Квартиры или вилла в Италии – престижная покупка для россиянина. Но нынешняя ситуация на рынке такова, что многие отечественные компании, еще вчера активно предлагавшие недвижимость на родине Веласкеса и Данте, сменили ориентиры.
Покупатели из разряда застенчивых
Теперь их внимание сфокусировано на более демократичных рынках – тех, которые позволяют реализовывать значительные объемы жилья и удовлетворить если не массовый, то все-таки более широкий спрос. Разумеется, это вовсе не означает, что жилье в Италии отныне никто не покупает и не рассматривает эту страну как один из возможных вариантов для приобретения второго дома.
Еще одна причина, из-за которой недвижимость в Италии российские покупатели стремятся приобрести «на месте действия», то есть в итальянских агентствах, – нежелание россиян засвечиваться с крупными покупками в родной стране. Все-таки средняя сделка в Италии по стоимости отличается от сделок в других странах. Отличается и состав покупателей.
Эти выводы экспертов разных компаний подтверждает недавнее исследование, в ходе которого был проведен опрос среди 1,5 тысячи покупателей. Опрос помог составить рейтинг популярности стран.
Безусловными лидерами являются Болгария, Кипр и Черногория. Их теплые побережья мечтают видеть второй родиной большинство опрошенных – 50 процентов. Чуть меньше (36 процентов) наших соотечественников тянутся в Арабские Эмираты, Турцию, Чехию, Испанию и на Мальту. Швейцария, Италия и Франция привлекает не так много людей: недвижимость здесь хотя и дешевле московской, но уровень жизни в этих странах выше, следовательно, дороже. Содержать объекты здесь могут позволить себе люди с высоким уровнем дохода (14% опрошенных).
У воды всегда дороже
Как отмечают организаторы опроса, уровень стоимости жилья в Италии связан и со структурой предложения. Здесь оно формируется, в основном, за счет домов и апартаментов на вторичном рынке, так как строительству нового жилья на Апеннинском полуострове предпочитают реставрацию старого. Исходя из этого, формируется и стоимость. Число многомиллионных вилл, выставленных на продажу, здесь зашкаливает за тысячи.
Что же касается предпочтений наших соотечественников, то, как отмечает Валерий Баринец, директор по продажам одного из агентств, они выбирают в основном жилье у воды. В этом проявляется здоровый консерватизм нашего покупателя: курортная недвижимость – самая востребованная сегодня у россиян не только в Италии, но и в других странах.
Наибольшим спросом пользуются апартаменты и дома на морском побережье или у озер. Русские с удовольствием обживают побережье Тосканы и озерные районы Ломбардии. Последние несколько лет растет спрос и на недвижимость в Сицилии.
Среднестатистический русский покупатель интересуется недвижимостью на побережье в пределах от 250 до 450 тысяч евро. При этом тем, кто поставит перед собой цель понять ценовую логику местного рынка, надо иметь в виду, что стоимость недвижимости в Италии варьируется в зависимости от ее расположения и региона. Наиболее дорогие объекты находятся на юге. На севере недвижимость традиционно дешевле.
Все дороги ведут в Рим
Квартирный рынок отличает другое: чем дальше объект от центра города, тем меньше его цена. Например, в центре Рима средняя стоимость квадратного метра жилья находится на уровне 9-11 тысяч евро, на окраинах цена падает до 3,5-5 тысяч.
Наиболее дешевый вариант – квартиры в небольших городах. Так, квартира площадью 50 кв. метров (спальня, гостиная, детская плюс 12-метровая терраса), расположенная в престижной Калабрии, стоит 45 тысяч евро. Там же меблированная квартира площадью 65 кв. метров с отдельным входом и садом в 235 кв. метров стоит 72 тысячи евро.
Чуть выше цены в более престижной Тоскане: квартира площадью 55 кв. метров с гостиной и одной спальней стоит 88 тысяч евро. Квартира с двумя спальнями обойдется уже в 100 тысяч, с тремя – в 115-130, с четырьмя – в 140-200.
Для домов важным фактором в определении цены является историческая ценность объекта. Средняя стоимость домов в Тоскане – от 180 до 250 тысяч евро, на Сицилии – от 160 до 450. Похожие цены в Пьемонте и Калабрии.
