СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных;
• цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель населенных пунктов;
• нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;
• риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.
Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на следующие показатели:
а) типичный срок экспозиции - это время, в течение которого объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы быть проданным;
б) независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представители ми холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость, то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, к продаже имущества умерших лиц;
в) инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки - одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок со спортивным сооружением после продажи используется как крытая автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка.
Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.
Июнь 5, 2012, 6:41 п.п.
