Категории

Недвижимость с обременением: моё и не моё?

4 минуты на чтение

Недвижимость с обременением: моё и не моё?

В некоторых случаях собственник объекта недвижимости может оказаться ограничен в правах на свое имущество. Такие ограничения называют обременениями. В юридической литературе обременение определяют как "наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества". Обременение объекта может возникнуть на основании сделки, совершенной собственником (сдача в аренду), закона (арест имущества), акта органов государственной власти (сервитут), вступившего в силу решения суда. Правовые причины ограничений различны, но все они, так или иначе, ограничивают права собственника. При этом обременение позволяет собственнику распоряжаться своим объектом, но если он продает объект или передает другому лицу права на него, то обременение переходит к новому собственнику вместе с объектом.

Одно из наиболее часто встречающихся обременений – аренда недвижимости. Если собственник сдает недвижимость в аренду, а после этого продает объект кому-то, то арендатор имеет право пользоваться арендуемым объектом на тех же условиях, что и до сделки купли-продажи, пока не истечет срок договора.

Хотя, при желании, собственник сможет добиться расторжения договора или вынудить арендатора его расторгнуть, например, обнаружив, что тот нарушил какой-то из пунктов договора.

Ограничивать права собственника может и сервитут. Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком или недвижимым имуществом.

Сервитут имеет место, например, в случае, когда через земельный участок, принадлежащий кому-то, прокладывается дорога, строится трубопровод, линия электропередачи и пр. Сервитут может быть частным и публичным. Если сервитут устанавливается в интересах конкретного физического или юридического лица, то это – частный сервитут. Например, для того, чтобы пройти на дачу, человеку необходимо пересечь соседский участок. Договоренности, достигнутые между этими соседями, по сути, будут сервитутом. Собственник имеет право требовать денежной компенсации за использование его участка. Если выработать приемлемые для обеих сторон условия не удается, сервитут может быть установлен по решению суда. Публичным сервитут будет в том случае, если круг его правообладателей не определен. Если через тот же садовый участок будет проходить не тропинка на соседскую дачу, а дорога через дачный поселок, то это уже будет публичный сервитут. Публичный сервитут устанавливается органами государственной власти или местного самоуправления. Собственник участка может потребовать возмещения убытков или выкупа этого участка, если сервитут мешает реализации права собственности.

Обременением объекта недвижимости будет и залог. Совершить какую-то сделку с заложенным имуществом можно только с согласия залогодержателя. Доверительное управление – еще одна причина, по которой владелец недвижимости не может сделать с ней все, что пожелает. В случае, если имущество передается в доверительное управление, перехода права собственности к управляющему не происходит. Тот, кто будет осуществлять доверительное управление, обязан действовать в интересах собственника. При любых сделках с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении, необходимы документы, подтверждающие полномочия управляющего (договор, решение суда и пр.).

Например, строительная компания приобрела старое здание неподалеку от центра, чтобы снести его и построить на этом месте жилой дом, бизнес- или торговый центр. Но при согласовании сноса строения оказалось, что оно признано памятником и не может быть снесено. Продать такое здание вряд ли получиться, так как коммерческой ценности оно представлять не будет. Перестроить и как-то использовать его тоже будет непросто, ведь любые хозяйственные, строительные и иные работы допускаются только с целью сохранения памятника. Использование такого здания никоим образом не должно угрожать ему повреждениями или уничтожением.

Если собственник нарушает правила использования объекта, признанного памятником истории и культуры, ему грозит штраф. По решению суда, права собственника по использованию недвижимости могут быть ограничены или вообще прекращены.

Узнать о наличии обременения у того или иного объекта можно, обратившись в органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество. Независимо от того, по какой причине возникло обременение, оно будет отражено в Едином государственном реестре прав. При совершении каких-либо сделок с недвижимостью берется выписка из этого документа.

Названные обременения (за исключением сервитута) могут касаться как коммерческой недвижимости, так и жилья. Только жилья касается такое обременение, как рента. Согласно договору ренты собственник квартиры (рентополучатель) соглашается после своей смерти передать квартиру приобретателю при условии, что он будет выплачивать ему определенные суммы или оказывать иную помощь (ухаживать за пенсионером, приобретать продукты и лекарства). Приобретатель не может распоряжаться квартирой до тех пор, пока она не перейдет в его собственность. До этого момента любые операции с квартирой он должен производить только с согласия рентополучателя. В случае возникновения конфликта хозяин квартиры (рентополучатель) может расторгнуть договор. В этом случае он останется собственником жилья. Нередко случается, что получатели ренты через некоторое время пытаются расторгнуть договор ("знакомые посоветовали"). Заявляя в суде, что приобретатель не выполняет своих обязанностей по договору (не приносит лекарств, не выплачивает денег), они довольно часто выигрывают процесс. При этом траты, которые понес приобретатель, скорее всего, возмещены не будут, так как у одинокого пенсионера вряд ли найдутся на это средства.

Какой-то исчерпывающий список обременений пока не составлен. По заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права. Избежать недоразумений, возникающих из-за обременения, поможет тщательная проверка объекта сделки и отказ от участия в сомнительных операциях.

 Фев. 27, 2009, полночь