояние и место расположения позволяют перепрофилировать два нижних этажа под торговлю, а верхние использовать в качестве офисов.
       Допустим, наша стратегия такова, что мы ищем крупного арендатора, который согласится занять весь первый этаж на условиях предоставления льготных ставок. Второй этаж - множество небольших торговых точек с разными арендаторами. Верхние этажи - офисы с отдельными входами из общего коридора.
       Итак: полезная площадь первого этажа - 500 кв.м, арендная ставка 900 руб./ кв.м
       полезная площадь второго этажа (500 - 30% = 350кв.м), арендная ставка 1200 руб./ кв.м
       полезная площадь 3, 4, и 5 этажей (1500 - 30% = 1050кв.м), арендная ставка 600 руб./ кв.м.
       Перемножив полученные цифры, мы получим предполагаемый совокупный доход от сдачи в аренду площадей здания. В нашем случае он составит: 450000руб. - торговые площади первого этажа; 420000руб. - торговые площади второго этажа; 630000 - офисные площади верхних этажей. Итого общая сумма дохода будет равна 1 500 000 рублей.
       Конечно, в короткой статье невозможно отразить все тонкости разработки бизнес - плана по девелопменту и в жизни все гораздо сложней, но даже такие грубые подсчеты смогут дать представление о возможных доходах от аренды.
       Возвращаясь ко второму способу получения прибыли - перепродаже, следует отметить, что воплощение в жизнь нашего проекта значительно увеличит стоимость объекта. Сделать предварительную оценку недвижимости можно методом сравнения. Для этого потребуется осмотреть подобные объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу, и сопоставить их с нашим проектом. Подсчитать разницу в цене объекта на момент покупки, и после проведения мероприятий по его развитию не составит особого труда. Обычно профессиональное управление позволяет повысить цену коммерческой недвижимости в разы. Однако это требует не только специальных теоретических знаний, но и большого опыта. И только современная управляющая компания владеет приемами и уникальными "Ноу Хау", которые позволяют воплотить в жизнь красивые бизнес планы.
              Окт. 23, 2008, полночь