Соблюсти формальности
Есть страны, где иностранцы могут купить недвижимость только при выполнении определенных условий. Это в полной мере относится к Италии. Официально покупку может осуществить любое лицо иностранного государства, однако если покупатель не имеет вида на жительство, он не сможет взять ипотечный кредит в банке. Еще одно требование – при покупке необходимо личное присутствие и участие поручителей из числа резидентов.
Чтобы провести взаиморасчеты за приобретаемую недвижимость, покупатель должен выполнить некоторые требования и соблюсти формальности. Он должен легально находиться в стране и иметь итальянский налоговый код Codice fiscale di Italia. Идентификационный налоговый код покупатель может получить в местной полиции. В сделке принимают участие два поручителя. Она регистрируется в специальных государственных реестрах. И только с момента регистрации и нотариального удостоверения собственность считается законной и приобретает юридическую силу.
Если иностранный покупатель (например россиянин) заявляет о своем желании приобрести объект, он подписывает документ – безотзывное предложение о покупке. В нем указываются условия покупки, предложенная цена и необходимый задаток. В момент подписания этой бумаги будущий владелец вносит задаток, который составляет 5-10 процентов от общей стоимости объекта, и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на приобретение. Далее документ (предложение) передается продавцу, который принимает окончательное решение о сделке.
Если предложение принято, то есть достигнуто согласие между сторонами, требуется юридически оформить это решение – подписать нотариально заверенный договор купли-продажи, по которому осуществляется переход собственности. Именно при подписании нотариального договора выплачивается остальная сумма, а также установленные комиссионные риэлторам, гонорар нотариусу, налоги.
Обычно с момента внесения первого взноса и до окончания сделки проходит примерно 40 дней.
Три вида налогов
В Италии гарантом сделки как для покупателя, так и для продавца выступает нотариус. И его выбор – дело покупателя. Если же такой выбор сделать сложно, нотариуса может предложить агентство недвижимости.
Как только стороны подписывают договор купли-продажи, нотариус немедленно посылает по электронной почте в кадастровое ведомство, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство данные подписанного договора. Это значит, что право собственности на недвижимость немедленно переходит покупателю.
Регистрация в компетентных органах занимает около 15 дней, после чего нотариус выдает оригиналы документов новым владельцам.
Необходимо также отметить, что в Италии взимаются три вида налога. Первый – так называемый налог реестра (Imposta di Registro). Он выплачивается государству в момент покупки недвижимости. Размер налога устанавливается государством в зависимости от того, кто является продавцом – частное лицо, строительная компания или какая-то другая фирма. Если россиянин покупает недвижимость у частного лица, налог реестра составляет 7 процентов от стоимости дома, если у организации – 130 евро.
Налог инвентаризации и ипотечный налог (Imposta Catastale e Ipotecaria) выплачивается государству в момент регистрации договора купли-продажи. При покупке у частного лица он составляет 3 процента стоимости объекта, у юридического лица – 259 евро плюс НДС 20 процентов.
Услуги нотариуса оцениваются в 3 процента от суммы сделки плюс 20 процентов НДС. Столько же придется заплатить риэлтору, который гарантирует чистоту сделки.
Отдельная песня
Дворцы и виллы – отдельный и очень привлекательный рынок недвижимости Италии. Цены подобных объектов здесь колеблются в пределах от 1,5 до 30 млн. евро. Правда, налоговая составляющая при таких суммах покупки будет довольно высокой. Добиться послаблений при налогообложении можно только одним путем – получив статус резидента. В этом случае расходы при оформлении недвижимости в собственность будут ниже.
Согласно социологическому опросу, более 1200 респондентов основной причиной покупки жилья за границей считают инвестиционную привлекательность, а 480 видят в этом возможность быстрого накопления средств, что, по сути, является тем же самым – инвестиционным вложением в недвижимость.
Итальянские риэлторы отмечают, что покупатели из России иногда довольно самонадеянны и время от времени пытаются возводить объекты, считая априори, что их ценность не подлежит сомнению, и что отбоя от покупателей не будет. А это не совсем правильно.
История покупок недвижимости на этом рынке знает немало курьезов. Один из них – демонтаж, последующая перевозка в Россию и сборка старинного итальянского объекта недвижимости… Трудно объяснить этот поступок с позиций здравого смысла. Но резюме, как и требовалось, будет всегда одним: «Вот это круто!»
Наталия Крол
Дек. 10, 2008, полночь
