Основная задача профессионального управления коммерческой недвижимостью - развитие объекта в интересах собственника. Но для того чтобы правильно решить задачу необходимо внимательно прочитать условия. Этот же принцип применим и в нашем случае: сначала нужно понять, в чем проблема конкретного объекта недвижимости, а потом искать способы её решения.
На основании собственного опыта могу сказать, что по отношению к конкретному объекту недвижимости само понятие "проблема" разными людьми трактуется по-разному. Собственник скажет: "Проблема в том, что не сданы офисы на верхнем этаже". Арендатор увидит проблему в отсутствии лифта и т.д. Управляющий же должен определить: что мешает достичь целей, поставленных собственником.
В предыдущей статье мы уже говорили о том, что профессиональный управляющий должен четко понимать чего хочет собственник от своей недвижимости. К сожалению, это редкий случай, когда клиент выдает управляющему список хорошо сформулированных задач, с указанием наиболее важных, и обозначает сроки их выполнения. Обычно для достижения полного взаимопонимания необходимо время и общение. Подробное обсуждение целей клиента - очень важный момент в работе управляющего. После того, как управляющий сделал для себя вывод, что он правильно понял все пожелания собственника, в его обязанности входит ещё раз подтвердить истинность этих предположений и только потом приступать к действиям. Если задача заведомо невыполнима, то её надо пересмотреть, либо отказаться от её выполнения.
Что касается собственника - клиента, то для получения надлежащих результатов от управления он должен помочь управляющему:
- досконально продумать свои цели относительно объекта недвижимости
- соотнести их с современной ситуацией
- правильно, ясно и полностью сформулировать эти цели
- оценить их на отсутствие противоречий (например: если целью ставится содержание здания в идеальном состоянии, то отсутствие расходов на эксплуатацию и ремонт исключается)
- прислушаться к рекомендациям управляющего (они базируются на условиях рынка)
После того, как задачи сформулированы собственником и поняты управляющим, последний должен разделить их на проблемы, мешающие выполнению каждой конкретной задачи. Поскольку целей у владельца может быть сразу несколько, и они могут быть различными, предлагаю рассмотреть это на одном конкретном примере:
Одной из целей собственника является максимальное повышение дохода от сдачи в аренду площадей.
Теперь попробуем выявить основные проблемы, которые могут помешать достижению этой цели:
1. высокий процент площадей, несданных в аренду
2. потери от неплатежей
3. высокие расходы на эксплуатацию здания
4. переполненность штата
5. неверная стратегия управления
6. завышенные, или заниженные арендные ставки
7. негативные изменения на рынке, снижающие конкурентоспособность объекта
8. физический износ здания, снижающий его привлекательность
9. высокое обслуживание долга
После того как все задачи, выставляемые собственником, будут рассмотрены подобным образом, управляющий должен перейти к определению непосредственно тех проблем, которые есть на его объекте. При этом следует учитывать, что определение проблемы - чрезвычайно важный шаг в процессе развития коммерческой недвижимости, а неправильное определение проблемы может повлечь за собой неверные решения и дорогостоящие преобразования, которые не принесут желаемых результатов. Поверхностное изучение объекта обычно не дает достаточного количества данных для осознания проблемы. Управляющий должен получить исчерпывающую информацию из первых рук:
- отчеты о проведенных исследованиях объекта
- беседы с клиентом/собственником
- беседы с представителями служб, ранее занимавшихся эксплуатацией
- отчеты о затратах на проведенные ремонты и реконструкции
- бюджеты объекта за предыдущие годы
- материалы по стратегии, маркетингу, рекламе
- списки арендаторов
- списки сотрудников с общей информацией о них
- все существующие книги с записями о доходах и расходах
Всю полученную информацию необходимо систематизировать, чтобы получить представление о развитии объекта до принятия его в управление. Это поможет проанализировать ситуацию и соотнести во времени различные причины и следствия. Например: в 2000 году отложенный ремонт ливневой канализации на плоской кровле здания привел к многочисленным протечкам и оттоку арендаторов в соседний офисный центр, открывшийся после капремонта.
Этот пример слишком яркий, следует учесть, что люди, долго работающие на одном месте, перестают замечать некоторые мелочи и простые проблемы, в то время как новые арендаторы, или клиенты сразу обращают на них внимание. Если эти замечания не устранять вовремя, то конкурирующее здание может стать для Ваших арендаторов более привлекательным. Люди попросту перестанут жаловаться и съедут.
Итак, управляющий должен понять всю картину и проанализировать её. При этом бывает необходимо обобщить некоторые проблемы, связанные с объектом, и объединить их. Например, не стоит отдельно рассматривать протечки, износ ступеней, частые поломки лифта и т.д. Все это говорит об общем износе здания.
Опыт показывает, что проблема объекта недвижимости может быть очевидной, скрытой, или кажущейся. В большинстве профессиональных управляющих компаний принятие решения по определению проблемы объекта происходит коллегиально. Ведущие специалисты компании, имеющие богатый опыт девелопмента, всесторонне обсуждают и сопоставляют данные, полученные от управляющего, отдела маркетинга, отдела эксплуатации, ОКСа и других подразделений компании, принимавших участие в обследовании нового объекта. Совместное определение проблемы сводит к минимуму возможность ошибки в этом важном вопросе. Довести до собственника принятое решение обычно поручают управляющему. Очень важно, чтобы все мысли управляющего были обоснованы, четко сформулированы и доведены до собственника в письменном виде. Обычно, на основании этих данных, собственником принимаются решения о дальнейшей судьбе объекта коммерческой недвижимости.
Директор по развитию УК "Норан" Сергей Миронов.
Окт. 23, 2008, полночь
